banner
איילת צור / צילום: עוז מועלם | צבי שוב / צילום: ליאת מנדל | Depositphotos
איילת צור / צילום: עוז מועלם | צבי שוב / צילום: ליאת מנדל | Depositphotos

טיוטת חוק ההסדרים: בעלי הקרקע יחזירו ליזם את הוצאותיו על קידום תוכנית בנייה

טיוטת חוק ההסדרים כוללת הצעות רבות לעידוד בנייה ליזמים ולרשויות וכן היטל מימון תוכנית המטרו. עו"ד צבי שוב: "תיקונים חשובים ומתבקשים"

עו"ד צבי שוב ועו"ד איילת צור 26.05.2022

טיוטת חוק ההסדרים ל-2023 הופצה השבוע, עם הצעות רבות ומשמעותיות בתחום הנדל"ן. עורכי הדין במשרד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה ונדל"ן, מסמנים כמה מהשינויים שעל הפרק ומשמעותם.
לאור המחסור בקרקעות ועליית מחירי הדיור, נעשה מאמץ לקידום תכנון והסרת חסמים בקרקעות פרטיות מרובות בעלים. כך למשל, מוצע כי ניתן יהיה לקדם תכנון בקרקע פרטית בהסכמה של 51% מבעלי הקרקע ולא 75% כפי שהיה עד כה, דבר שעשוי לזרז תהליכים בקרקעות שבהן ריבוי בעלים וכיום יש קושי לקדמן. סעיף נוסף וחשוב שמשרת את היזמים קובע כי אם קודמה תכנית בקרקע פרטית מרובת בעלים על ידי יזם, הבעלים יחויב לשלם ליזם או לחברה הממשלתית את הוצאות עריכת התוכנית. גובה הוצאות אלה ייקבע בצו על ידי שר הפנים, ויתבסס על תעריפי התכנון של משרד הבינוי והשיכון. ממועד קביעת הוצאות התכנית ועד למועד הוצאת היתר הבנייה, יישאו תשלומי הבעלים בהפרשי הצמדה בהתאם לסעיף 265 א לחוק.
ההצעה מגינה עוד על היזמים וקובעת כי לא ייקבע תנאי בתכנית או בהיתר או בכל דרך אחרת שמשמעותו חיוב יזם בביצוע עבודות פיתוח על חשבונו, אלא לפי הוראות החלטה זו בלבד. לעניין זה, "עבודות פיתוח" – כהגדרתם בסעיף 198 א לפקודת העיריות. ועדה מקומית לא תהיה רשאית לדרוש כתב שיפוי בעבור תביעות שיוגשו לפי סעיף 197 הנובעות מהחלק הציבורי.

"תיקון חשוב שימנע פסיקות סותרות"
אנו סבורים שהתיקון הנ"ל של החזר הוצאות ליזם חשוב מאוד, מאחר וסוגיה זו לא הוסדרה עד היום בחוק, אלא באופן עמום בלבד, כאשר בבתי המשפט ניתנו פסיקות סותרות והדבר יצר עיכוב של שנים בקרקעות שהשוק צמא אליהן. כידוע, הליכי התכנון במדינת ישראל הינם הליכים מורכבים שקידומם אורך על פי רוב שנים לא מעטות, אשר במהלכן נדרש יזם התכנית, להעסיק יועצים רבים ושונים לצורך עריכת מסמכי התכנית, כגון – אדריכלים, מהנדסים, שמאי מקרקעין, מודדים, יועץ תנועה וחניה, יועצים סביבתיים שונים, עורכי דין ועוד. כאשר מטבע הדברים, ככל שהתכנית חלה על שטח גדול יותר, ומורכבת יותר, גדלות בהתאמה גם העלויות הנדרשות מהיזם לשם עריכתה וקידומה.
העלויות העצומות, משך הזמן הארוך של הליכי התכנון והסיכון העצום לכישלון, בצירוף העובדה שיזמים פרטיים אינם נהנים בסופו של יום מתשלומים כגון היטל השבחה, יוצרת תמריץ שלילי לנקיטת יוזמות תכנוניות על ידי בעלי קרקע פרטיים, אשר במרבית המקרים יעדיפו להימנע מראש מלהיכנס להרפתקה של ייזום הליכי תכנון, אלא יעדיפו להמתין בישיבה על הגדר, בתקווה שגורם אחר יוציא עבורם את הערמונים מהאש, וייזום תכנון בקרקע.
 התוצאה הישירה של מצב דברים זה היא, כי חטיבות קרקע רבות ברחבי הארץ, בעיקר כאלה המצויות מסיבות שונות בתחתית סדר העדיפויות התכנוני של מוסדות התכנון, עומדות כאבן שאין לה הופכין במשך שנים ארוכות, באופן הפוגע גם בבעלי הזכויות בקרקע וגם באינטרס הציבורי הכללי של קידום התכנון ובפרט של הגדלת מלאי הדירות בשוק".

טיוטת חוק ההסדרים מציעה שורה של שינויים הנוגעים לייעול הליכי תכנון ורישוי: כך למשל, מוצע כי תכנית מפורטת הכוללת תוספת של עד 30 יחידות דיור או תוספת של עד 3,000 מ"ר למגורים ולייעודים נלווים בהיקף של עד 10% משטח התוכנית, תהיה בסמכות ועדה מקומית. סעיף נוסף אשר נועד לזרז את ההליכים קובע כי תוכנית בסמכות ועדה מחוזית הכוללת מעל 100 יחידות דיור, שלא הוכרע לגביה בתוך 18 חודשים ממועד הגשתה, תועבר על ידי מזכיר הוועדה המחוזית לדיון בוועדת משנה של המועצה הארצית.

2,000 שקל לרשות עבור כל יח"ד שקיבלה היתר
עוד נקבע כי בבקשה להיתר הכוללת בנייה למעלה מ-40 יחידות דיור יוכל שר הפנים להכריז בצו כי משך הוצאת ההיתרים בוועדה המקומית חורג מגדר הסביר, זאת בהמלצת מנהל מינהל התכנון ולאחר שיתקיים שימוע לוועדה המקומית. בהתאם לכך, שר הפנים שהכריז כך יהיה ניתן להגיש בקשה להיתר גם לרשות רישוי שהרכבה יהיה יו"ר ועדת המשנה למועצה הארצית. הסמכויות יילקחו מהועדה המקומית לארצית. עוד מוצע כי מסלול רישוי באמצעות מורשה להיתר יחול בתחומי כל הרשויות המקומיות (מה שהוצע עד כה לא היה בכל הרשויות).
כדרך לעידוד בנייה חדשה, תקבל כל רשות מקומית סכום של 2,000 שקל עבור כל היתר ליחידת דיור חדשה, שיועבר לתקציבה השוטף מדי שנה.
תיקון נוסף לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סעיף זה הוא הסדר ייחודי, שמכוחו ניתן פיצוי על פגיעה במקרקעין בשל תכנית, שלא במסגרת דיני ההפקעה. הסעיף מתחם את המקרקעין בפיצוי מגדיר את הזכאי לפיצוי וקובע את הגורם המפצה.

טיוטת ההצעה קובעת כי לא תינתן זכות להגשת תביעת פיצויים בגין פגיעה עקיפה מאישורה של התכנית חדשה, אם עברו עשר שנים מיום תחילתה של תכנית קודמת החלה על המקרקעין או על מקרקעין גובלים. בהקשר זה הבחינה הפסיקה בין פגיעה ישירה במקרקעין ובין פגיעה עקיפה בהם. פגיעה ישירה במקרקעין מתרחשת כאשר התכנית חלה על המקרקעין עצמם למשל משנה את ייעוד הקרקע מחקלאית לייעוד של דרך למשל, ובגין כך נפגע ערכם באופן ישיר; פגיעה עקיפה היא פגיעה שהקשר הסיבתי בינה לבין הנזק לערך המקרקעין רחוק יותר. מקרה טיפוסי הוא כאשר תכנית מוחלת על מקרקעין סמוכים, ומאפשרת חסימת נוף, אוויר או אור, או גורמת לרעש ולמטרדים נוספים.

ההצעה מתייחסת לנושא של הקצאת קומה ציבורית מבונה אשר כבר נכלל בחוק ההסדרים הקודם, וקובעת מספר שינויים אשר מסדירים את עלויות הבנייה של החלק הציבורי ואת שינוי הייעוד האפשרי. כך מוצע כי מוסד תכנון יהיה רשאי לקבוע בתכנית מפורטת הוראות המקנות חלק ממבנה לטובת שימוש ציבורי אשר יהיה בבעלות הרשות המקומית או המדינה בהתבסס על נוסח סעיפים 8 ו- 9 להצעת חוק התכנון והבנייה )תיקון מס' 138), התשפ"ב– 2022, שאושרה בקריאה ראשונה, וזאת כפוף להבהרות ולשינויים שונים: שינוי ייעודו של החלק הציבורי, לשימוש שאינו ציבורי, יותר רק לאחר שחלפו 25 שנים לפחות ממועד ההקניה; בניית המעטפת של החלק הציבורי תבוצע על ידי היזם, בעוד שעבודות הגמר בחלק הציבורי ייעשו על ידי הגורם שלו הוקנה החלק הציבורי; עלויות בניית החלק הציבורי יקוזזו מבסיס ההשבחה, כך שלמעשה היזם והרשות המקומית יתחלקו בעלויות בניית המעטפת של החלק הציבורי.

היטל מטרו
טיוטת החוק מפרטת את היטל מימון המטרו: הוא יוטל על בעלי נכסים במתחמי ההשפעה, למעט נכס המשמש כדירת מגורים יחידה. חובת תשלום היטל מימון מטרו במתחם ההשפעה תחול החל ממועד תחילת עבודות הקמת המטרו במתחם ההשפעה בו נמצא הנכס. מנהל רשות המטרו יודיע לרשות המקומית בה מתחם ההשפעה בו נמצא הנכס, ולמרכז גביית הקנסות, על תחילת מועד העבודות. ההיטל ישולם מדי שנה בתקופה שתיפרס למשך של עד 40 שנה ממועד התחילה או ממועד מאוחר יותר שיקבע על ידי שר האוצר בצו. על אף האמור, לבקשת בעל הנכס הוא יהיה רשאי לשלם את ההיטל בתשלום אחד במועד התחילה. דרישת התשלום להיטל מימון המטרו תישלח לבעל המקרקעין על ידי הרשות המקומית יחד עם דרישת תשלום הארנונה. דרישת התשלום תכלול, בין היתר, את מספר החשבון על שם המדינה שבו יופקד היטל מימון המטרו. העירייה תוכל להגיש השגה על קביעת ארנונה בהתאם לחוק רשויות מקומיות, בנוגע לנכס במתחם השפעה וככל שהוגשה השגה כאמור על ידי בעל הנכס, המדינה תהיה רשאית להצטרף כצד להשגה.

טיוטת התכנית הכלכלית לשנת 2023 מביאה בשורה משמחת ליזמים, על ידי רפורמות בתחומים שונים שכל תכליתן הסרת חסמים לקידום תכנון והאצת בניה, הכל לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור החדשות, במהירות האפשרית. לצורך כך מציעה טיוטת התכנית הכלכלית שהועברה אלינו היום הקמת קרן לרשויות המקומיות, שעל כל היתר ליחידת דיור תעביר לרשות המקומית אחרי שלוש שנים מיום ההיתר 2,000 שקלים לתקציבה השוטף תהווה תמריץ ישיר לרשויות המקומיות לקדם בנייה בתחומן.
הגדלת סמכויות הוועדה המקומית לאשר 30 יחידות דיור או תוספת של 3,000 מ"ר זכויות למגורים תאפשר לשחרר מהעומס של הועדה המחוזית, אשר תוכל להתרכז בקידום תכניות בהיקפים גדולים יותר. האפשרות להגיש תכנית ברוב של 51% מבעלי הקרקע מסירה את החסם שהיה עד כה בגיבוש רוב של 75% שהקשה על קידום תכנית במקרקעין מרובי בעלים, או כאלו שכללו "בעל מקרקעין סרבן". לצורך קידום תכניות איחוד וחלוקה בקרקע פרטית, יוסדר בחוק התשלום  בגין הוצאות עריכת התכנית והועדה המקומית היא שתהיה אחראית על גבייתם ובכך ישוחרר החסם של מימון תכניות כאלה שנפל עד עכשיו על בעלי קרקעות פרטיים והיווה מחסום למימוש קרקעות אלו.
אלו הן רק מקצת הרפורמות במישור הרחב. בצד אלו מוצעות רפורמות המאפשרות התחדשות עירונית בקרקעות צמודי קרקע, מניעת עיכוב ביצוע של פרויקטים בשל הגשת ערר בגינם בתנאים מסוימים ועוד ועוד מנגנונים, המאפשרים התייעלות והאצה של תהליכי התכנון והבניה, אשר יאפשרו ליזמים לקצר את תקופת התכנון והביצוע ולהוציא מהבוץ פרוייקטים תקועים. 

*עו"ד צבי שוב, הינו מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה ובעלים של משרד צבי שוב. עו"ד איילת צור ממשרד צבי שוב, הנה מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות