banner
הבנינים הישנים // צילום: אוסף עצמי
הבניינים הישנים // צילום: אוסף עצמי

מאבק דיירים משיכון ותיקים בחולון נגד הקלות לתמ"א 38 הגיע עד לבית המשפט העליון

היזם ביקש הקלות לתמ"א 38, התושבים התנגדו והסוגייה התגלגלה עד להכרעה בעליון. עו"ד עומר חלמיש: "מאבק התושבים נשא פרי והוביל לביטול החלטה, שביקשה לקדם בניה רוויה בשכונה זו, מבלי להביא בחשבון צרכי ציבור שתמ"א 38 אינה מביאה בחשבון"

רונן דמארי 26.05.2022

השיקול הכלכלי נמנה על השיקולים שיקבעו האם להעניק תמריצי חיזוק: בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בשני ערעורים שהוגשו על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, וקבע כי וועדות התכנון והבניה רשאיות לאשר את ההטבות התכנוניות בתמ"א 38 המבוקשות במסגרת ההיתר במלואן או בחלקן, או לא לאשרן כלל.
בפסק הדין נקבע כי לוועדות התכנון והבניה מוקנה שיקול דעת רחב בבואן להכריע בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38, ובכלל זאת לעניין היקפן ואופיין של ההטבות התכנוניות שיוענקו במסגרת ההיתר. בבואן להפעיל שיקול דעת זה, עליהן לתת דעתן לשיקולים השונים הקבועים בתקנון תמ"א 38, המתקיימים בנסיבות העניין, ובהתאם להכריע בבקשה שלפניהן. בית המשפט הדגיש כי גם השיקול הכלכלי מהווה שיקול שיש להביאו בחשבון וכי כל מקרה נדון לגופו. 

הבקשה שכללה הטבות תכנוניות
במקרה הנדון, מדובר במבנה חד קומתי בן שתי דירות ברחוב עמל בשכונת שיכון ותיקים בחולון. חברה יזמית שביקשה לקדם על המקרקעין פרויקט תמ"א 38, הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר בנייה לצורך הריסת המבנה ובניה תחתיו של מבנה חדש. במסגרת בקשת ההיתר, נתבקשו הטבות תכנוניות שונות, לרבות חריגה מקווי הבניין והגדלת מספר יחידות הדיור המותרות לבניה. הבקשה כללה גם את בנית הקומה הרביעית כשלב שני. תושבי השכונה הגישו התנגדות לבקשת ההיתר, ואולם הוועדה המקומית לא ראתה מקום לקבלן, ואישרה את הבקשה על ההטבות התכנוניות שהתבקשו בה. 

המתנגדים: להפחית את יחידות הדיור
בעקבות זאת, הגישו המתנגדים ערר לוועדת הערר לתכנון ולבניה – מחוז תל-אביב ועדת הערר דנה בערר, ובינואר 2020 הורתה על קבלתו בשני עניינים – הפחתת מספר יחידות הדיור שהותרו לבניה מ-8 ל-6, וקביעה כי בשכונה צמודת קרקע יש מקום לאשר מבנה בן 3 קומות מקסימום, וביטול חריגה מקווי הבניין הקיימים בתוכניות המתאר התקפות. על החלטת וועדת הערר הוגשה על ידי מבקשת ההיתר עתירה מנהלית – היא העתירה המנהלית במסגרתה ניתן פסק הדין מושא הערעורים.

השופט ביטל את החלטת ועדת הערר
במסגרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוא ביקר את החלטת ועדת הערר, ומצא כי זו שגתה באופן בו ניתחה סוגיות שונות וכן, כי לא היה מקום לצמצם את תמריצי החיזוק אלא להעניק את המקסימום שניתן יחד עם זאת, מבחינה אופרטיבית, בית המשפט מצא לנכון להתערב בהחלטת ועדת הערר רק ככל שהיא נוגעת לעניין החריגה מקווי הבניין.
לעניין זה בלבד, קבע בית המשפט כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שתדון ותכריע בו בשנית, וזאת בשל העדר הנמקה מספקת. יוער כי אמנם הבקשה כללה שלב 'שני' של בניית קומה רביעית אולם נקודת המוצא מבחינת בית המשפט הייתה כי לפניו מונחת בקשה להיתר אחת ולא בקשה 'בשלבים', קרי – בקשה למבנה בן 3 קומות בלבד. 

הערעורים: בית המשפט תמך בהענקת מלוא התמריצים
הערעורים שהוגשו על פסק הדין מופנים כלפי קביעת בית המשפט כי נקודת המוצא היא הענקת מלוא התמריצים.  כך, מתמקדים הערעורים בטענה כי ועדת הערר פעלה כהלכה, וכי הביקורת שהשמיע עליה בית המשפט קמא בפסק דינו אינה מוצדקת, ועלולה ליצור אי-בהירות בסוגיות יסוד הנוגעות למתן היתרי בניה בהתאם לתמ"א 38. וכי אין כל ציפייה כי באופן גורף יוענקו מירב תמריצי החיזוק בכל בקשה ובקשה לחיזוק.

ההכרעה: שיקולי הכדאיות הכלכלית
בית המשפט העליון מצא לנכון להבהיר את הנקודות הבאות בפסק דינו: "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, היא תכנית המתייחסת לכלל שטחי מדינת ישראל, וקובעת, בין השאר, הוראות המאפשרות מתן זכויות בניה מוגדלות והטבות תכנוניות נוספות במטרה לעודד בעלי מקרקעין וחברות בניה לחזק מבנים קיימים.
ההטבות התכנוניות בתמ"א 38 הן בגדר "הטבות מקסימליות", המגדירות את ההיקף המרבי של התמריצים אותם יכולות ועדות התכנון והבניה להעניק מכוח התמ"א. לפיכך, אין לראות בהטבות התכנוניות בתמ"א 38 זכות המוקנית לבעלי המקרקעין, אלא כהסדרים המגדירים את היקף שיקול הדעת הנתון לוועדות התכנון והבניה בבואן לדון בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38". 

עוד נקבע בפסק הדין: "לוועדות התכנון והבניה מוקנה שיקול דעת רחב בבואן להכריע בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38, ובכלל זאת לעניין היקפן ואופיין של ההטבות התכנוניות שיוענקו במסגרת ההיתר. בבואן להפעיל שיקול דעת זה, עליהן לתת דעתן לשיקולים השונים המתקיימים בנסיבות העניין. במסגרת זו עליהן להביא בחשבון את מכלול השיקולים התכנוניים, האדריכליים, הנופיים, ואלו הנוגעים לכושר הנשיאה של התשתיות, כמו גם את שיקול הכדאיות הכלכלית. עליהן לבחון את השיקולים הנ"ל בראי הנסיבות הפרטניות של כל מקרה ומקרה ובהתאם להכריע בבקשה שלפניהן. בתוך כך, רשאיות וועדות התכנון והבניה לאשר את ההטבות התכנוניות בתמ"א 38 המבוקשות במסגרת ההיתר במלואן או בחלקן, ואף לא לאשרן כלל.
אין לומר כי קיימת חזקה או ברירת מחדל לפיה מתן מלוא ההטבות התכנוניות בתמ"א 38 דרוש בכל המקרים על מנת להבטיח כדאיות כלכלית ולתת תמריץ כלכלי ראוי לקידום תכליותיה של תמ"א 38, אלא עניין זה, כמו יתר השיקולים, מוכרע בכל מקרה לגופו, בהתאם לנתונים, הצרכים והשיקולים הקונקרטיים העומדים לפני רשויות התכנון והבנייה".
לאור כל האמור ביהמ"ש סבור כי לביקורת על אופן הניתוח שהושמעה על ידי ביהמ"ש המחוזי ביחס להחלטת וועדת הערר לא הייתה הצדקה, וכי לא היה כל מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה זו.

עו"ד עומר חלמיש, שייצג את המערערים גם בשלבי ההתנגדות והערר, אמר ל"מגדילים": "בית המשפט העליון קבע כי יש להביא בחשבון את הערך הכלכלי של פרויקט החיזוק כאחד השיקולים נוסף לאלו הקבועים בס' 21, 22 לתקנון תמ"א 38. בכך, מחזק בית המשפט העליון את גישת ועדות הערר כי יש לאפשר וויסות של  התמריצים מקום שיש בכך צורך.
במקרה הנדון, שכונת שיכון ותיקים הנה שכונת צמודי קרקע, ומאבק התושבים נשא פרי והוביל לביטול החלטה שביקשה לקדם בניה רוויה בשכונה זו, מבלי לתכנן שינוי כה קרדינלי ולהביא בחשבון צרכי ציבור שונים כגון מבני ציבור ושטחי ציבור ירוקים – דבר שתמ"א 38 אינה מביאה בחשבון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות