מבצעי המימון של היזמים: סיכון או הזדמנות?

לאחר תקופה ארוכה שבה התופעה הלכה והתפשטה, ובשוק לא נשמעה תגובה מערכתית, בנק ישראל שבר שתיקה ופירסם טיוטת הוראת שעה בנוגע למבצעי המימון של הקבלנים – ובראשם המסלולים המוכרים כ־"20/80" או "10/90".

בנק ישראל מבקש להקשיח את התנאים על הלוואות בלון/בולט שנותנים קבלנים לרוכשים – הלוואות שבהן משולמת מקדמה נמוכה של כ־10%–20% במעמד החתימה, ויתרת הסכום משולמת רק במועד מסירת הדירה. לעיתים, מדובר בהלוואות גישור שמסובסדות בידי הקבלן עצמו או באמצעות גוף מלווה מטעמו.

כעת, בשל החשש שמספר לא מבוטל של רוכשים יתקשו לקבל מימון משלים או משכנתא במועד האמת – מבקש הבנק לצמצם משמעותית את השימוש במנגנונים אלו, תוך ראייתם כגורם סיכון מצטבר, גם לרוכש, גם ליזם וגם לבנק המלווה.

בנוסף, בפרויקטים שבהם למעלה מ־25% מהדירות נמכרות במסלולי מימון דחוי – הבנק דורש מהבנקים המלווים להקצות הון נוסף. כלומר, עבור פרויקטים מסוג זה, עלות המימון תתייקר – מה שעלול להוביל את הבנק לראות בפרויקט סיכון גבוה יותר, ולהכביד על המשך קידומו או שיווקו.

מנקודת מבטו של בנק ישראל, מדובר בהתפתחות הדורשת תגובה: כשהיקף העסקאות במסלולים אלו עולה, וכאשר אין פיקוח אמיתי על יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים – נוצר סיכון מערכתי מצטבר שעלול להתפוצץ ברגע האמת. מנקודת מבטם – זו אחריות רגולטורית, לא רק זהירות פיננסית.

מן הצד האחר, חשוב לזכור שמסלולי המימון הללו לא נוצרו כפרצה – אלא כפיתרון.
יוקר המחיה, עליית הריבית, שחיקת השכר וההון העצמי הנדרש – כל אלו הפכו את רכישת הדירה לחלום רחוק עבור חלק ניכר מהציבור. מבצעי המימון שימשו כמנגנון שמקל על משפחות וזוגות צעירים להתקרב לרכישת דירה – באופן חכם, מדוד, ובמקרים רבים גם מלווה מקצועית. יזמים קטנים ובינוניים – בפריפריה או בפרויקטים של התחדשות עירונית – השתמשו בכלים אלו כדי להניע שיווק, לגייס מימון ולהתחיל לבנות. כשהכלי הזה נעלם – ההזדמנות נעלמת יחד איתו.

במקביל, אי אפשר להתעלם מהתופעה הנלווית: מבצעי המימון הפכו לא פעם לפתח כניסה עבור “משקיעי נדל״ן לכאורה” – רוכשים שמסוגלים להעמיד מקדמה, אך ללא ביטחון אמיתי ליכולת להשלמת העסקה בעתיד. גם זו תוצאה ישירה של שוק רווי באי ודאות, שבו קל להיכנס – אך קשה לצאת. לכן, במקום לאסור – נכון היה לאזן.
אפשר היה לקבוע רף מקסימלי של דירות בפרויקט שימכרו במסלול 20/80 (למשל עד 25%–30%), לחייב בדיקת כושר החזר פיננסי אמיתי, להבטיח גילוי נאות מלא לרוכש, ולחזק את תפקיד הבנק המלווה כאחראי לפיקוח על האשראי.

כך ניתן להגן על היציבות הפיננסית – מבלי לפגוע באופן גורף באוכלוסיות שמבקשות פתרון אמיתי וראוי לבעיות ההווה.

כוונתו של בנק ישראל ראויה – אך הכלים שנבחרו עלולים לפגוע יותר מאשר להועיל.
המשבר האמיתי בשוק הדיור כיום איננו עודף סיכון – אלא עודף נוקשות. כמי שפועל יום־יום לצד יזמים ורוכשים, אני קורא לרגולציה מאוזנת, שקולה, ולא תגובתית.

רגולציה טובה נמדדת לא רק במה שהיא מונעת – אלא גם במה שהיא מאפשרת.

בנק ישראל וגופי הרגולציה צריכים לשתף פעולה עם אנשי השטח, עם הגורמים המיישמים בפועל, ולבנות יחד מודלים שמבינים את המציאות ומשרתים את הציבור.
לא חוסמים את הדלת – אלא פותחים אותה בזהירות.

*הכותב, נימרוד צביק, הוא מנכ"ל מרום פרויקט 360 – שיווק פרימיום בנדל״ן, יועץ שיווקי ואסטרטגי, ומלווה יזמים וחברות נדל״ן בתהליכי מכירה, מיתוג ובניית אסטרטגיה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן