כותרות "מדברים נדל"ן" עם מנהל קרן הפיצויים של מס רכוש, ראש עיריית פתח תקווה וגורמי מקצוע בכירים בענף הנדל"ן – עו"ד זיו גרומן, דקלה פרסיקו, דנה סנדר ואסף נגר
להאזנה לתוכנית המלאה>>
בשבוע שעבר פגע טיל איראני פגיעה ישירה בבניין בפתח תקווה וגרם להרס רב בבניין עצמו ובשכונת המגורים. רמי גרינברג, ראש עיריית פתח תקווה, התארח בתוכנית הרדיו "מדברים נדל"ן" של אתר "מגדילים" ורדיו 103fm והתייחס לתהליך השיפוץ שבנייני המגורים שנפגעו יצטרכו לעבור.
"מאותו רגע שנפל הטיל הגענו למקום זמן קצר עם כוחות הביטחון. כוחות הביטחון סיימו את העבודה שלהם בניקוי של הדירות ובחילוץ של לכודים לאחר שעתיים או שלוש שעות, ומאז אותו רגע בשני בבוקר העירייה לקחה על עצמה את הניהול של כל האירוע הזה. יש שם מתחם של ארבעה בניינים, 320 דיירים, 320 משפחות שנפגעו", סיפר גרינברג. "רוב רובן של הדירות, אפשר לעשות שם שיפוץ שיצריך אישורים, ולכן זה ייקח זמן. הבניין שספג את הפגיעה הישירה, יש שם עבודה יותר מורכבת, אבל כן אפשר לשקמו. אם היה צריך היינו עושים התחדשות עירונית, אבל הבניין חדש, חזק יחסית, אז אפשר לשקם אותו. מס רכוש צריכים לבוא לכל דייר בנפרד, צריך יהיה להציג את הנתונים בפניהם", הוסיף בהמשך.
לאחר מכן התייחס לסיוע שניתן לתושבי העיר שביתם נפגע: "מצאנו כבר קרוב ל-80 דירות. לא כל ה-320 יצטרכו לעבור לדירות שכורות. אלה שבאמת יצטרכו לחכות מעל שנה, בערך 160 עד 200 דירות, אז הם כן. השגנו 80 דירות ועדיין עובדים להגדיל את המעגל כדי לתת לדיירים אלטרנטיבה במחירים הוגנים וללוות אותם בשיפוץ".
אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים של מס רכוש, סיפר כי כ-40 אלף תביעות על פגיעה ישירה ברכוש הוגשו למס רכוש, ויותר מ-10,000 איש פונו מדירותיהם. עד כה הצליחו עובדי מס רכוש להיכנס לכ־11 אלף דירות שניזוקו ולאשר את הפיצוי המגיע לדיירים בגין הנזק לתכולה או למבנה. בשיחה עם העיתונאית ליאת רון, הוא אמר: "אני מניח שבסוף נגיע לסביבות ה־45 אלף פניות. בצפון נשאר לנו בערך עוד 10,000 נזקים ישיר. אנחנו היינו בשיא הלחץ, ועכשיו הגיע גם האירוע הזה", הסביר דהן והוסיף: "אנחנו הגדלנו את כוח האדם שלנו. מ־100 עובדים בנזק הישיר כעת אנחנו מעל ל־350 עובדים ו־145 שמאים שעובדים איתנו".
באשר להעדפת התחדשות עירונית על פני בנייה מחדש של הבניינים שנהרסו, הוא אמר: "זו עמדה מצוינת. את הבניינים הישנים אנחנו נבנה מחדש עם ממ"דים, והם יהיו תקניים כמו שצריך. ראינו במלחמה הזו פגיעות ישירות בבניינים ישנים, שהבניין ליד, שהוא היה בניין חדש, למעט זגוגיות שהתנפצו לא קרה כלום – ראינו את משמעות הממ"דים במלחמה הזו, הרבה יותר מכל המלחמות האחרות", הסביר אמיר. עוד הוא אמר: "הרשויות העירוניות ממש בתוך העניין, כי גם הן רוצות התחדשות עירונית בעיר מבחינתן. אני חושב שכרגע זה עוד טיפה מוקדם, אבל המטרה היא למצוא פתרונות חקיקתיים שיעזרו גם ברגולציה וגם בפתרונות של רשות המיסים לגבי דיירים סרבנים שאולי נקנה מהם את הנכסים".
מנהל קרן הפיצויים הכחיש את הטענה כי רשויות דורשות מאזרחים שביתם נפגע לבצע בעצמם תיקונים בשטחים הציבוריים. "לא שמעתי על זה. אנחנו מפצים כל נזק ישיר שנגרם למבנה, אם זה לרכוש המשותף ואם זה לדירות הפרטיות. אנחנו לא מבקשים מהם לעשות את זה לבד, אני לא מכיר טענות כאלה", אמר.
עו"ד זיו גרומן, שותף ומייסד משרד גרומן ושות', דן במשבר הנדל"ן ולקושי של יזמים להביא להתחדשות עירונית: "הרבה מאוד פרויקטים הבשילו. אם זוכרים את האקלים הכלכלי שהיה לפני ארבע או חמש שנים, אז מסתכלים על עתודות קרקע באזורי ביקוש: מחירי קרקע מאוד גבוהים, הריבית הייתה יחסית נמוכה ומינורית, עלויות ביצוע היו איכשהו סבירות", סיפר על מה שהיה בעבר.
אז מה קרה? גרומן הסביר זאת כך: "מה שקרה, שעל בסיס הדבר הזה יזמים נלחמו על ליבם של בעלי הדירות כדי לעשות פרויקטים. המלחמה הזו, התחרות בין הדיירים, של ההצעות הביאה אותם למנעד רווחים שהוא יותר נמוך. מה שקרה בשנים האחרונות וביתר שאת מאז ה-7 באוקטובר 2023, הריבית עלתה בצורה משמעותית, יזם שצריך לקחת מימון בנקאי הכסף שהיה לו אז עולה הרבה יותר היום. עלויות הביצוע וחוסר היכולת להשתמש בפועלים פלסטינים, הדבר הזה הביא לעלויות מחירים בעשרות אחוזים. הקש ששבר את גב הגמל הוא מחירי המכירה".
דקלה פרסיקו, מנכ"לית אקרו התחדשות עירונית, התייחסה לבעיית המיגון במדינה. "אנחנו באמת רואים אחוז מאוד גבוה של בתים בלי מיגון, אגב במרכז בגלל שאלה ערים ותיקות, אז אפילו האחוז גבוה יותר. אנחנו מדברים על מעל 60% מהדירות, אין בהן ממ"ד", אמרה והוסיפה: "ראינו את זה עכשיו בצורה שנגעה לכל אחד בחיים שלו".
לגבי ההתחדשות העירונית, שיכולה לפתור את הבעיה הזו, אמרה: "אני חושבת שכמו כל דבר בישראל היה רעיון טוב שהצליח לקבל כל מיני טוויסטים וכיוונים שקצת שיבשו אותו, אנחנו מדברים על בפתרון שמצריך שיתוף פעולה מאוד הדוק בין הרגולטורים, הרשויות המקומיות, השוק הפרטי והדיירים וזה מאוד מורכב".
דנה סנדר, מנכ"לית קבוצת ארנו קפיטל, שפכה אור על הפתרונות: "אנחנו חיים במדינת ישראל, הדבר היחיד שהוא ודאי זה חוסר הוודאות. אנחנו חיים בחוסר ודאות מתמשך. אם אנחנו רוצים להישאר בתוך עולם האשראי והנדל"ן שכורך את שני הדברים ביחד, אנחנו צריכים להתנהל ביניהם", הבהירה סנדר.
"לכל אחד מהם, האשראי והנדל"ן, אנחנו צריכים לדעת ולזקק אותו בצורה מאוד מדויקת, לדעת איך לנתח אותם", טענה. "אנחנו יודעים להתנהל בתקופה הזו. צריך לדעת לנהל את הסיכונים, אסור לעצור את קטר הנדל"ן ולו לדקה אחת. צריך לדעת את ההנחות שלך, את נקודות המוצא שלך, אבל אתה לא יכול לעצור את זה. זה צורך קיומי שלנו", הדגישה בהמשך".
אסף נגר, מנהל השקעות בנוסטרו של איילון ביטוח ופיננסים, הביע את דעתו על השינויים והאירועים שקורים בבורסה. "אנחנו רואים עליות מאוד יפות וביתר שאת בתחום של מדד הבנייה", אמר נגר בנוגע לעליות בבורסה בימים האחרונים על רקע המערכה באיראן. "המשקיעים באופן כללי בארץ מבינים את הירידה ברמת הסיכון וצופים את הורדת הריבית. הזרקור של בנק ישראל היה בעיקר על פרמיית הסיכון. פרמיית סיכון הייתה ברמה גבוהה והתחילה ירידה בפרמיית הסיכון ורואים גם את התחזקות השקל מול הדולר", הוסיף בהמשך.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
