עו"ד אורית קוך מסכמת את תהפוכות המיסוי של שנת 2019: פטור ממס שבח, הפרדה רכושית בין בני זוג, מיסוי מארגני קבוצות רכישה ופסק דין אחד מהפכני בתחום ההתחדשות העירונית. תמצית השנה שהיתה בכתבה שלפניכם
אורית קוך // צילום איל טואג
מאת: עו"ד אורית קוך, שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין, משרד זיו שרון ושות'
שנת 2019 היתה עתירה בחידושי הלכות ושינויי עמדות בנושאי מיסוי מקרקעין שונים, הן מצד בתי המשפט והן מצד רשות המיסים. להלן נסקור חלק מהשינויים המהותיים.
שאלת קיומה של "דירה" נבחנת על פי מצבה בפועל
השינוי הדרמטי מכל והרלוונטי לישראלים רבים, הוא זה הנוגע לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. העמדה המסורתית שנקבעה בבתי המשפט ויושמה על ידי רשויות המס היתה כי שאלת קיומה של "דירה" תבחן על פי מצבה בפועל:
דירה המשמשת בפועל למגורים ו/או דירה הראויה למגורים שיש בה את כל המתקנים הדרושים לשם מגורים סבירים. שני פסקי דין חדשים שניתנו השנה (דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ושינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א), כרסמו בעמדה זו בצורה דרמטית. בשניהם דובר בדירה המצויה בבניין מגורים ואשר שימשה למגורים בפועל במשך עשרות שנים אולם ההיתר המקורי שלה היה למחסן/חדר כביסה/ גרז'. נקבע כי העדרו של היתר בניה למגורים עשוי לשלול את הזכאות לפטור וכי יש לבחון את תום ליבו של המוכר ביחס לשימוש שנעשה בנכס למגורים על מנת "שלא יצא חוטא נשכר". בעוד שבעניין גיא נשלל מהמוכר הפטור ממס מאחר והמוכר הסב מחסן לדירת מגורים באופן בלתי חוקי, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה ואף ננקטו נגדו הליכים פליליים בעניין זה, הרי בעניין שטיין אושר הפטור שכן המוכר קנה את הדירה במצבה כדירת מגורים, כלל לא היה מודע לשימוש החורג מההיתר ומיד עם גילוי העניין פנה לרשויות על מנת להסדיר את הנושא. בנסיבות אלה נקבע שאין מדובר "בחוטא" ועל כן אין מניעה להעניק לו את הפטור.
הפרדה רכושית בין בני הזוג
היבט נוסף בנושא מיסוי דירות המגורים שהעסיק רבים בשנה החולפת, הוא הגדרת "התא המשפחתי" והאפשרות לטעון להפרדה רכושית בין בני זוג באופן שכל אחד מהם יהיה זכאי לפטור ממס שבח/מס רכישה על דירה בבעלותו בנפרד מבן/בת הזוג.
במספר מקרים השנה קיבלו בתי המשפט את טענת בני הזוג לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם, בניגוד לעמדת רשות המיסים שערערה על פסקי הדין לבית המשפט העליון. לאחרונה אף החלו להשמע קולות ברשות המיסים הקוראים לתיקון החקיקה באופן שלא יאפשר עוד לטעון להפרדה רכושית בין בני זוג בניסיון להימנע מריבוי ההתדיינויות בנושא זה.
מיסוי מארגני קבוצות רכישה
נושא נוסף שהעסיק רבות את בתי המשפט השנה הינו מיסוי מארגני קבוצות רכישה הרוכשים מבעל קרקע אופציה ומסחרים אותה לחברי הקבוצה שגובשה על ידם כשחברי הקבוצה הם שמממשים את האופציה ורוכשים את הקרקע מבעליה. רשות המיסים קבעה כי דרך פעולה זו מהווה למעשה רכישה של הקרקע על ידי מארגן הקבוצה עצמו ועל כן יש לחייבו במס רכישה מלא בגין רכישת הקרקע . עמדה זו נדחתה על ידי בתי המשפט במספר רב של פסק דין (מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ, סטאר לייט (השרון) – משחקים פיננסיים עתידיים (1996) בע"מ, אקרו נדל"ן ייזום בע"מ ועוד) אולם רשות המיסים ערערה על פסקי הדין לבית המשפט העליון וערעורה תלוי ועומד.
התחדשות עירונית: תקדים "אירוע מס"
בתחום ההתחדשות העירונית, ניתן ע"י בית המשפט המחוזי פסק דין מהפכני (אייוגה בע"מ) בו נקבע שכל עוד לא התקיימו התנאים המתלים על פי הסכם המכר שבין הדיירים לבין היזם, אין בידי היזם "זכות במקרקעין" ומשכך המחאת זכויותיו לצד שלישי/הכנסת שותפים/הקצאת מניות בחברת פרוייקט יזמית, בתקופת הביניים שבין חתימת ההסכם לבין התקיימות התנאים המתלים על פיו – אינה מהווה "ארוע מס" לפי חוק מיסוי מקרקעין ואינה חייבת במס רכישה. רשות המיסים בחרה שלא לערער על פסק הדין, אולם בפועל משרדי המס מסרבים לפעול על פי פסק הדין בטענה שפסק דינו של בית משפט מחוזי אינו מהווה הלכה מחייבת. יחד עם זאת, קיימת היום מוכנות לקבוע מס רכישה בסכומים נמוכים הרבה יותר ממס הרכישה שהיה מוטל טרם פסק הדין, ואולי גם זה משהוא.
* הכותבת היא שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
