התחדשות השלב הבא: באפריקה מגורים מאמינים בפינוי-בינוי

בשיתוף חברת אפריקה התחדשות

סופה הקרב של תמ"א 38 באוקטובר 2022 מעלה את השאלה מה יהיה על ההתחדשות העירונית ביום שאחרי. בעוד בקרב הגורמים המקצועיים שורר קונצנזוס באשר לצורך בחיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה (מטרתה המקורית של תמ"א 38), במתן מענה לגידול הדמוגרפי על ידי הגדלת היצע הדיור במרכזי הערים ובשיפור פני המרחב הציבורי – בקרב בעלי הדירות (וכל מי שלא מתעסק בנושא ברמה היומיומית) שורר לא פעם בלבול באשר ליתרונות ולחסרונות של כל אחד מסוגי הפרויקטים האפשריים.

אסף, מדוע אתה חושב שפינוי-בינוי צריך להחליף את תמ"א 38?
"לפי התוכנית האסטרטגית ל-2040 אנחנו צפויים להכפיל את האוכלוסייה. זה אומר שצריך לבנות עוד כמיליון וחצי דירות חדשות כדי לעמוד בגידול הטבעי שלנו, שאין לו אח ורע במדינות ה-OECD. זה אומר ש-70% ממדינת ישראל צריכה להיבנות מחדש, כשמתוך כלל הדירות החדשות כשליש אמורות להגיע מהתחדשות עירונית. אלא שכשבוחנים את ההיסטוריה של תמ"א 38 בעשור וחצי האחרונים, הן של חיזוק ותוספות והן של הריסה ובנייה, אנחנו רואים שהיא נכשלה בגדול: אחוזי המימוש שלה הם זעומים מתוך הפוטנציאל האדיר שלה – רק כמה אלפי בניינים באזור המרכז חודשו. לא יכול להיות שכל גורמי התכנון והיזמים יבזבזו משאבים על מדיניות שלא משיגה ולא תשיג את היעד הלאומי, כשלמעשה פרויקטים של תמ"א 38 שנעשים היום, יצריכו פינוי-בינוי בעוד 20 שנה".

ומבחינת הדיירים – תמ"א 38 בכל זאת עדיף, לא? זה הליך קצר בהרבה.
"מה שאתה אומר זה טעות נפוצה וצריך להעמיד את הדברים על דיוקם. תמ"א 38 אינו הליך רישויי בלבד. הסטטיסטיקה מלמדת שפרויקטים של תמ"א יוצאים לדרך שמונה שנים לפחות אחרי שהחוזה בין הדיירים ליזם נחתם. ההליך הפך להיות מאוד ביורוקרטי ומסורבל, ונתקע במשך שנים בעיריות ובהליכי התנגדות של שכנים. לעומת זאת, בשנים האחרונות המדינה שינתה לחלוטין את התפישה שלה ביחס למיזמי פינוי-בינוי. הנה למשל, בפרויקטים שלנו בשכונות קרית יובל וקטמונים בירושלים, לקח לנו שנה וחצי לשנות את התב"עות הקיימות, וגם בנתניה לקח לנו פחות משנתיים לעבור ועדה מקומית, ועדה מחוזית ושינוי תב"ע. לכן, התהליך היום כבר לא ארוך כפי שהוא נתפס".

והרשויות המקומיות? הן לא חוששות ממיזמי ענק שיגדילו את האוכלוסייה העירונית?
"להיפך. רק שינוי תב"ע מאפשר להטמיע עירוב שימושים אמיתי שיגדיל את שטחי המסחר והתעסוקה – ובכך יעשיר את קופות העיריות בכספי ארנונה. לעיריות יש אינטרס כלכלי מובהק בפינוי-בינוי. אגב, אותו דבר לגבי הדיירים – בשונה מפינוי-בינוי, תמ"א 38 הוא פרויקט נקודתי שלא משדרג את סביבת הבניין, ולכן מידת ההשבחה בערך הנכס שלהם – מוגבלת".

אז אין יותר מקום לאפשר לדעתך פרויקטים בבניין בודד?
"חייבים לאפשר התחדשות נקודתית גם בבניינים 'כלואים' או כאלה שלא יכולים להיכלל בתוכנית פינוי-בינוי. עם זאת, הכלל צריך להיות התחדשות מתחמית של שכונות. בשביל לבנות ממ"ד לא צריך פרויקט שנמשך על פני 10 שנים. בכל מקרה, פינוי-בינוי הוא אכן פרויקט מורכב יותר מחיזוק של בניין אחד, ולכן מבחינת בעלי הדירות כלל הזהב הוא לבחור ביזם גדול ומוכר, עם יציבות פיננסית וניסיון בהליכי תכנון. יש הרבה חאפרים בתחום הזה, וכפי שיש בדיני חוזים את הכלל של 'ייזהר הקונה' – כך צריך להתנהל כאן לפי הכלל של 'ייזהר החותם'".

*הכתבה פורסמה במסגרת גיליון מודפס לדיירים *המידע המובא בגיליון זה הוא כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי או כלכלי ואינו תחליף לייעוץ אישי. מערכת מגדילים לא אחראית לתוכן שיווקי, מודעות או הצעות או מידע שנמסרים על ידי צדדים שלישיים או מטעמם. אין להעתיק או לשכפל או לעשות כל שימוש מסחרי בגיליון אלא באישור מראש ובכתב ממערכת מגדילים

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: