עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

"ביטול הקלות הבנייה יוביל לעיכוב ולעצירה של בנייה"

בתקופה זו בה המשק כולו מצוי במשבר ענק יש לאושש את השוק ולא לבטל את ההקלות הנותנות מענה למשבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות // פרשנות

מגדילים 26.04.2020

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

מאת: עוה"ד צבי שוב וספיר זילבר, ממשרד "צבי שוב – עורכי דין"

לאחרונה, פרסם מנהל התכנון דו"ח ובו המלצה לביטול מוסד ההקלות, בנימוק שהן מקשות על הליכי התכנון, וזאת מאחר שבשנים האחרונות, לעמדת מנהל התכנון, ההקלות הפכו לכלי תכנוני שניתן כדבר שבשגרה והמאושר על ידי מוסדות התכנון ללא הפעלת שיקול הדעת הנדרש, וזאת בשעה שההקלות משמשות בעיקר להגדלת רווחי היזם ואף להכשרת בנייה בלתי חוקית. 

בנוסף, הדו"ח ציין כי לאור הפגיעה בהליכי התכנון, העומס שנוצר על המערכת והעיכובים במתן ההיתרים, כאשר נמצא כי הוצאת היתר בנייה לתכנית שכוללת הקלה מתארך בכ-200 ימים בשל הגשת התנגדויות ועררים. הדו"ח ממליץ לצמצם את ההקלות, לבטלן ככל הניתן ולהותיר רק הקלות הנדרשות על מנת לממש את התכנית. 

כידוע, השיטה התכנונית בישראל, מפרידה בין השלב התכנוני לבין השלב הרישויי, כאשר הפרדה זו מעוגנת בחוק התכנון והבניה. בהתאם לחוק, שלב התכנון נעשה במסגרת הכנת תכניות ברמות שונות, ושלב הרישוי מתבצע לרוב על ידי הועדה המקומית, רשות הרישוי, באמצעות הליך הרישוי המוציא לפועל את הניתן והמותר על פי הוראות התכניות. לעקרון זה קבע המחוקק שני חריגים: "הקלה" ו"שימוש חורג" – כשמם כן הם, אלו הליכים בשלב הרישוי שנועדו להקל או לאפשר חריגה מתכנית, מבלי להידרש לתיקונן של התכניות. 

הקלה מוגדרת כך: "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטייה מהוראות תכנית או תקנה אחרת, החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג".

באמצעות ההקלות, ניתן במגבלות, בכפוף שלכך שאין מדובר בסטייה ניכרת מתכנית, לאשר שינויים בבנייה מבלי להידרש לשנות את התכנית החלה לצורך לכך, שכן כידוע לצערנו הכנת/שינוי תכנית הינם הליכים ארוכים ומורכבים, הנמשכים שנים.

בשנים האחרונות הורחבו ההקלות כך שחוץ מהקלות נדרשות לפתרון הנובע לדוגמא ממגרש שאינו רגולרי ושאינו מאפשר ניצול הזכויות שאושרו, דנות בהגדלת זכויות/תוספת יחידות ועוד, הכל כאמור בועדה המקומית ובכפוף לנקיטת הליכים מתאימים ותשלום היטל השבחה.

עו"ד ספיר זילבר // צילום: כפיר סיוון
עו"ד ספיר זילבר // צילום: כפיר סיוון

בית המשפט העליון בפרשת בן יקר (ע"א 6291/95) עמד על הצורך במוסד ההקלות:

"האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיוידואלית בענין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת…" 

הפסיקה מנתה את עיקרי הקריטריונים לפיהם תיבחן סוגיית ההקלה ואלו הם: קיומה של  הצדקה תכנונית; היקף/עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור; יש לבחון את הקריטריונים הנ"ל בשים דגש על קיומה של הצדקה תכנונית מצד אחד ובחינת הפגיעה בצדדי ג' מצד שני.

אנו סבורים, וודאי כיום, כי למוסד ההקלות חשיבות גדולה, הן במענה למשבר הדיור, הן לקידום פרויקטים, ולטעמנו, המלצה זו איננה מוצדקת, ומהווה צד אחד בלבד של התמונה, במקרים רבים מדובר בהקלות נדרשות וחשובות, וביטולן יוביל לעיכוב ולעצירה של בנייה בתקופה לא פשוטה. יש לתת את הדעת לעובדה כי תכניות רבות בהן מתבקשות הקלות הן תכניות ישנות שלא בהכרח תואמות למציאות כיום ולצרכי התכנון העדכניים, ולעובדה שכל פרויקט מתוכנן בצורה אחרת והקלות תפקידן לפתור סיבוכים ותקלות ברכב, בלי להחזיר אותו ליצרן להרכיב מחדש.

סוג ההקלות המתייחס לתוספת יחידות דיור ולהוספת שטחים ופיצול יחידות דיור בצמודי קרקע נוצר בין היתר על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור במשבר הדיור הקיים, ושסביר שיוחמר בשל תקופת הקורנה הפוקדת אותנו, וזאת מבלי לתכנן את כל התב"ע מחדש. כעת, ביטול ההקלות יחזיר תכניות בחזרה לוועדות ויעכב משמעותית קבלת היתרים והוצאת פרויקטים לפועל, ובכלל זאת, יאט את התחלות הבנייה. 

כשחושבים ומתכננים פתרונות עתידיים, ניתן לשקול שינויים, כמו הרחבת וגמישות בתכניות עתידיות המאושרות כך שניתן יהא לבנות על בסיס תכניות גמישות, אולם בתקופה זו בה המשק כולו מצוי במשבר ענק יש לאושש את השוק ולא לבטל את ההקלות הנותנות מענה למשבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות.

ככל שיש רצון למנוע מצב של הגשת בקשות להקלות, ניתן מראש לאפשר בתכניות גמישות מסוימת, דבר שלא מתאפשר כשיש תכנית  שלא יורדת לרמת המגרש הבודד.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות