ועדת הערר חייבה ב-10 אלף שקל יזם שדרש תוספת של 2.5 קומות והגיש ערר על תוספת של 1.5 קומות שאושרה לו: "הבחינה הכלכלית הרלוונטית אינה בחינת הרווח הכלכלי ליזם"
ועדת הערר המחוזית בתל אביב, דחתה לאחרונה ערר שהגישה החברה יזמית בינג נדל"ן בע"מ, שביקשה להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקט תמ"א 38 בגבעתיים. הוועדה לא קיבלה את הטענה לפיה יש לסטות ממדיניות הוועדה המקומית ולאפשר תוספת של 2.5 קומות מכוח תמ"א 38 בשל מאפייני מגרש בעייתיים.
היזם טען שהפרויקט לא רווחי
הערר הוגש בעקבות החלטת הוועדה המקומית גבעתיים לאשר הריסת בניין קיים בן 3 קומות מעל קומה מפולשת ובו 6 יחידות דיור ברחוב ז'בוטינסקי, והקמת בניין מגורים חדש מכוח תמ"א 38 בן 7.5 קומות מעל קומת כניסה ובו 16 יחידות דיור.
לטענת העוררים, בכל הנוגע לתוספת קומות מכח תמ"א 38, לנוכח מאפייני המגרש אשר הינו מגרש צר מאוד, כמו גם לנוכח מגבלת קווי הבניין החלה על המקרקעין ובשל הצורך להשיב לבעלי המקרקעין לכל הפחות דירות תמורה זהות לאלו הקיימות היום- לא ניתן לתכנון כמות דירות מספקת במסגרת תוספת של קומה וחצי בלבד מכוח התמ"א, אשר תניב ליזם רווח שיהווה תמריץ מספק לשם קידום הפרויקט.
עוד טוענים העוררים כי תוספת של 1.65 קומות בלבד תותיר את הבניין ללא כל סיכוי לחיזוקו. לטענת העוררים יחס ציפוף של 1:2.66 הינו יחס נמוך יחסית המביא את הפרויקט לרווחיות גבולית מלכתחילה. לטענתם, על הרשות להפעיל שיקול דעת פרטני בכל מקרה ומקרה ובמקרה המתאים רשאית הרשות לחרוג ממדיניותה: "הבקשה להיתר לא נבחנה על ידי הוועדה המקומית בשים לב למאפייני המגרש ולכדאיות הכלכלית הגבולית באישור הבקשה כפי שהוגשה. המקרה הנדון הינו מקרה מובהק, המצדיק לפעול בהתאם לחריג הקבוע במדיניות הוועדה, זאת לנוכח אילוצי התכנון הנובעים ממאפייני המגרש אשר בעטיים אין כל כדאיות בביצוע הפרויקט".
ועדת ערר: "מאפייני המגרש אינם בעיתיים"
אלא שכאמור, ועדת הערר החליטה לדחות את הטענות ולהותיר את החלטת הוועדה המקומית על כנה: "אנו דוחים את טענת העוררים כי מאפייני המגרש מצדיקים סטייה ממדיניות הוועדה המקומית ולא מצאנו כי במקרה דנן קיימת סיבה תכנונית כלשהי המצדיקה סטייה ממדיניות הוועדה המקומית בהקשר זה, מדיניות אשר לטעמנו היא מדיניות סבירה וראויה. אנו סבורים כי מאפייני המגרש אינם בעיתיים או חריגים באופן המצדיק סטייה ממדיניות הוועדה המקומית בכל הנוגע למספר הקומות, ולטעמנו חזית אשר אורכה כ – 14 מטרים אינה חזית צרה באופן קיצוני".
עוד נאמר בהחלטה: "אנו סבורים כי המגרש נשוא הערר אינו חריג ואינו יוצא דופן בממדיו בהשוואה לסביבתו הקרובה וגם בשל כך דין טענת העוררים להידחות. בסביבת המגרש נשוא הערר קיימים מגרשים רבים בעלי מאפיינים דומים ועל כן אין בממדיו של המגרש להצדיק התייחסות שונה אליו. אנו סבורים כי אם בכלל, ממדיו של המגרש, של הרחוב ושל המגרשים הנוספים שבסביבה, מצדיקים את מדיניות הוועדה המקומית שלא להתיר תוספת של 2.5 קומות מכוח תמ"א 38 אלא תוספת של 1.5 קומות בלבד וזאת בכדי שבסופו של יום תתקבל תוצאה תכנונית ראיה, ורחוב בעל אופי ומראה סביר".
"הבחינה הכלכלית הרלוונטית אינה בחינת הרווח הכלכלי ליזם"
באשר לטענה כי החלטת הוועדה המקומית מאיינת את כדאיותו של הפרויקט, קבעה הוועדה: "לטעמנו, כאשר עסקינן בבקשות מכוח תמ"א 38 לחיזוק מבנים, הבחינה הכלכלית הרלוונטית אינה בחינת הרווח הכלכלי ליזם כי אם בחינה כלכלית כוללת, אשר בוחנת את הרווח הכלכלי ליזם ולבעלי הדירות יחדיו, ובהיבט של השיקול הכלכלי אין כל משמעות לחלוקת הרווח בין היזם לבעלי הזכויות. ככל שהחלוקה הפנימית בין היזם לבין הדיירים מביאה לצמצום הרווחים עבור אחד הצדדים או ככל שכתוצאה ממאפייני המגרש הרווח עבור אחד הצדדים מצומצם, אין בכך כדי לקבוע כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק שינוי התוצאה התכנונית.
העוררים לא הוכיחו כי עסקינן בפרויקט שאינו כלכלי ואנו דוחים את טענת העוררים לפיה בשל השיקול הכלכלי יש מקום להתיר את המבוקש על ידם. כך גם, אנו דוחים את בקשה העוררים כי ועדת הערר תאשר את הבקשה כפי שהוגשה וייקבע כי תנאי למתן היתר בכל הנוגע להיקף הזכויות יהא כניסתו לתוקף של תיקון 3א לתמ"א.
אין מחלוקת בין הצדדים כי זכויות הבניה המבוקשות חושבו בהתאם לשיטת חישוב שאינה נכונה לטעמנו, אינה עולה בקנה אחד עם שיטת החישוב כפי שנקבעה על ידינו במספר החלטות, אינה תואמת את עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בהקשר זה, ואף אינה עולה בקנה אחד עם שיטת החישוב כפי שאושרה בסופו של יום בתיקון 3א לתמ"א 38".
ועדת הערר קבעה כי החברה היזמית תשלם הוצאות משפט בסכום של 2,500 שקלים לכל אחד מארבעת המשיבים בהליך.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
