היקפי העסקאות בנדל"ן למגורים לא יורדים בגלל הקורונה. אבל, המגיפה מעלה את החשיבות של תכנון מוקדם ובדיקות מקיפות לפני ותוך כדי העסקה. מה עושים שהמוכר לחוץ? האם לחתום זיכרון דברים? מה חשוב לבדוק על המוכר ואיך מתנהלים נכון מול קבלן ברכישת דירה חדשה. מדריך
מאת: עו"ד עידן חלילי*
עבור מרבית הישראלים, רכישת דירה הינה מהלך משמעותי וחשוב מאוד, הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית. מרבית הרוכשים משלמים ממיטב כספם וחסכונותיהם עליהם עמלו במשך שנים רבות, אך לא תמיד זה מספיק. רוכשי הדירות בדרך כלל נוטלים משכנתא כבדה במטרה לרכוש את "בית החלומות". נגיף הקורונה הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020, והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו – ובכלל זה בעולם הנדל"ן. להלן מספר דגשים עבור מי שמעוניין לרכוש דירה בתקופה הנוכחית, על מה להקפיד וממה להישמר. מדריך.
המוכר לחוץ? לא להיכנע ללחצים ולא לוותר על בדיקה מלאה.
תחת המשבר הכלכלי שנגרם עקב הקורונה, מתרבים מוכרי דירות הנתונים במצוקה ונאלצים למכור את דירתם כתוצאה מכך, ונראה כי מגמה זו אף עשויה להחריף. לא פעם, מתקיימות נסיבות של קבלת החלטות בחופזה או תחת הפעלת לחץ במידה כזו או אחרת על הקונה/משקיע הפוטנציאלי, במטרה לסגור את העסקה מהר ככל האפשר (לרבות באמצעות חתימה על זכרון דברים לגביו יורחב להלן). על הרוכש להקפיד שלא להיכנע ללחצים שיובילו אותו להתחייב בעסקה טרם השלמת בירור כל הפרטים הרלוונטיים, גם אם מדובר בעסקה הנחזית למוצלחת במיוחד. ההפך הוא הנכון: רוכש נבון יזהה את טיבו האמיתי של אותו לחץ, ויוכל להנות מיתרונותיו במקום "לשחק לידיו" של מוכר מסוג זה. כלל זה נכון ביחס לכל עסקה ומקבל משנה תוקף בנסיבות בהן המכירה מתבצעת כתוצאה מקשיים כלכליים בהם נתון המוכר, ובפרט במצבים בהם הנכס נמכר על ידי בעל תפקיד כגון כונס נכסים, נאמן, אפוטרופוס וכד'. יש לזכור כי במקרה בו העסקה "טובה מדי", הרי שמתחייב לבדוק האם אכן הסיבה נעוצה במצבו הכלכלי של המוכר או שמא קיימת סיבה אחרת/נוספת לתנאים הטובים שלכאורה כלולים בה. כך אן כך, הרי שבמרבית המקרים מדובר בעסקה מסוכנת יותר מהרגיל ודווקא יש להקפיד בה יותר על ביצוע הבדיקות. כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות הרבה כסף ולגרום לעוגמת נפש מיותרת, חשוב שהרוכשים יפנו לעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, על מנת שיבצע עבורם את הבדיקות הרלוונטיות וישמור על זכויותיהם.
זיכרון דברים – האם כדאי לחתום?
לעיתים, במקרים בהם מדובר במוכרים הנאלצים למכור את דירתם בשל מצוקה כלכלית, בין אם זה עקב הקורונה או בכלל, מוכרים עשויים לדרוש מהרוכשים לחתום על "מסמך הבנות" או "זיכרון דברים" לצורך קבלת התחייבות מצד הרוכשים לרכישת הדירה (אשר בדרך כלל מותנית בפעולה כלשהי) כבר בשלב מוקדם של המו"מ. רוכשים, שימו לב: מדובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. מאחר ומדובר במסמך מחייב, היה והרוכשים ירצו לחזור בהם מההצעה/ההתחייבות, ייתכן ויידרשו לשלם פיצוי למוכר ועל כן יש חשיבות רבה כי במסגרת ניסוח אותו מסמך יהיה הרוכש מיוצג על ידי עו"ד מנוסה בתחום המקרקעין. בתקופת הקורונה, עשויים דווקא המוכרים במקרים מסוימים להתעקש על חתימת מסמך מחייב כאמור כבר בשלב מוקדם על מנת להבטיח את קידומה המהיר של העסקה, וכן להתעקש על פיצוי יותר מאי-פעם, למשל במקרים בהם לעמדתם הם "הורידו במחיר" ולאור הלחץ הפיננסי בו הם מצויים וחתירתם לסגירה עסקה מהירה. חשוב להיות מודעים לנושאים הללו.
ודאו מראש כי תוכלו לקחת משכנתא
מאז החל משבר הקורונה, שיצר מציאות בה אנשים רבים איבדו את עבודתם, נפגעו בהכנסתם או במצבם הכלכלי, נמצאים בחל"ת וכדומה, בנקים רבים נוקטים משנה זהירות בכל הנוגע למשכנתאות שהם מאשרים לציבור. לכן, בטרם חותמים על הסכם לרכישת דירה ומתחייבים לתשלום סכום עתק, על רוכשי דירות לוודא כי הבנק מאפשר להם ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא על הדירה המבוקשת. על מנת להימנע מהתחייבות שלא ניתן לעמוד בה, וככזאת העלולה להביא את הרוכשים למצב של הפרת חוזה, מומלץ לפנות לבנק ולבקש "אישור עקרוני" בטרם חתימה על הסכם רכישת הדירה. בפרט בתקופה זו של חוסר וודאות, בהם הבנקים צפויים להקשיח את עמדתם ולבדוק קיומו של מקור הכנסה קבוע ומתמשך כתנאי להעמדת ההלוואה בהתאם לגובה וסוג ההלוואה. אישור עקרוני הינו מסמך רשמי מהבנק הכולל את הסכום ואת תנאי ההלוואה שהבנק מציע לטובת רכישת הדירה, וזאת בהתאם לנתונים אישיים, כלכליים, וכן לנתוני הנכס בעבורו מבוקשת המשכנתא.
לבדוק – האם המוכר מסובך בחובות?
בתקופות משבר בכלל, ובתקופת הקורונה בפרט, יש לנקוט בצעדים בכדי לצמצם את החשיפה לטענות עתידיות שונות מצד נושים של המוכר – כדוגמת הברחת נכסים מצידו או הטלת עיקולים או צווי מניעה בשל הליכים הננקטים על ידי נושיו. מומלץ לבצע בדיקה בדבר זהות המוכר במרשמים ובמאגרים משפטיים שונים, על מנת לקבל תמונה ראשונית בדבר מצבו הפיננסי/משפטי של המוכר או הנכס. בדיקת זכויות המוכר יכולה לסייע בהבנת מצבו המשפטי של המוכר ולייתר ספקות האם הוא מצוי בהליכי חדלות פירעון, פשיטת רגל או הליכים דומים המלמדים על מצבו הפיננסי. בכלל זה, טרם חתימה על מסמך מחייב וכחלק ממערך הבדיקות שמתבצעות לגבי נכס אותו מעוניינים לרכוש, קיימת חשיבות רבה לבדיקה מעמיקה של זכויות המוכר בנכס והיכן הן רשומות: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או לשכת רישום המקרקעין, וכן האם רשומות משכנתאות / הערות לזכויות צד ג' / עיקולים וכן הלאה על זכויות המוכר בנכס לרבות מסמכי הבית המשותף ככל שמדובר ביחידה בבית משותף. על כל הבדיקות כאמור להתבצע על-ידי עורך דין הבקיא בתחום. חשוב במקביל גם לדאוג לרישום הערת אזהרה ו/או פעולות נוספות להבטחת זכויות הרוכש ובכדי לצמצם את החשיפה למחלוקות בדבר הזכויות בנכס והתמודדות עם נושים של המוכר.
התנהלות נכונה מול הקבלן במקרה של ליקויים או איחורים
הפרות מצדם של קבלנים, כדוגמת ליקויי בנייה או איחורים במסירה (גם בשלבים סופיים, כאשר הדירה כבר בנויה וכמעט מושלמת), היו קיימים כמובן טרום משבר הקורונה, אך התעצמו לאור המשבר. לפי דו"ח "פורום נס להצלת המשק" בראשות ד"ר שלמה נס, שהוגש בחודש מאי האחרון לשר הכלכלה וראש הממשלה, ענפי הנדל"ן והבניה, שהוגדרו אמנם כחיוניים למשק, סבלו מקשיים שהפריעו לפעילותם. תהליך מהיר של סגר בשטחים, עצירת חלק גדול מייבוא חומרי גלם ומוצרים והפסקת עבודתם של רבים מהעובדים בישראל הביאה להידרדרות ביכולת העבודה באתרי הבנייה, ולעיתים גם גררה קשיים מימוניים. לכך יש להוסיף עיכובים בירוקרטיים בקבלת טופס 4 ועבודה מול הרשויות תחת הגבלות קורונה משתנות בהתאם להנחיות משרד הבריאות. משבר הקורונה בוודאי שלא היטיב עם מצבם של רוכשי דירות חדשות באשר להפרות אפשריות אלו או אחרות מצד הקבלן, בוודאי לא לאלו שאמורים היו לקבל את דירתם בחודשים האחרונים או הקרובים, ונותרו במקרים רבים חסרי אונים וללא פיצוי כמתחייב על פי דין. ככל שיתפתח משבר בענף הנדל"ן, החשיבות של התקשרות והתנהלות נכונה מול הקבלן וגורמים נוספים עשויה להיות קריטית בשמירה על ההשקעה החשובה ביותר שמרביתנו נבצע. באמצעות התנהלות נכונה מול הקבלן ניתן יהיה לשפר את מעמדו של הרוכש במקרה של הפרה הן בשלב המו"מ עד ההתקשרות עימו והן במקרה של הפרה. מאידך, בתקופת חוסר וודאות זו, גם הפרות מצידם של רוכשים, המתקשים לעמוד בלוח התשלומים שנקבע טרם המשבר מתרחשות לעיתים תכופות יותר, וקיימים כלים להתמודד ואף להיערך נכון מבעוד מועד לתרחישים כאלו, שוב באמצעות התנהלות נכונה מול הקבלן והבנקים.
מיסים ותשלומים
נושא חשוב נוסף בעסקת רכישת דירה הוא נושא המיסוי. מדובר בתחום דינמי במיוחד המצריך במקרים רבים היערכות או חשיבה מוקדמת, בפרט בעתות משבר. לאחר מספר שנים בהן מגמת המחוקק הייתה להקטין את הביקוש (בין היתר על ידי העלאת מס הרכישה למשקיעים) ולהגדיל את ההיצע, כיום בעת משבר כלכלי, המגמה משתנה, ונראה יותר חזרה של משקיעים. הקטנת שיעורי מס הרכישה החלים על רוכשי דירה נוספת (דהיינו שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה) נכנסה לתוקף בחודש יולי האחרון, ומהווה צעד חשוב בו נקטה הממשלה נוכח המשבר הכלכלי במטרה להקדים תרופה למכה ולהתחיל למשוך חזרה את המשקיעים אל ענף הנדל"ן.
מעבר להיערכות הקונה בעניין תשלום מס הרכישה, חשוב לבדוק טרם חתימה על הסכם המכר את חשיפת מס השבח והיטל ההשבחה החלים על המוכר. זאת, גם במקרה בו המוכר צפוי לבקש פטור ממס שבח, במטרה לאמוד את סכום הכספים שיישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר. הבדיקה הנ"ל חשובה גם מהפן הכלכלי של המוכר, שכן במקרים בהם המוכר מצוי במצוקה כלכלית, יש לזכור כי מדובר בכספים שהמוכר נדרש לשלם לרשויות מיסוי מקרקעין (בדרך-כלל הוא משלם זאת מתוך חלק מהתמורה שהוא מקבל מהקונה), ומשכך יש לוודא כי אכן ישולם הנדרש על מנת שיתקבל אצל הקונה אישור מס שבח/מקדמת מס שבח מתאים לרישום הזכויות על שם הקונה. בהקשר זה יובהר כי על הקונה לשלם לרשויות המס מקדמת מס שבח מתאימה, על חשבון התמורה לה זכאי המוכר, אשר נועדה להבטיח כי גם במקרה בו המוכר לא ישלם את מס השבח המגיע ממנו, העברת הזכויות על שמו של הרוכש לא תתעכב בגין כך. בדיקות אלו יפות בכל עסקת מקרקעין, על אחת כמה וכמה בתקופת משבר, העשויה לפגוע ביכולת המוכר לשלם את המיסים החלים עליו במסגרת המכירה.
לקחת בחשבון גם הוצאות כספיות נלוות לעסקה
דווקא בעת הזו, בה רבים נמצאים בקשיים כלכליים, חשוב לבדוק מראש ולתכנן גם הוצאות כספיות נלוות לעסקת רכישת הדירה. לעיתים, הסכומים הנדרשים בסופו של דבר עשויים להיות גבוהים ממה שהוערך מלכתחילה. תשלומים שיש לקחת בחשבון כוללים את: מס רכישה (ככל ומדובר בדירה שאינה יחידה או שעולה על תקרת הפטור), שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום טאבו/חברה משכנת, דמי תיווך, שכר טרחת שמאי, בדק בית, שינויים ותוספות/שיפוץ, עלויות הצמדה למדד, עלויות נטילת משכנתא וכיו"ב. מדובר בשורה של נושאים שיש לקחת בחשבון עוד בשלבים הראשונים.
*עו"ד עידן חלילי, מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות'
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
