זכות קניין מצמיחה זכות ערר: ההחלטה מעוררת המחלוקת שהתקבלה כנגד דעתו של נציג מתכנן המחוז // פרשנות משפטית
החלטה שניתנה ע"י ועדת הערר המחוזית בתל אביב בימים האחרונים, מהווה רעידת אדמה של ממש בסוגית זכות העמידה: ועדת הערר קבעה כי מטרתו של סעיף 36(ב) לתקנות התכנון והבניה אינה רק לאפשר לבעלי זכויות להגיש התנגדות, אלא מעניקה גם זכות עמידה בפני ועדת הערר במחלוקת בדבר קיומם של תימוכין קניינים לבקשת היתר, וועדת הערר מוסמכת למנוע את אישור הבקשה בנסיבות אלה
שאלת סמכותה של הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר שאי די תימוכין קנייניים לאישורה (למשל הרחבת דירה על חשבון רכוש משותף שלא נתמכת על ידי 75% מבעלי הזכויות) כבר נדונה לא פעם ולא פעמיים בפסיקה, וכבר נקבע כי ועדות מקומיות רשאיות, ולעיתים אף חייבות, שלא לדון כלל בבקשה.
גם שאלת זכות העמידה בפני וועדת הערר כאשר מדובר בבקשה להיתר שתואמת את התכניות החלות כבר נדונה והוכרעה בהלכת שפר, כשנקבע כי לא תקום זכות ערר בהיעדרה של סטיה מתכניות חלות.
כעת הובאה בפני ועדת הערר סוגיה המשלבת בין שתי ההלכות, כאשר היא נדרשה להכריע בשאלה האם כאשר הוועדה המקומית אישרה בכל זאת את הבקשה להיתר, על אף חסרונם של תימוכין קנייניים, רשאי השכן המתנגד לפנות לוועדת הערר לתכנון ולבניה, למרות שהבקשה תואמת את התכניות החלות.
ועדת הערר השיבה לשאלה זו בחיוב: "זכות הערר הקיימת למתנגד להיתר על החלטת רשות הרישוי אכן מוגבלת ומצומצמת היא, אך לא ניתן לומר כי אינה קיימת מקום בו הצביע על היעדרם של תיוכין קנייניים הנדרשים לבקשה להיתר. במקרה כזה רשאית ועדת הערר לבחון את האופן בו הופעל שיקול הדעת של הוועדה המקומית בסוגיה פרילימנרית זאת, ובידה להתערב בהחלטה".
בבסיסה של החלטת ועדת הערר הקביעה לפיה במקרה בו קיימת מחלוקת קניינית, תחילה מבקש ההיתר נדרש להסדיר את ענייניו הקנייניים. החלטה לאשר בקשה בהתעלם מהמחלוקות הקנייניות, לא כל שכן בהתעלם מהעדרם של תימוכין קנייניים מתחייבים, יטיל נטל לא הוגן לפנות לערכאות משפטיות דווקא על מי שאינו מבקש את ההיתר וההליך כולו נכפה עליו.
עוד סברה ועדת הערר כי הכרעה טענות התנגדות הנוגעות לקיומם של תימוכין קנייניים מצריכות מהוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת ולבחון את עמידתה של הבקשה בהוראות הדין שמקורו בחוק המקרקעין, ומשכך, יש מקום כי תתאפשר בחינתו של אופן הפעלת שיקול הדעת על ידי ועדת הערר האמונה על בחינת החלטות הוועדה המקומית. העובדה כי באמצעות תקנה 36(ב) העניק המחוקק לבעל זכויות את האפשרות להגיש התנגדות גם מקום בו הבקשה תואמת את התכניות החלות, מעידה כי כוונתו היתה לאפשר זכות התנגדות גם בהיבט הקנייני, וזכות זו, לעמדת ועדת הערר, בעינה עומדת גם בפניה.
כפועל יוצא מכך, החליטה כאמור ועדת הערר כי במקרה בו בכל זאת אושרה בקשה הנעדרת תימוכין קנייניים, יכולים המתנגדים להגיש ערר לועדת הערר, ובהתאמה ועדת הערר מוסמכת למנוע את אישור הבקשה.
מדובר בהחלטה חדשנית ואף מעוררת מחלוקת. לא בכדי לא התקבלה ההחלטה פה אחד אלא בדעת רוב כנגד דעתו החולקת של נציג מתכנן המחוז. להחלטה משמעויות לכאן ולכאן כאשר מחד עשויים להימנע דיוני סרק והשחתת זמן בוועדות המקומיות במקרים בהם אין היתכנות מעשית להוצאת היתר בשל טעמים קניניים, אך מאידך דומה כי ההחלטה מרחיבה מאד את גדרי הסמכויות המפורשות שנקבעו הן לוועדות המקומיות והן לוועדת הערר במסגרת חוק התכנון והבניה, הוא החוק המסמיך אותן ואת עבודתן.
מאחר ומדובר בהחלטה של ערכאה נמוכה יחסית במדרג הערכאות השיפוטיות, סביר להניח כי טרם נשמעה המילה האחרונה בסוגיה זו.
*הכותבים הם עו"ד עמיחי ויינברגר – שותף מייסד ועו"ד רויטל אפלבוים – ראש מחלקת תכנון ובניה, במשרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
