על המגמה שצפויה להשתנות והשפעות המציאות הביטחונית על שוק המגורים. חיים פייגלין עם התחזית: "אין מקום להעדיף דיור בבעלות על פני דיור בשכירות"
"ממשלות ישראל כושלות כבר עשור בניסיונותיהן לטפל בשוק הדיור הישראלי ולפתור את מצוקת הדיור, שעיקריה הם מחירי דירות גבוהים, מחסור בהיצע דירות לרכישה במחירים שפויים, ומחסור בהיצע דירות להשכרה לפלח האוכלוסיה שאין בידו לרכוש דירה בבעלות", כך אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת היזמות צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בראיון מיוחד לראש השנה.
הדברים נאמרים על רקע שנה למלחמה והאופן שבו פעלה ממשלת ישראל עד כה לטיפול במצוקת ענף הבנייה ומשבר הדיור. לצד הטענות הקשות שמעלה פייגלין בשיחה עימו, הוא גם מצביע על שינוי מגמה שעומד להתרחש בשנים הקרובות ונותנת תקווה לכל אותם זוגות צעירים שרואים את חלום הדירה נמוג – והוא המעבר מדירות בבעלות לדירות בשכירות ארוכת טווח.
נכון להיום כ-28% ממשקי הבית בישראל גרים בדירות בשכירות – מדובר בכ-800 אלף דירות. מתוכן, כ-50 אלף דירות הן דיור ציבורי בבעלות חברות ממשלתיות ועירוניות, כ-20 אלף דירות בלבד בהשכרה מוסדית שעדיין בחיתוליה (פחות מ-2% מהשוק), ויתר 730 אלף הדירות מוחזקות בידיים של משכירים פרטיים, המסתפקים בתשואה שוטפת נמוכה מאוד 2%-4% בלבד. המגמה הזאת, לדבריו, יכולה וצריכה להשתנות אולם כדי שזה יקרה, הממשלה חייבת לייצר את התנאים הכלכליים ליזמים ולמשקיעים.
"הגופים המוסדיים לא נכנסים לתחום ההשכרה בתשואה נמוכה מ-6%, ולכן המודל שמתווה המדינה לשכירות מוסדית איננו כדאי להם בשיעורי הריבית של היום, והם נמנעים מלהיכנס אליו", מסביר פייגלין, "ככל והמדינה ממשיכה לדחוק החוצה גם את המשקיעים הפרטיים בדירות, הם נמנעים מרכישת דירות חדשות ומוכרים דירות שקיימות בבעלותם. כתוצאה מכל אלה, משקי בית רבים נזרקים לרחוב, פשוטו כמשמעו, היצע הדירות להשכרה ממשיך לרדת ומחירי השכירות שעלו בשנתיים האחרונות ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות, בגלל עודף ביקוש".
בשנה הקרובה כ-30 אלף משקי בית חדשים יחפשו דירות להשכרה
לשאלה מה צפוי להתחרש בשנה הקרובה, על רקע מצוקת ענף הבנייה שהחריפה בעקבות המלחמה, הוא אומר: "אני מעריך שבשנה הקרובה לפחות כ-30 אלף משקי בית חדשים יחפשו דירות להשכרה, ונוסיף לכך את התושבים שמתפנים מביתם בפרויקטי התחדשות עירונית, חלק מהמפונים מאזורי לחימה שלא יחזרו לבתיהם, עובדים זרים ואוכלוסיות אחרות. להערכתי, ייווצר בשוק מחסור של כ-50 אלף דירות להשכרה בשנה הקרובה בלבד.
"מדובר באבסורד. אין מדינה בעולם שמדכאת את משקיעיה ושולחת אותם להשקיע את הונם מחוץ למדינה. נהפוך הוא, מדינות פועלות כדי למשוך משקיעים והשקעות, לא לדכא אותם. בעבר, עד לפני כ-10 שנים, גם ישראל נהגה כך. שינוי הכיוון הוא שגיאה קשה הפוגעת בכלכלת ישראל ואיננה תורמת דבר למשק המגורים של המדינה".
עוד הוא מצביע על היבט חברתי שלילי – הזנחת משקי בית חסרי הון עצמי או יכולת פירעון אשראי והעדפת משקי בית בעלי הון. לדבריו, מדובר הן בשגיאה כלכלית והן בשגיאה חברתית ערכית. והפתרון? "הממשלה חייבת לתקן את השגיאה האסטרטגית רבת השנים, ולדאוג בעיקר לדיור זול להשכרה", אומר פייגלין, "אין מקום להעדיף דיור בבעלות על פני דיור בשכירות, ויש לדאוג לתפקוד מיטבי של שני התחומים המשלימים זה את זה. על הממשלה למקד את מעורבותה בשוק בתמרוץ היצע דירות בשכירות, במקום לדכאו ע"י פגיעה במשקיעים במיסים ובהרעת תנאי חוק עידוד השקעות הון בדירות להשכרה.
שוק הדירות למכירה הוא תחרותי, מרובה שחקנים ומשוכלל. הוא ידע לתפקד אם רק תניח לו הממשלה ותסייע ע"י הצפתו בקרקע זולה, קיצור לוחות זמנים, הפחתת רגולציה ונגישות לכח אדם זר לבניה ללא מגבלות".
מודל של "מאניה דיפרסיה"
המהלכים של המדינה בשוק הדיור במשך השנים, גורמת ל"מעגל שוטים קלאסי", טוען פייגלין, שסבור כי במציאות הנוכחית כולם מפסידים. "דפוס הפעולה מחולל משברים, התפרצויות מחירים ושוב משברים וחוזר חלילה. זהו דפוס פעולה המכתיב מודל של "מאניה דיפרסיה" – תקופות דיכאון משברי, המתחלפות בפתאומיות ב"שיכרון חושים" וחוזר חלילה. תופעה זו נגרמת גם כתוצאה מהעדר תכנון וראיה רחבה לטווח הארוך ומהערכות חסר של הביקוש הגולמי לדיור ע"י המדינה".
בין היתר הוא מצביע על היצע דל של קרקע מתוכננת, מחסור בתקציבים לפיתוח תשתיות תומכות דיור, הליכי תכנון ארוכים ומסורבלים, הכבדות חקיקה ורגולציה, משטר מיסים והיטלים מעוות, והגבלת אמצעי ייצור קריטיים כמו כח אדם וקרקע. "כל המבנה הזה מוביל רק לכיוון אחד של ייקור הקמת דירות בישראל, וככל שהקמת הדירות מתייקרת, מתייקרים גם המיסים וההיטלים הנגזרים ממנה וממשיכים לייקר את הקרקע והדירות וחוזר חלילה", הוא אומר.
אבל מעבר לנימוקים הרציונליים, היזמים כועסים על טיפול הממשלה הנוכחית במשבר הדיור, שפרץ על רקע שנת המלחמה והמתח הזה כבר גלש לפסים אמוציונליים, לאחר והיזמים מרגישים שלא רק נטשו אותם אלא אף פוגעים בהם ובכך, בשוק הדיור כולו. "אחת לתקופה אנו עדים להתבטאויות של אנשי מפתח כמו שרים ופקידים בכירים על 'ריסוק' מחירי דירות'. התבטאויות אלו מכניסות הן את יצרני הדירות – היזמים והקבלנים – והן את הבנקים והמערכת המממנת למגננה מתוך זהירות, אשר מובילה להקטנה בהתחלות בניה ושוב גורמת בהמשך לעליות מחירים של דירות", הוא מסביר, "עצם ההתבטאות מקטינה את התחלות הבניה וגורמת לכשל שוק המכשיל את הכוונה הטובה והנכונה לייצב ולמתן את מחירי הדירות בישראל".
התערבות יתר של הממשלה
נקודה נוספת שמעלה פייגלין היא מדיניות העצמת ההגרלות והשיווקים לתוכניות "מחיר מטרה", אשר מקנות סבסוד ממשלתי לזכאים. "בעשור האחרון, בניסיון להוריד באופן מלאכותי את מחירי הדירות, המדינה הגבירה את מעורבותה (הגבוהה ממילא) בכפייה בשוק הדיור למכירה, זאת באמצעות תוכניות 'מחיר בהנחה' למיניהן (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת וכד'). בתוך כך, הממשלות הזניחו ואף דיכאו ע"י מיסוי עודף את שוק הדיור להשכרה, המהווה 26% ממדד המחירים לצרכן", הוא מסביר, "בכך גרמה הממשלה עצמה להתפרצות אינפלציה, שהובילה לסביבת ריבית גבוהה. מדובר בשגיאה אסטרטגית חמורה של ניהול משק המגורים וכלכלת ישראל אשר יחד עם המלחמה הממושכת הביאו לנזק עצום לכלכלה הישראלית כולה, בלמו את הצמיחה, פגעו בתעסוקה, בתוצר המקומי הגולמי, בדרוג האשראי של ישראל ועוד".
לדבריו, "אם לא די בהזנחה זו, המדינה סימנה את משקיעי הנדל"ן כאויבי הציבור והטילה עליהם מס רכישה כבד כדי לסלק אותם מהשוק באופן מלאכותי וכפוי. הדרת משקיעי הדירות מהשוק צמצמה משמעותית את היצע הדירות להשכרה וייקרה בשיעורים גבוהים מאוד את מחירי השכירות, ובדרך גם הביאה להוצאת כספי השקעה רבים מישראל לחו"ל. כשאין היצע ויש ביקוש, התוצאה הבלתי נמנעת היא עליית מחירי השכירות, ובהתאם למשקלם במדד, האינפלציה עלתה, ואז הריבית שוב עלתה בעקבותיה וחוזר חלילה. 'מעגל שוטים", כבר אמרנו?".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
