ההחלטה התקדימית של העליון והבית שלא יהפוך לווילת אירוח

ניתן להוציא צו הפסקה מינהלי לשימוש אסור בבית מגורים, גם אם חלפו יותר מ-30 יום מתחילת השימוש האסור. כך קבע, היום (ג'), בית המשפט העליון בפסק דין תקדימי שניתן בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל עליון על פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי. הדיון המשפטי הצטמצם לסעיף אחד בחוק התכנון והבנייה, סעיף 219, העוסק בהוצאת צווים מינהלים נגד עברות בנייה. 

פסק הדין מביא לסיומו מאבק משפטי ממושך, שהחל לאחר שתושב המושב אמנון שבגליל העליון הפך מבנה מגורים למבנה לאירוח. מפסק הדין עולה כי בעל השטח קיבל שני היתרי בנייה – האחד עבור המבנה אשר נועד למגורים והשני להסדרת בריכת שחייה שנבנתה בחריגה מקווי הבניין. בעקבות תלונות שכנים לפיהן המבנה משמש לאירוח, החלו פעולות פיקוח על ידי המערערת, הוועדה המקומית גליל עליון. על יסוד ממצאי פעולות אלה, הוציאה הוועדה המקומית צו מינהלי האוסר שימוש במבנה למטרת וילת אירוח. הצו הוצא בהסתמך על תצהיר מפקחת שלפיו השימוש האסור האמור נעשה ללא היתר ובניגוד להוראות התוכניות החלות. ביום חתימת התצהיר טרם חלפו 6 חודשים מתחילת השימוש האסור.

בעל הווילה הגיש לבית משפט השלום בקשה לביטול הצו וטען בבקשתו למספר פגמים בהוצאתו. הוא טען כי ייעוד המקרקעין הוא מגורים ועל כן, בהתאם לסעיף 219 לחוק, על מנת להוציא צו מינהלי להפסקת שימוש יש להגיש תצהיר עד 30 יום ממועד תחילת השימוש האסור. הוא טען עוד כי הוועדה המקומית לא הוכיחה שבמקרקעין נעשה שימוש שלא כדין, וכן כי ננקטה אכיפה בררנית כלפיו.

בית משפט השלום דחה את בקשת בעל הווילה, וקבע כי הוא עשה במבנה שימוש כווילת אירוח בניגוד להיתר ולהוראות החוק. בית המשפט קבע כי מטרת הצו היא לגדוע את השימוש האסור בראשיתו ולמנוע קביעת עובדות בשטח והמשך הפקת רווח כלכלי. אשר לעיתוי הצו, נקבע בפסק הדין כי אין דינה של דירת נופש או אירוח כדין בית מגורים. ביצת המשפט קבע כי הגבלת האכיפה המנהלית ל-30 יום במקרה של מבנה למגורים נועדה להציב בפני הרשות דרישה מחמירה לביצוע אכיפה מנהלית כלפי בית מגורים מאוכלס. קרי, במקרה שבו משמעות הצו עלולה להיות הותרת דיירי המבנה ללא קורת גג. עם זאת, בית המשפט הבהיר כי זה לא המצה כאשר המבנה משמש לנופש או אירוח.

בית המשפט המחוזי: לשון החוק ברורה
פסיקת בית משפט השלום נהפכה בבית המשפט המחוזי, שאליו הגיש בעל הווילה ערעור. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, ועיקר המחלוקת עיקר המחלוקת בדיון במחוזי נסבה על פרשנות סעיף 219(ב)(2) לחוק התכנון והבנייה. על פי החוק, "לא יינתן צו מינהלי להפסקת שימוש אלא אם כן התקיימו שני אלה…. לא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהחל השימוש האסור באותו מקום, ולעניין שימוש אסור בבית מגורים – לא חלפו יותר מ־30 ימים מהיום שבו החל השימוש האסור".

בפסק הדין נקבע כי "מקרא הסעיף הינו פשוט וברור, ועוסק בשימוש אסור במבנה שהינו בית מגורים. המחוקק יצר אבחנה בין מבנה מכל סוג שהוא ובין מבנה שהינו בית מגורים, לעניין גדרי המועדים בהם ניתן להוציא צו מנהלי האוסר שימוש". בית המשפט המחוזי הוסיף, כי כוונת המחוקק הייתה לקבוע שייעוד השימוש של המבנה יהא אבן הבוחן שתקבע את מגבלת הזמן, ולכן הערעור התקבל.

בעקבות זאת, הגישה הוועדה המקומית גליל עליון בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. לטענתה, לא היה מקום להורות על ביטול הצו מאחר שנקבע שהמבנה שבמרכז הדיון המשפטי הוא מבנה שניתן לגביו היתר למגורים אך נעשה בו בפועל שימוש עסקי אסור כווילת אירוח. לטענתה, אימוץ פרשנות בעל הווילה לגבי מגבלת 30 הימים, תוביל לכך שלמרות שמדובר בשימוש מסחרי שהחל לפני פחות מ-6 חודשים יהיה צורך לעשות שימוש באמצעים שונים, שיפוטיים או פליליים כדי למנוע את העברה. ובינתיים ייקבעו עובדות בשטח ועלול להיגרם קושי להשיב את המצב לקדמותו.

השופט יוסף אלרון קיבל את ערעור הוועדה המקומית. עם זאת, הוא ציין כי היצמדות לחוק מעוררת בעיתיות, בעיקר בכל הנוגע להגדרה של מהו "בית מגורים", על פי החוק – האם הכוונה היא לייעוד של המבנה, כפי שניתן בהיתר הבנייה שלו, או לייעוד שנעשה בו בפועל. השופט קבע כי יש לבחון את המונח "בית מגורים" על פי השימוש בפועל שנעשה בו: "מתעוררת אפוא סוגיה פרשנית – האם כאשר נכתב שימוש אסור ב'בית מגורים' הכוונה לבית מגורים על פי ייעודו; או בית מגורים על פי השימוש בפועל שנעשה בו? בקריאה ראשונה ניתן להתרשם שכוונת המחוקק היא לבית מגורים, פשוטו כמשמעו. היינו, בית מגורים על פי ייעודו. אולם, איני סבור כי לשון החוק כה נחרצת ומפורשת עד כדי כך שהפרשנות שלפיה מדובר בבית מגורים לפי השימוש בפועל, אינה אפשרית".

העליון: "יש סוגיה משפטית"
עוד כתב השופט כי היצמדות להגדרה של "דירת מגורים" בהתאם לייעודה, עלולה לסכל את האפשרות להשתמש בחוק כדי הפרות של החוק: "מתעורר מתח מסוים בין תכלית החוק ללשונו. אם ניצמד לפרשנות הטבעית ביותר של לשון החוק – נרוקן אותו, במידה רבה, מתכליתו. ייתכן שאף נקנה לו משמעות הפוכה מכוונת המחוקק. לעומת זאת, פרשנות המערערת (הוועדה המקומית), התואמת לתכלית החוק". 

בהמשך הוסיף השופט אלרון: "לא ניתן לאתר טעם הגיוני בבסיס קביעה שלפיה מקום בו נעשה שימוש אסור בין כתליו של בית מגורים, אותו שימוש אסור, יהא אשר יהא, יזכה להגנה מסוימת על פני שימושים אסורים במבנים אחרים". השופט קיבל, כאמור, את הערעור והורה על ביטול החלטת בית המשפט המחוזי, כך שהצו שהוציאה הוועדה נותר על כנו. עם זאת, השופט פנה למחוקק, והוסיף כי "נכון יעשה המחוקק אם ישוב וייבחן את ניסוח סעיף 219 לחוק, לשם הבהירות". 

השופט חאלד כבוב ורות רונן הצטרפו לפסק הדין.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: הרשות השופטת השופט יוסף אלרון