banner
עו"ד דן הלפרט // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד דן הלפרט // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

תמ"א 38 – בשורה קשה למתנגדים בתל אביב

מדוע מוטב למתנגדים לבחור בדרך ההידברות? כל התובנות בעקבות החלטת ועדת הערר לדחות את התנגדותם של בעלי חנויות // פרשנות

עו"ד דן הלפרט 26.11.2023

שנת 2023 היא שנה קשה ללא ספק. המלחמה הקשה בה אנו מצויים בימים אלה ושיגורי הרקטות לרוב ערי המדינה, כמו גם רעידות האדמה שפקדו את אזורנו בשנה האחרונה, חידדו את הצורך האקוטי בחיזוק בניינים ישנים ובבניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בכל דירה ברחבי מדינת ישראל. 

היום יותר מתמיד, ברור לנו, שבניינים ישנים ורעועים לא יעמדו ברעידת אדמה וכי קיים סיכון לעמידותם של הבניינים הישנים גם בעת פגיעה של רקטה או טיל, חס וחלילה, בהם או בבנין סמוך. האיומים הללו קיבלו משנה תוקף גם ביחס לבניינים ישנים המצויים במרכז המדינה בטווח השיגורים של אוייבנו. 

נתונים קשים אלה, פחות חשובים בעיני מי שבוחר להתנגד לקידום פרויקט התחדשות עירונית (לעיתים מתוך ראיה צרה של אינטרס אישי ואפילו ניסיון לסחוט תמורות יתר). למרבה הצער, כמעט תמיד ימצאו בעלי דירות שיתנגדו לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 ויעשו כל שניתן בנסיון לעכבו ולסכלו. אלא, שלרוב לא תצלח דרכם של המתנגדים. 

והנה לאחרונה קבעה ועדת הערר המחוזית, לדאבון ליבם של בעלי חנויות בבניין בתל אביב אשר התנגדו לפרויקט הריסה ובניה, כי יש לדחות את התנגדותם מאחר וכלל לא עומדת להם זכות להתנגד לפרויקט.

בעלי דירות בבניין מגורים ברחוב ליסין 14 (הלסינקי 22) המצוי ברובע 4 בתל אביב, הכולל ארבע קומות ומרתף ו- 3 חנויות בקומת הקרקע, פעלו לקידום פרויקט הריסה ובניה לפיו במקום הבנין הקיים שיהרס, יבנה בנין חדש בן שמונה קומות ובו 31 דירות. לפי ההסכם שנחתם יזכו בעלי החנויות לקבל בבנין החדש חנויות חדשות וגלריה בקומת הקרקע הכפולה שתיבנה.

לצורך קידום הפרויקט, הגישו בעלי הדירות בבנין בקשה להיתר בניה. בעלי החנויות אשר לא חתמו על ההסכם, הגישו התנגדות לבקשה להיתר. הועדה המקומית מצאה לדחות את התנגדותם והעניקה היתר בניה. משכך, פעלו בעלי החנויות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית.

בעלי החנויות טענו, בין היתר, כי התמורה שהם מקבלים פחותה בהשוואה לתמורה שמקבלים בעלי הדירות בבנין וכי יש להעדיף תכנון אחר שייטיב וישפר את התמורה שיקבלו. לאחר בחינת טענות הצדדים, קבעה ועדת הערר, כי יש לדחות את הערר על הסף ולו מן הטעם כי למעשה אין למתנגדים כל זכות להגיש ערר בנסיבות העניין.

נקבע על ידי ועדת הערר, כי משהבקשה להיתר הוגשה בתמיכת הרוב הדרוש על פי דין ומשהוכח כי הבקשה להיתר תואמת את הוראות תוכנית רובע 4 (ולא הועלו טענות כי הבקשה להיתר חורגת מתוכנית רובע 4), אין הוועדה המקומית נדרשת לבחון אפשרויות תכנון אחרות.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי החוק מאפשר להגיש ערר רק בשני מקרים – האחד הוא סירוב ועדה מקומית ליתן היתר בניה והשני- החלטת ועדה מקומית שעניינה היתר לשימוש חורג או הקלה, המהווה סטיה מתוכנית.

במקרה שלפנינו, קבעה ועדת הערר, הבקשה להיתר הוגשה ואושרה מכוח תוכנית רובע 4, ללא שהיא כוללת הקלות מהתוכנית ואף נקבע על ידי הועדה המקומית כי "תכנית הבקשה הנדונה נבחנה על ידי הגופים הרלוונטיים והמקצועיים בהתאם ונמצאה תואמת להוראות התכניות התקפות…". 

לפיכך, נקבע, כי על פי הוראות החוק משהבקשה להיתר איננה חורגת מהוראות תוכנית רובע 4 ואיננה כוללת הקלות, אין כלל בידי המתנגדים זכות להגיש ערר.

למעלה מן הצורך, מצאה ועדת הערר להוסיף ולדחות את טענות המתנגדים גם לגופן. בהקשר זה קבעה הועדה, כי תמ"א 38 אינה קובעת דבר ביחס לאופן חלוקת הזכויות בין בעלי הזכויות. כל שקובעת התמ"א הוא את סך הזכויות שניתן להעניק מכוחה למקרקעין כתמריץ למימוש החיזוק. סוגיית חלוקת הזכויות בין בעלי הזכויות במקרקעין היא עניין הסכמי-קנייני, המוסדר באמצעות הוראות החוק, ולא באמצעות תמ"א 38 והערכאה המוסמכת לדון בעניינים אלה היא המפקח על בתים משותפים.

נמצאנו למדים, כי לא נתונה כלל זכות ערר למי שמתנגד לבקשה להיתר שהוגשה בהתאם להוראות התוכנית ואיננה כוללת הקלות.

מוטב למתנגדים לבחור בדרך ההידברות ולמצות את ענייניהם באופן לגיטימי במסגרת השותפות המתקיימת בין כלל בעלי הדירות והחנויות בבית המשותף וזאת בהובלת עורך הדין המייצג את הדיירים, אך בכל מקרה אסור להם לבצע פעולות שמטרתן לסכל  התחדשות עירונית הנחוצה כל כך בימים אלה.

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות