אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

דעה: השיתוק בנדל"ן מחייב יוזמות לדיור בר השגה וקידום התחדשות עירונית בשלטון המקומי

משרדי הממשלה קפואים, אין תקציב, יוזמות חשובות לא מתקדמות וענף הנדל"ן מתקדם לקראת מצב לא טוב. היעדר שיווקי קרקע, עדכון שומות שנעשה במכרזי התוכנית הממשלתית למחיר מופחת וגם פירוק מטה הדיור וקולות שטוענים שמשבר הדיור נפתר – יובילו רק להעמקת הפער בין מי שיכול להרשות לעצמו רכישת דירה ומי שלא. הפתרון הוא קידום דיור בר השגה וגם התחדשות עירונית בשלטון המקומי. הכלים קיימים, צריך רק רצון // דעה

אורי חודי 26.11.2020

החודשים האחרונים בענף הנדל"ן מדאיגים רבים מבכירי הענף, וצריכים להדאיג את כולנו. שפל משמעותי בשיווק קרקעות, שיתוק מוחלט בקבלת החלטות, היעדר חקיקה חדשה שהענף כבר ממתין לה, וזקוק לה, כדי לקבל וודאות וגם מערכת פוליטית רעועה שלא מצליחה לקדם תקציב. פירוק מטה הדיור לפני מספר חודשים, וגם ההתבטאויות של בעלי תפקידים בכירים כי משבר התכנון או משבר הדיור עבר, רק מעידות שהיכולת לרכוש דירה, במיוחד במרכז הארץ, היא אפשרות שהולך וחומקת מידי חלק גדול יותר ויותר מהאוכלוסייה.

נתחיל רגע במה המדינה ניסתה לעשות עבור זוגות צעירים או רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות. תוכנית מחיר למשתכן יצרה מנגנון ענק של הגרלות לדירות מוזלות בכל רחבי הארץ, זכאים רבים זכו בזכות לדירה מוזלת, חלק בהנחה סבירה וחלק בהנחה מאוד משמעותית. חלק אחר מהזכאים, אגב, עדיין ממתין לטלפון מהקבלן שזכה במכרז – כי האחרון עוד לא קיבל היתר בניה ולעיתים אפילו לא את הקרקע שאיננה זמינה לבניה. הרעיון מאחורי מחיר למשתכן היה לתת לזוגות צעירים את האפשרות לרכוש דירה במחיר מוזל. ואם נתעלם רגע מהביקורת שכנגד התוכנית, היא עבדה בין היתר בגלל דבר אחד – הקפאת השומות על מחיר הקרקע בשנת 2015. כך, בעוד השוק החופשי המשיך בשלו, ושווי הקרקע המשיך להאמיר בשל משוואת הביקוש וההיצע, פרויקטים של מחיר למשתכן חיו בעולם משלהם. על הדרך, מחיר למשתכן גם שיבשה את כל שיווקי הקרקע של המדינה, מה שהפך מכרזי קרקע רגילים לנדירים יותר ואת הקרקע ליקרה יותר.

אבל עכשיו, או יותר נכון כבר לפני מספר חודשים, מחיר למשתכן בוטלה. מה עם הזוגות הצעירים שעדיין ממתינים לסיוע ברכישת דירות? שר השיכון החדש הבטיח להם תוכנית חדשה – דיור במחיר מופחת. על פניו אותה גברת בשינוי אדרת. מנגנון דומה למחיר למשתכן, אבל בלי מכרזים באזורי הביקוש המובהקים ושיטות שיווק שונות של הקרקע מול הקבלנים והיזמים שהמטרה העיקרית שלהם היא למקסם את מחיר הקרקע. התוכנית החדשה באמת הושקה ואפילו אושרה במועצת מקרקעי ישראל – אבל, חתימת שר האוצר החיונית להפעלתה לא מגיעה. יש מי שיגיד שזה עיכוב טכני בלבד. אולי. אבל בתוכנית החדשה יש משהו נוסף מהותי יותר. זוכרים את הקפאת השומות ב-2015? מחיר הקרקע שנותר נמוך כדי לאפשר הנחות יפות לזכרי מחיר למשתכן? מסתבר שבתוכנית החדשה הופשרה ההקפאה. כל המכרזים עודכנו לשומות חדשות נכון לפברואר 2020. ושווי הקרקע, מיותר להגיד, זינק. אז כל מי שממתין בקוצר רוח לתוכנית החדשה ולהנחות משמעותיות – כדאי שיתחיל לחשוב על חלופות. נכון, יש גם את התוכנית המקבילה שהשר ליצמן מנסה לקדם – תוכנית מענקים בפריפריה. אבל קודם צריך לראות עד כמה היא רלוונטית, האם היא תוכל להתקדם ללא תקציב וגם לזכור דבר אחד – היא תהיה רלוונטית רק בפריפריה. טוב אולי לפריפריה, אבל לא לכלל הזוגות הצעירים או רוכשי דירה ראשונה שמה לעשות, מעוניינים לא פעם דווקא לגור במרכז.

אפשרויות נוספות של דיור במחיר מופחת קודמו ועדיין מקודמות במסלול של דיור להשכרה, שם המדינה מפרסמת מכרזים, ורבע או מחצית מהדירות יושכרו במחירים נמוכים ומפוקחים. אבל, המספרים בתחום זה עדיין נמוכים, והחלק הארי של דירות להשכרה, גם במחיר רגיל וגם במחיר מופחת, עדיין על הנייר בתוכניות ועוד רחוקות מביצוע.

כל הדברים הללו, יחד עם היעדר תקציב ושיתוק בפעילות משרדי הממשלה, מובילים למסקנה אחת – המצב הנוכחי של העדר שיווקי קרקע ובמקביל שיתוק בתחומים אחרים מחייב יוזמות חדשות. לרשויות המקומיות, במיוחד החזקות במרכז, יש את היכולת לקדם פרויקטים של דיור בר השגה. תל אביב-יפו כבר עשתה זאת בשכונת שפירא ובעוד כמה מיקומים, ויש יותר ממודל אחד מוצלח. במקביל, יש גם את התשתית החוקית והתכנונית. תיקון 120 לחוק התכנון והבניה למשל מאפשר לרשות מקומית לאשר דיור בר השגה להשכרה, וקובע כללים. במקביל, קיימת גם אפשרות לעשות שימוש בתיקון 188 לחוק התכנון והבניה. סעיף זה מאפשר בניית דיור בר השגה בשכירות גם על קרקע חומה, כלומר קרקע בבעלות העירייה המיועדת לשימוש ציבורי. ואילו רק שתי דוגמאות שניתן ליישם כדי להקל במעט את הלחץ על המחירים, וללא בירוקרטיה ארוכה וצורך לאישור וחקיקה מצד השלטון המרכזי – שהוא כאמור לא ממש עובד לאחרונה.     

ומה קשורה ההתחדשות העירונית לכל זה? קודם כל, דיור בר השגה בערים זה גם התחדשות עירונית במלוא מובן המילה. בנוסף, פרויקטים של פינוי בינוי וגם תמ"א 38 מאפשרים חידוש אזורים נרחבים במרכזי הערים ותוספת זכויות. כלומר, עוד דירות במיקום מרכזי. שילוב אפשרי בין תיקון 120 לחוק התכנון והבנייה או תיקון 188, שהזכרתי לעיל יכול להוביל לפתרונות כפולים. גם חידוש, חיזוק ומיגון, וגם מתן פתרונות של דיור בר השגה. מה שצריך זה יצירתיות, רצון של ראשי הערים ודחיפה של השלטון המקומי קדימה. בימים שכולם עסוקים בקורונה, ייתכן שזו בקשה מוגזמת. אבל אם השלטון המקומי לא יתעורר עכשיו, המצוקה רק תגדל, וכשנעבור את משבר הקורונה – משבר חדש כבר יתדפק על הדלת. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות