המדריך לזכויות דייר קשיש בפינוי בינוי: אילו חלופות מגיעות לכם ואיך בוחרים?

אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב בני הגיל השלישי ובני משפחותיהם היא: מה הזכויות של דייר קשיש בפרויקט פינוי בינוי, האם חייבים לעבור לדירה החדשה, האם ניתן לקבל כסף במקום, מה קורה בגיל 75 ומה לגבי מעבר לדיור מוגן?

המחוקק הכיר בכך שעסקת פינוי בינוי אינה עסקה רגילה עבור אדם מבוגר. מדובר בשינוי עמוק – קנייני, כלכלי ואישי – בשלב חיים רגיש. לכן, החוק מעניק לדיירים קשישים זכויות ייחודיות ומוגברות, לרבות חלופות מחוץ לפרויקט, מנגנוני הגנה מיוחדים ופטורים ממס.

כדי לעשות סדר, פנינו לשני עורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית.

חלק ראשון: ההגנה המוגברת לדייר קשיש – לא רק "דירת תמורה"
עו"ד אברהם בבג'נוב מסביר את העיקרון הבסיסי שמנחה את הדין: "במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, זכויותיהם של בני הגיל השלישי (המוגדרים "קשיש" בחוק) זוכות למעמד מיוחד ומוגבר, הנובע מהכרה בפערי הכוחות המובנים בעסקה ומהצורך להגן על אוכלוסייה פגיעה המצויה בשלב חיים רגיש."

לדבריו, לא מדובר רק בהטבה נקודתית אלא בתפיסה מהותית: "הדין והפסיקה מבקשים להבטיח כי ההסכמה של בני הגיל השלישי לא תהיה פורמלית בלבד אלא תינתן מתוך הבנה מלאה ותוך שמירה על יציבותו הכלכלית, הקניינית והאישית."

כלומר, חתימה של קשיש על הסכם פינוי בינוי אינה יכולה להיות טכנית בלבד – עליה לשקף הבנה אמיתית והתאמה אישית.

אילו זכויות בסיסיות מגיעות לדייר קשיש?
כמו כל בעל דירה, גם קשיש זכאי ל:

דירת תמורה ראויה ושוות ערך

ערבויות מלאות להבטחת התחייבויות היזם

מימון שכר דירה בתקופת הבנייה

פיצוי בגין איחורים

עו"ד בבג'נוב מדגיש כי מעבר לכך – מגיעות לו חלופות ייחודיות: "מעבר לכך, הדין מקנה לו חלופות ייחודיות שנועדו להתאים את העסקה לצרכיו האישיים ולצמצם סיכון."

חלק שני: מדרג החלופות לפי גיל – מה קובע החוק?
עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' (KDC), מסביר את מנגנון החלופות שקובע החוק: "החובה המוטלת על היזם על פי החוק היא להציע לקשיש חלופות תמורה מעבר לדירת התמורה הסטנדרטית שניתנת לשאר בעלי הדירות. החוק יוצר מדרג שבו ככל שגיל הקשיש גבוה יותר, כך גדלה מידת החופש שלו בבחירת החלופה וגוברת החובה של היזם לספק פתרון 'מחוץ לפרויקט'."

גילאי 70–74: מה היזם חייב להציע?
"עבור בעלי דירות בקבוצה זו, היזם מחויב להציע לפחות אחת מבין שלוש חלופות מרכזיות, בנוסף לאפשרות לקבל דירת תמורה רגילה בבניין החדש", מסביר עו"ד אור קרן, "חשוב לציין כי בחירה זו, של איזו חלופה להציע, נתונה בידי היזם, אולם עליו להציע לפחות אחת מהן כדי להימנע מטענת סירוב סביר. 

החלופות העיקריות המוצעות הן:

1. חלופות מחוץ לפרויקט – מסלול זה כולל שלוש אפשרויות משנה: מעבר לדיור מוגן או בית אבות (כולל תשלומי איזון עד לשווי מהוון של דירת התמורה), רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש בשווי דומה ובסמיכות גיאוגרפית, או קבלת מזומן בשווי מהוון של דירת התמורה לצורך רכישת דירה באופן עצמאי. 
2. שתי דירות קטנות – קבלת שתי יחידות דיור בבניין החדש ששווין המצטבר זהה לשווי דירת התמורה המקורית.
3. דירת תמורה קטנה + מזומן (שינמוך) – קבלת דירה בבניין החדש בשטח קטן יותר מזה שהיה מגיע לדייר הקשיש, בתוספת תשלומי איזון כספיים שישלימו את הערך הכלכלי לשווי דירת התמורה המקורית.

גיל 75 ומעלה – זכות מוקנית ליציאה מהפרויקט
כאן ההגנה מתעצמת משמעותית. עו"ד קרן מסביר: "לבעלי דירות בני 75 ומעלה, או לחולים סופניים (המוגדרים כחולה נוטה למות לפי חוק החולה הנוטה למות), היזם מחויב להציע את חלופה 1 (החלופה שמחוץ לפרויקט) כזכות מוקנית של הדייר הקשיש."

כלומר – היזם אינו יכול להסתפק בדירת תמורה בלבד. לדבריו, "היזם רשאי להציע גם את החלופות האחרות (שתי דירות קטנות או שינמוך), אך הוא אינו יכול להסתפק בהן בלבד וחובה עליו לאפשר לקשיש לבחור את היציאה המיידית מהמתחם לפתרון קבע אחר."

חלק שלישי: האם קשיש חייב לעבור לדירה החדשה?

התשובה היא – לא. עו"ד בבג'נוב מדגיש: "בין החלופות האפשריות נמנות קבלת דירה חלופית בפרויקט או מחוצה לו כבר בשלב מוקדם, קבלת תמורה כספית חלף דירה חדשה, מעבר לדיור מוגן במימון היזם, או שילוב בין תמורה כספית לרכיב דיורי אחר. מטרת החלופות היא לאפשר לדייר הקשיש להימנע מתקופת ביניים ממושכת של אי-ודאות ולבחור פתרון המבטיח יציבות מיידית."

חלק רביעי: מנגנון הפטור ממס – נקודה קריטית
אחד החששות המרכזיים הוא מס שבח במקרה של קבלת מזומן. עו"ד קרן מסביר: "בעסקת פינוי בינוי רגילה, הפטור ממס שבח ניתן כנגד קבלת דירת תמורה בבניין החדש. אולם, כאשר קשיש מקבל מזומן או רוכש דירה חלופית, מדובר לכאורה באירוע מס שאינו עומד בכללים הרגילים."

לדבריו, החוק פותר זאת: "חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכויותיו של קשיש ליזם תמורת תשלום כספי תהיה פטורה ממס שבח, ובלבד שהתשלום שימש לרכישת דירה חלופית או זכויות בבית אבות בתוך שנה ממועד המכירה או הפינוי."

התנאים המרכזיים למימוש הפטור:

1. עמידה בהגדרת "קשיש" במועד חתימת בעל הדירה הראשון ההסכם הפינוי בינוי. 
2. שימוש בלפחות 75% מכספי התמורה לרכישת הדירה החדשה או הזכויות בדיור המוגן. 
3. רכישת הדירה החלופית בטווח זמן של שנה לפני או אחרי המכירה ליזם/פינוי הדירה.
4. על הקשיש לבחור ולחתום על הסכם מתאים מול היזם ביחס בחלופות מחוץ לפרויקט עד למועד הגשת הבקשה להיתר הבניה. 

מתי קשיש רשאי להתנגד לפרויקט?
"מקום שבו לא מוצעות לדייר קשיש החלופות הקבועות בדין או שלא ניתן לו מענה הולם לנסיבותיו, עשויה לקום לו עילה להתנגדות לגיטימית לפרויקט, מבלי שייחשב כדייר סרבן", מבהיר עו"ד בבג'נוב. זו נקודה דרמטית מאחר וקשיש שלא קיבל את הזכויות הקבועות בחוק – אינו "סרבן".

סיכום: לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, בדקו:

✔ מה גיל בעל הדירה במועד הקובע?

✔ האם הוצעה חלופה מחוץ לפרויקט?

✔ האם קיימת אפשרות לדיור מוגן?

✔ האם הוסבר מנגנון הפטור ממס?

✔ האם בוצעה התאמה למצב רפואי וכלכלי?

✔ האם קיימת ודאות לגבי לוחות זמנים?

השורה התחתונה: בפינוי בינוי, דייר קשיש אינו “עוד דייר”. הוא בעל זכות קניינית מלאה הזכאי למעטפת הגנה מוגברת ולבחירה אמיתית. כפי שמסכם עו"ד בבג'נוב: "בפרויקטי פינוי-בינוי אין לראות בדייר הקשיש חוליה חלשה שיש 'להחתים', אלא בעל זכות קניינית מלאה הזכאי למעטפת הגנה מוגברת ולחלופות ממשיות המאפשרות לו בחירה אמיתית ובטוחה."

* המידע במדריך זה מובא לצורך ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או מקצועי מכל סוג. בכל מקרה מומלץ לפנות לייעוץ פרטני בהתאם לנסיבות האישיות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן