banner
שי שמעון // צילום: רעות אברהם
שי שמעון // צילום: רעות אברהם

"אם המדינה לא תכניס עכשיו יד לכיס ותממן התחדשות בפריפריה, היא תשלם יותר בעתיד"

שי שמעון, ממשרד לוקר שמעון שמאים, מסביר מדוע הפתרונות הקיימים למימון התחדשות בפריפריה לא יעילים ומה צריך לעשות כבר עכשיו

זיו גולדפישר 26.10.2023

התחדשות עירונית בפריפריה היא הכרח המציאות, וכדי לקדם תכניות שכאלה באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים, המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולשלם. כך אומר שי שמעון, ממשרד "לוקר שמעון שמאים", המלווה תכניות התחדשות ביישובי פריפריה. "מי שחושב שאם לא נשלם עכשיו על התחדשות בפריפריה הכסף לא ישולם גם בעתיד, טועה ובגדול. אפשר לראות מה קורה היום, כשמפנים ערים שלמות שאין להן פתרונות מיגון", הוא אומר. 

לדברי שמעון, שבמסגרת עבודתו ככלכלן ושמאי מלווה תכניות התחדשות ביישובי פריפריה, ביניהם שדרות, אופקים, מגדל העמק ונוף הגליל, המציאות הבטחונית שנחשפה בעקבות מלחמת חרבות ברזל, והירי על יישובים בדרום ובצפון, מוכיחה את הצורך בהתחדשות עירונית, בעיקר בכל הנוגע למיגון, והוספת ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) לבתים נטולי מיגון. "הדבר בולט בעיקר באזורי פריפריה", הוא אומר.

אחד האתגרים בהתחדשות עירונית בפריפריה הוא ערכי הקרקע הנמוכים, אשר אינם מאפשרים לקדם תהליכי פינוי בינוי. כאן, אומר שמעון, צריכה להיכנס המדינה לתמונה. "את תהליכי ההתחדשות ניתן לבצע "באמצעות סבסוד של המדינה, שלא מגיע", הוא אומר. "מדובר בסבסוד שהמדינה במשך שנים מנסה לא לתת אותו. ניסו לתת סבסוד בצורה של קרקע משלימה, והפתרון הזה לא עובד. יזמים שזוכים בקרקעות משלימות, או כאלה שמבטיחים להם קרקעות משלימות שאמורות לסבסד להם את ההפסד בפרויקט, לא מקבלים בסופו של דבר את הקרקעות, או שמערימים עליהם הרבה מאוד קשיים. בסופו של דבר זה לא פתרון סביר, שאף יוצר הרבה בעיות תכנוניות. רמ"י, שאמורה לתת את הקרקע, לוחצת על העיריות לבנות מגדלים ולצופף, והכל כדי לא לתת את הקרקע הזאת. לכן, אם רוצים לבצע התחדשות בפריפריה, צריך להוציא כסף חי מהכיס".

כמה המדינה צריכה להשקיע כדי להניע התחדשות עירונית בפריפריה?
"זה תלוי איפה ומה התכנון, אבל בגדול מדובר על מאות אלפי שקלים לכל יח"ד שמתפנה. זה יכול להיות חצי מיליון, 300 אלף. זה תלוי ביישוב. אבל מדובר במאות אלפי שקלים. ואם חושבים שאם לא משלמים את הסכום הזה היום, זה אומר שזה לא ישולם בעתיד, אז טועים ובגדול. אתה יכול לראות במו עיניך מה קורה כשמפנים ערים שלמות שאין להם פתרונות מיגון. קח לדוגמא את אשקלון, שרוב העיר לא ממוגנת ופינו את רוב העיר, כי יורים עליהם ואין להם לאן ללכת. אז המדינה פינתה עיר שלמה, היא לא תשלם על זה? ואם תהיה וחלילה רעידת אדמה, ובנינים יקרסו, אז ההשקעה של כמה מאות אלפי שקלים ליח"ד זה כאין וכאפס לעומת מה שהמדינה תצטרך לשלם כדי לשקם את המקומות האלה. בסוף הכסף ייצא, אז חבל שזה ייצא בצורה כזאת".

אחד הקשיים בהתחדשות עירונית בפריפריה, אומר שמעון, הוא הצורך לייצר כדאיות כלכליות לתכניות. אחת הדרכים לייצר כדאיות היא באמצעות מכפילים גבוהים, אך הדבר רק מטיל קשיים נוספים על העיר. "בפריפריה בקושי יש התחדשות, בגלל ערכי הקרקע. אנחנו רואים את זה בצפון, ויש לנו תכניות בנוף הגליל, וכלה בדרום, ויש לנו תכניות באופקים ושדרות. באזורים האלה אין כמעט תכניות להתחדשות עירונית, ואם רוצים לקדם שם תכניות, צריך לשלוח את היד לכיס. היום הפתרון המקובל הוא סבסוד באמצעות קרקעות משלימות – פתרון שלא עובד כראוי. 

"בפריפריה אנחנו צריכים לבנות במכפילים שבין 5 ל-10 כדי לייצר כדאיות. אבל חלק מהערים לא יודעות לממש התחדשות במכפילים כאלה גבוהים. כי המשמעות שבמקום 100 יח"ד יהיו 800 יח"ד, אז צריך לייצר תשתיות ל-800 יח"ד, שזה אומר כבישים, בתי ספר, וכמובן צריך לעלות לגובה שהרבה מהערים האלה לא מכירות – 30, 40 קומות. אלה גבהים של תל אביב. ערים בפריפריה לא מצליחות להתמודד עם זה, והעומס של התשתיות גורם לכך שלא ניתן לממש התחדשות, כי העיר לא יודעת לקלוט כזאת כמות שחל יח"ד חדשות כדי לממן פרויקט קטן יחסית של התחדשות עירונית".

אז איך אפשר להתמודד עם מציאות כזאת?
"מה שאנחנו עושים, זה לנסות לשפר את הכלכלה באמצעות התכנון. לדוגמה במקומות עם פתרונות סבירים לתחבורה ציבורית, ניתן להפחית תקני חניה ואז אפשר לחסוך כסף עם המרתפים. אפשר לשלב חניה עילית במקום תת קרקעית. בנוסף, מנסים להוסיף שימושים נוספים, כמו מסחר ותעסוקה, דבר שישפר את כלכליות הפרויקט, בהרבה מהערים צריך לתת פטורים מהיטלים, כמו השבחה, ועוד כלים שישפרו את כדאיות הפרויקט, כדי להוריד את המכפילים. לא להגיע ל-800 יח"ד, אלא פחות. אבל בסוף צריך למצוא את האיזון ואת התכנון שמתאים לעיר".

להערכת שמעון, עם סיום המלחמה, תהיה עלייה בהיקפי ההתחדשות בפריפריה, בגלל הפגיעה במבנים: "יש הרבה בניינים שספגו פגיעות ישירות, ויש סיכוי לא קטן שיחליטו שבמקום לשקם את הבניין יצטרכו למצוא פתרון של הריסה ובנייה מחדש בהתחדשות עירונית. יכול להיות שזה יצריך גם  סבסוד מבחוץ. אבל בכל מקרה חייב ומהר, שיקרה כאן משהו מהבחינה הזאת".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

אל תחמיצו את המשקיעים

ניסיון העבר של כלכלת ישראל ושוק הנדל"ן, הוכיח פעם אחר פעם כי המשקיעים היוו מנוע צמיחה אפקטיבי ביותר...
אמיר רוזנבלום 11.06.2024
נשמח לדבר אתך
נגישות