תמ"א 38 בת ים | אילוסטרציה: בת ים // depositphotos

ועדת ערר חוייבה לשלם 35,000 שקל לאחר שביטלה היתר לתמ"א 38

חברה יזמית עתרה לבית המשפט המחוזי נגד החלטת ועדת הערר במחוז לבטל היתר הבניה לפרויקט תמ"א 38 בבת ים-  בית המשפט קיבל את העתירה וחייב את ועדת הערר בתשלום הוצאות של כ -35,000 שקל

רונן דמארי 26.01.2020

בת ים // depositphotos

העותרת, חברת "אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ", הגישה בקשה למתן היתר בניה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין מגורים ברחוב השקמה בבת ים, שהתבסס בין היתר על תכנית מפורטת בי/538 מכוח סעיף 23 לתמ"א, שאושרה למתן תוקף בנובמבר 2013.  

מדובר בבניין בן 4 קומות ובו 16 דירות כאשר בקומת העמודים מצויים שלושה מקומות חניה. בבקשה להיתר התבקש חיזוק הדירות הקיימות, שיפוץ, הוספת מעלית, תוספת ממ"דים ותוספת מרפסות שמש. עוד התבקשה תוספת של שלוש קומות מעל לבניין הקיים, שבהן ניתן יהיה לבנות 12 יחידות דיור, וכן תוספת מקומות חניה. סך הכל המבנה יהיה בן 8 קומות, כולל קומת המסחר, שמיועד ל-28 יחידות דיור. במסגרת הבקשה להיתר התבקשו גם הקלות בקווי בניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים. כמו שיובהר בהמשך, העותרת קיבלה את החלטת ועדת הערר באשר לשינוי מיקום הממ"דים ותגיש בקשה מתוקנת להיתר, כאשר מיקום הממ"דים יהיה בהתאם להחלטת ועדת הערר. 

במסגרת הבקשה להיתר, התבקשה עוד הסדרה של 6 מקומות חניה במגרש שעליו בנוי הבניין, בדרך של מכפילי חנייה ובנוסף חניית נכה, כאשר יתר החניות בהשלמה לתקן הנדרש, 15 במספר, יעשה בדרך של תשלום "קרן חניה", משמע החנייה עבורם לא תהיה בשטח המגרש, זאת משום שהמגרש קטן מלהכילן.

במרץ 2018 אישרה הועדה המקומית את הבקשה למתן היתר, תוך שהיא דוחה התנגדויות שהגישו דיירי הבניין הסמוך

המתנגדים הגישו ערר לוועדת ערר מחוזיות לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, על החלטת הוועדה המקומית, בעיקר בנושא מיקום הממ"דים והחניות. ועדת הערר קיימה מספר דיונים ובחודש מרץ אשתקד ניתנה על ידה החלטה מפורטת שמקבלת את ההתנגדות ומבטלת את ההיתר בנוגע לחניות ולקו הבניין של הממ"דים.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר בין היתר: "לטעמינו על הועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר גם בהיבטי החניה. בין השאר הייתה צריכה הועדה המקומית להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע, או לחילופין לדרוש פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלות הכרוכה בכך".

בעקבות החלטתה של ועדת הערר, עתרה החברה היזמית לבית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) בדרישה לביטול ההחלטה ולהותרת אישור הועדה המקומית על כנו. בעתירתה טענה החברה בין היתר כי בתחום המגרש ניתן להסדיר רק 6 מקומות חניות וכן חניית נכה  ובהינתן המגבלות של המגרש, כאשר התקן הוא כאמור 21 מקומות חניה. הסדרת 15 מקומות חנייה נוספים בתחום המגרש באמצעות מתקן חניה רובוטי, משמעו חפירת מרתף מתחת לבניין, בעלות גבוהה של כ-4.5 מיליון ₪, שהופכת את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית. היא הוסיפה כי היא סבורה שוועדת הערר שגתה בהתערבותה בהחלטת הוועדה המקומית, לא נתנה משקל לפתרונות מקומות החניה החסרים שמצאה הוועדה המקומית, ובכך פעלה בניגוד לסעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה.

מנגד, טענה ועדת הערר כי החלטתה מאוזנת ומנומקת ולא נפל בה כל דופי שמצדיק את התערבותו של בית המשפט. היא הוסיפה כי קבעה שעל הוועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר באשר למספר מקומות החניה במגרש ולשם השגת המטרה, היה מקום להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע, דבר שיקטין גם את מספר מקומות החניה, לחילופין נדרשו פתרונות חניה בתחום המגרש על אף העלות הכרוכה בכך. כמו כן היא לא שוכנעה ש"קרן חניה" תקל על מצוקת החניה שקיימת כיום באזור, בהינתן שהכשרת חניון האורגים מצויה בשלבים מקדמיים.

הועדה המקומית תמכה בעמדת החברה היזמית, לפיה פתרון החניה שאפשרה באמצעות "קרן חניה", בדין יסודו, ולא היה כל מקום להתערב בשיקוליה.

נשיא בית המשפט השופט איתן אורנשטיין, החליט כאמור לקבל את העתירה וקבע בפסק הדין: "מהחומר שהונח לפני בית המשפט הגעתי לידי מסקנה שהוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה, שקלה את השיקולים המקצועיים הדרושים לעניין ומצאה פתרונות חניה הולמים, שמתיישבים עם לשון החוק, תוך הגשמת מטרת החוק שלפיה יש להעדיף את מתן ההיתר לפי תמ"א 38 כמפורט לעיל מאשר מניעתו, בכפוף למציאת פתרונות חניה, ולא היה מקום להתערבות בשיקול דעתה, כמות שנקבע בהחלטת ועדת הערר. משכך, דין החלטת ועדת הערר להתבטל והחלטת הוועדה המקומית לעמוד על תילה. העותרת הציעה לוועדה המקומית פתרון לבעיות החניה לאחר שהתברר כי לא ניתן להתקין את החניות הנוספות במגרש עצמו לנוכח האופן שבו בנוי הבניין. עוד התברר שעלות התקנת מתקן רובוטי היא לא כלכלית לחלוטין, ולכן חיוב בהתקנתו משמעו אי מתן היתר לפי תמ"א 38, כמו גם שנדרשת לשם כך חפירת מרתף מתחת לבניין הקיים. נטען כי העלויות הכרוכות בביצוע הפתרון של מתקן רובוטי מוערכות בסך של כ-4,500,000 ₪, טענה שלא נסתרה ולא הופרכה".

עוד נאמר בפסק הדין: "הפתרון שנמצא ואושר על ידי הוועדה המקומית הוא על דרך של תשלום ל"קרן חניה" להכשרת 15 מקומות חניה בחניון האורגים שנמצא כאמור במרחק של כ-600 מטרים מהבניין, ועומד בהגדרה הנדרשת של הימצאות "באזור הנכס". חניון זה ניתן יהיה להכשיר בתוך 10 שנים, ומבלי שיהיה מקום להתנות את ההיתר בכך. קרי, נמצא פתרון שעונה על דרישות הדין, ולא היה מקום מצד ועדת הערר להתערב בקביעת הוועדה המקומית בהקשר זה ולבטלו. 

זאת ועוד, לעת הזו, וכמות שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית, יכולים דיירי הבניין להשתמש בחניות הסמוכות לבניין ובחניון בר אילן, שהינו חניון סלול ובו כ-40 מקומות חניה הפתוחים לציבור. בהינתן האמור לא היה מקום להתערב בשקול דעתה של הוועדה המקומית, שעשתה מלאכתה נאמנה, בדקה בעיניים מקצועיות פתרונות חניה ומצאה כאלה".

לאור המסקנה אליה הגיע קבע בית המשפט כי ועדת הערר תשא בהוצאות החברה היזמית בסך 17,550 ₪ ובהוצאות הוועדה המקומית בסך 17,550 ₪.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות