מה אומר התיקון לחוק, מדוע חשוב למנות עורך דין בתחילת הדרך וכיצד תעשו את התהליך נכון? // פרשנות
אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שהביא לענף הנדל"ן חוק ההסדרים החדש, הוא הפחתת הרוב הדרוש לצורך קידום פרויקט במסלול תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה, מ- 80% הסכמות שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (ובלבד שבבניין קיימות לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות).
התיקון הוא כה משמעותי מכיוון שהשגת הסכמות של הרוב הדרוש של בעלי הדירות היא אחת מאבני הנגף לקידום פרויקטים מסוג זה ומעכבת יציאה לפועל של פרויקטים. מגבלה זו, גרמה לעשרות ומאות פרויקטים בישראל לעמוד מלכת למרות החשיבות הגדולה והאינטרס הלאומי המובהק בביצוע פרויקטים מסוג זה, הן מהפן הבטיחותי כך שהבניינים החדשים יעמדו בכל התקנים הרלוונטיים העדכניים והן מהפן של התחדשות הבניין, המתחם והשכונה ושיפור איכות חייהם וסביבת המגורים של בעלי הזכויות שמעוניינים בביצוע הפרויקט.
כעת, משבוצע התיקון, הצטמצמו האפשרויות של בעלי דירות המסרבים לקידום הפרויקט, להוות מכשול או גורם מעכב לקידום הפרויקט ולהאיץ קידום פרויקטים מסוג זה. עתה, עם חתימתם של שני שליש מדייריו של בניין, יכולים יתר הדיירים לפנות למפקחת על הבתים המשותפים בתביעה כנגד אותם בעלי זכויות סרבנים ובבקשה מהמפקחת לאשר ביצוע עבודות בפרויקט – לטובת הכלל.
כיום ניתן לראות כיצד יותר ויותר מתחמים בהם כבר נבחר יזם, והיו תקועים עד כה בשל מגבלת הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38, החלו להתקדם מול רשויות התכנון המקומיות. מנגד, יותר ויותר יזמים פונים לבעלי דירות בבניינים ישנים המתאימים לקידום תמ"א 38 על מנת לקדם עבורם פרויקט התחדשות עירונית. כל פרויקט מתחיל בגיבוש נציגות ובחירת גורמי המקצוע, וכאן יש לנו כמה עצות שייעזרו לכם להתחיל את הדרך לפרויקט מצליח:
מאחר ומדובר בתהליך ארוך, מורכב ועדין המצריך התנהלות מול גורמים שונים, חשוב למנות משרד עו"ד בשלב מוקדם ככל הניתן בתהליך על מנת שעוה"ד יוכל לייעץ לבעלי הזכויות כיצד יש לפעול לשם הגנה על זכויותיכם והאינטרסים שלכם בתהליך, ויסייע לבעלי הזכויות למקסם את התועלת שיוכלו להפיק ממנו. חשוב מאוד שהמשרד שאתם בוחרים יהיה בעל מומחיות בהתחדשות עירונית וניסיון מוכח בליווי פרויקטים מסוג זה. ניתן לחפש המלצות מייצוג של המשרד בפרויקטים אחרים שליווי או מלווה.
טיפים להתארגנות ומינוי עורך דין
והכי חשוב – לא לחתום על שום מסמך ללא ליווי משפטי של משרד עו"ד שמלווה את הדיירים.
לסיכום, משרדי עוה"ד מנוסים מלווים את בעלי הדירות מתחילת הדרך לגיבוש פרויקט ועד אחרי קבלת המפתחות לדירות החדשות. החל מהליך ההתגבשות הראשונית, כולל גיבוש נציגות דיירים, דרך בחירת יזם באמצעות תהליך תחרותי בפנייה למספר יזמים תוך השוואה בין הצעותיהם ("מכרז יזמים"), הליך המו"מ על ההסכם המשפטי תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות ועל בסיס העקרונות שהוסכמו עם היזם, הוסבר לבעלי הזכויות את עיקרי העסקה טרם חתימה על ההסכם ומענה על שאלות, החתמת בעלי הזכויות על ההסכם המשפטי, ליווי לאורך חיי הפרויקט ועד לרישום הבית המשותף החדש שיבנה במסגרת הפרויקט ורישום הזכויות של הבעלים בדירות החדשות בטאבו.
*כותבת המאמר הנה עו"ד דיקלה ברקוביץ, ממשרד קרן כהן בלחרסקי ושות'
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
