עו"ד זיו כספי // יח"צ
עו"ד זיו כספי // יח"צ

הכשל בסוגית היטל ההשבחה בפינוי בינוי הוא הקושי לייצר ודאות

"המועד שבו מחושב היטל ההשבחה, רגע לפני מתן היתר ולאחר שהיזם כבר השקיע משאבים עצומים בפרויקט, מביא למצב שבו אם שומת היטל ההשבחה תביא לרווח יזמי נמוך מדי ליזם – היזם לא יבנה את הפרויקט, ולא משנה באיזו דרך חושב היטל ההשבחה" // פרשנות משפטית

מגדילים 26.04.2020

עו"ד זיו כספי // יח"צ

מאת: עוה"ד זיו כספי ואדם צסוואן

לאחרונה נדרשה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב לדון, במספר סוגיות העוסקות באופן חישובו של היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי.

אין חולק בין הצדדים כי בהתאם לחוק, היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערכם של המקרקעין. 

ואולם, במרכז המחלוקת עמדו טענות הועדה המקומית תל אביב, לפיהן יש לחשב את היטל ההשבחה כהפרש בין שווי מלוא זכויות הבניה שהיו חלות על המקרקעין לפני אישור התכנית המשביחה, לבין שוויין של זכויות הבניה עקב אישור התכנית המשביחה. 

לעומתה טענו היזם ובעלי הדירות כי את חישוב שווין של הזכויות במצב החדש יש לבצע בהתאם לעקרונות השמאיים שבתקן שמאי 21. 

בהתאם לתקן 21, נבדקת רווחיות הפרויקט מנקודת מבטו של היזם, כפונקציה של הפדיון הצפוי ממכירת הדירות החדשות שיוקצו ליזם, ובניכוי העלויות שנדרש להוציא בפרויקט (כולל הוצאות מיוחדות כגון דמי שכירות, הוצאות העברה וכמובן התמורות לבעלי הדירות).  הרציונל העומד בבסיס טענה זו הינו, כי בפינוי בינוי, זכויות הבניה מוקצות בהתאם למבחן כלכלי שיאפשר רווחיות סבירה ליזם ובכך יאפשר את מימוש הפרויקט. לכן, אין לנתק בין ההוצאות שנדרש היזם להוציא לצורך מימוש הפרויקט (פינוי והריסת מבנים, דמי שכירות ועוד) לבין זכויות הבניה שמוקצות למקרקעין. 

בהחלטתה, בחרה ועדת הערר דרך חישוב משלה, לפיה אופן חישובו של היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי יחושב כהפרש בין שווי הדירות החדשות הניתנות לבעלי הדירות בפרויקט לבין שווי הדירות הישנות של בעלי הדירות (כולל זכויות בניה בלתי מנוצלות לפני אישור התכנית המשביחה). ולמעשה, שווי דירה חדשה פחות שווי דירה ישנה חלקי 2 במגבלת כמות הדירות הישנות. 

קביעתה זו נומקה על-ידי ועדת הערר, בין היתר, בכך שהנישום למעשה, הוא בעל המקרקעין – קרי בעלי הדירות, ולא היזם. על כן, מצד אחד לא ניתן לבצע חישוב הנוגע לרווחיות המתקבלת אצל היזם בפרויקט ולמעשה כי יש להתעלם משווין של הדירות שמקבל היזם בפרויקט (כלומר, כל אותן דירות שאינן מוקצות לבעלי הדירות). 

עו"ד אדם סצוואן // צילום: סם יצחקוב
עו"ד אדם צסוואן // צילום: סם יצחקוב

לדעתה של ועדת הערר, היות ובעלי הדירות והיזם מגיעים להסכמה לגבי התמורה המגיעה לבעלי הדירות, לאחר ששני הצדדים בחנו את כלל הנתונים הרלוונטיים לפרויקט, ובכלל זאת שווי זכויות הבניה הצפויות להתאשר במסגרת התכנית, עלויות הפרויקט הצפויות, את מקדמי דחייה ובהתחשב באי ודאות במימוש הפרויקט, רווח סביר ליזם וכו', אזי, בסיס העסקה וההתקשרות לרבות התמורה לכל צד הינהסבירה. 

ועדת הערר דאגה לציין, ולא בכדי, כי ברגע שהוכרע שהנישום הוא בעליהדירות בפרויקט, אזי באפשרותם להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית (בהתאם לתנאיו), דבר שיכול בוודאי להביא להפחתה משמעותית של היטל ההשבחה שנגבה בפרויקט.

לדעתנו, בתור מי שעוסקים באופן מעשי בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בתחום הפינוי בינוי, אין מחלוקת כי סוגית חישוב היטל ההשבחה דרשה הכרעה זה זמן רב. ואולם, הכשל העיקרי בסוגית היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, אינו רק אופן חישוב היטל ההשבחה, אלא במשמעות המעשית שלו. אין חולק, כי רצונם של כל הגורמים העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי ובינוי בפרט, הוא ליצור ודאות גדולה ככל שניתן, במועד המוקדם ביותר שניתן, על-מנת לאפשר לכלל הגורמים המעורבים לקבל החלטות נכונות שיביאו למימוש פרויקט ואין ספק כי בירור לכלל הגורמים כי היטל השבחה אמור להיות נכון, מתאים ולאפשר הוצאת הפרויקט מן הכח אל הפועל

בהינתן העובדה שגם לאחר הכרעת ועדת הערר המדוברת, המועד שבו מחושב היטל ההשבחה הוא רגע לפני מתן היתר ולאחר שהיזם כבר השקיע משאבים עצומים בפרויקט, במביא למצב שבו אם שומת היטל ההשבחה תביא לרווח יזמי נמוך מדי ליזם או חלילה להפסד–הפרויקט, לא יבנה ולא משנה בכלל באיזו דרך חושב היטל ההשבחה.  

לכן, ישנה גם חשיבות למועד שלגביו ייקבעו שוויים של המקרקעין. אם שווים יבחן נכון למועד המימוש (הוצאת ההיתר) אז, גובה היטל ההשבחה ייקח בחשבון את שוויין האמיתי של זכויות הבניה במועד הרלוונטי לקבלת ההחלטה אם להוציא את הפרויקט לפועל או לא, דבר שיהיה תלוי כמובן, ברווח היזמי המתקבל לאחר תשלום היטל ההשבחה. 

*הכותבים הנם, עוה"ד זיו כספי שותף מייסד ואדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות