מיכל גור, שמונתה למנכ"לית חברת נדל"ן, מספרת בראיון ל"מגדילים" על הדרך שסללה לצמרת, הפתרונות לקידום התחדשות עירונית, הכשלים במדיניות שר האוצר, המכרזים המאכזבים של העיריות והשאיפות לעתיד
מיכל גור (53), נשואה לעופר לוי ואמא לשתיים, מונתה לאחרונה למנכ"לית קבוצת אלמוגים- החזקות. בראיון ל"מגדילים" היא מדברת על הדרך שסללה במשך השנים, ההזדמנות מהבוס, האכזבה מהמכרזים בעיריות, הצרה שעלולה לבוא על זוגות צעירים שנכנסו למחיר למשתכן, על מימון פרויקטים והאפשרות להכנס לפרויקטים של תמ"א38 והתחדשות עירונית
"עבדתי סביב השעון כדי להוכיח את עצמי"
גור, בעלת תואר ראשון בכלכלה, תואר שני בכלכלה ומנהל עסקים ותואר בחשבונאות מאוניברסיטת חיפה, השלימה לימודי שמאות מקרקעין בטכניון ובשנות העשרים לחייה כבר צללה לתוך נבכי ענף הבנייה: "מיד אחרי סיום לימודיי בירושלים חזרתי לחיפה, כמו כל בוגרת לימודים אקדמיים חיפשתי עזרה במציאת מקום העבודה הראשון. דודה שלי שעבדה במשרד השיכון המליצה עלי לתפקיד מנהלת שיווק בחברת א. לוי, חברת נדל"ן חיפאית מוכרת, שהוקמה על ידי שלושה אחים בשנות ה-70 ומנוהלת על ידם עד היום. עבדתי סביב השעון כדי להוכיח את עצמי ובאמת אחרי שלושה חודשים הוצע לי ע"י מנכ"ל החברה לנהל את כלל מערך הכספים של החברה.
"שמחתי על ההזדמנות ונעניתי בחיוב להצעה ומכאן נפתחה לי הדרך להתפתח עם החברה ובחברה. הימים היו תחילת שנות ה-90, תקופת העלייה הגדולה מבריה"מ, בה יצא הוביל אריק שרון את הפרוגרמה של משרד השיכון לבניה בהיקפים גדולים. החברה, שעד אז בנתה בנייני בוטיק בחיפה נכנסה לבניה מאסיבית בהיקפים מאוד גדולים, של מאות יחידות דיור בשנה. עם הגידול בהיקף העבודה של החברה צמחו במקביל תחומי והיקפי האחריות שלי. לחברה צורפה חשבת, מהלך משמעותי כיוון שעד כניסתי לחברה עמדות המפתח אוישו ע"י גברים בלבד".
תפקידי ניהול לנשים בנדל"ן של שנות ה-90 לא היו עניין שבשגרה
"אני מאד אוהבת ללמוד, מעמיקה ויסודית בכל תחום בו אני עוסקת, קיבלתי אמון מלא מבעלי החברה ושמחתי להחזיר כפליים בחזרה. עבדתי קשה והרבה. בשנים הראשונות עבדתי 7 ימים בשבוע- שישה ימים במשרד ובשבת במשרדי מכירות שבאתרי הבניה . נהניתי מאד מהעשייה ונתתי מעצמי ולכן מהר מאוד, תוך שנים ספורות הפכתי למשנה למנכ"ל. כשלוש שנים אחרי תחילת עבודתי החברה הונפקה לבורסה והפכה לציבורית, תהליך בו לקחתי חלק משמעותי. לכל אורך השנים עבדתי יד ביד עם מנכ"לי החברה, עזרא ויונה לוי, והייתי יד ימינם לכל דבר ועניין. חשוב לציין כי כשנכנסתי לעבוד בחברה היא היתה מאוד גברית, מאוד משפחתית ומסורתית בחשיבתה, ולכן לתת לי כאישה תפקיד ניהולי כה בכיר ולאפשר לי להכניס נשים נוספות לחברה לא היה מובן מעליו. ה'הימור' הזה הצליח ושינה את כל התפיסה בחברה ועד היום מועסקות בה בעמדות מפתח בעיקר נשים".
האם מרגישה יחס שונה כאישה בענף גברי?
"בהחלט, החלטתי לסיים את עבודתי ב א.לוי בגיל 50 ולצאת לדרך חדשה. רציתי למלא תפקיד ציבורי, לתרום מהניסיון והידע שלי וניגשתי למכרזים של חברות כלכליות עירוניות, מועצות מקומיות וכ"ד. בכל המבחנים הציונים שלי היו מאוד גבוהים, עברתי את כל השלבים והגעתי לשלב מועמדים האחרונים אולם ועדת האיתור היתה ברוב המקרים מורכבת מגברים בלבד, ובסוף תמיד נבחר לתפקיד גבר בסביבות גיל ה 40 לחייו. הפסקתי לגשת למכרזים אחרי שבראיון אחד, מול ראש עיר נשאלתי שאלות שהיו מגדריות לחלוטין, ובסוף הראיון שאלתי אותו אם ישאל גבר את אותן השאלות ששאל אותי. חבל לי מאוד שזה המצב, שאנשים מסתכלים על המגדר של האדם היושב מולם ולא על היכולות והכישורים של אותו אדם והתאמתו לתפקיד. אותו ראש עיר ראה בי אישה ולא את מכלול הכישורים שלי ולא היה מסוגל להתנתק מתפיסתו המגדרית המיושנת. אני חושבת שענף הנדל"ן צריך עוד להתפתח רבות בעניין זה. כיום בענף 5% בלבד מהמחזיקים בתפקיד מנכ"ל חברה הן נשים , עם זאת יש בענף נשים פורצות דרך ואני מקווה שיהיו עוד הרבה".
מה עמדתך על תמ"א 38 וההתחדשות העירונית בכלל?
"התחדשות עירונית היא טובה וחשובה בכמה מישורים. ראשית, במישור הבטיחותי יש צורך אמיתי לחיזוק מפני רעידות אדמה. אנחנו נמצאים באזור שביר ומסוכן ויום יבוא ותהיה באזור רעידת אדמה ואז תקום פה צעקה. חייבים לקדם התחדשות עירונית, במיוחד באזורים של אוכלוסיות חלשות המתגוררות במבנים משנות ה- 50 הנמצאים במצב תחזוקה נוראי.
"עיריות צריכות לתת יותר תמריצים ולייצר כדאיות כלכלית ליזמים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית, להגדיל את המכפילים של התמורה ליזמים, לתת יותר קרקעות חלופיות כדי שיהיה אפשר לבצע הליך בינוי פינוי, כי לרוב מדובר באוכלוסייה שקשה לשכנע אותה להתפנות לכמה שנים ולהתגורר בשכירות. חייבים לקדם את הנושא ולתת לו עדיפות לאומית. אני מברכת על הקמת הרשות החדשה להתחדשות עירונית ומקווה שהיא אכן תיתן תמיכה וסיוע לרשויות המקומיות בכל תהליכי ההתחדשות".
"אלמוגים" תכנס לנישה?
אלמוגים החזקות בוחנת פרויקטים של התחדשות עירונית, ואני מרגישה שאם הרשות תחזק את כוחן של המנהלות העירוניות, התמיכה של רשות ממשלתית תעזור לקדם את הנושא מול ראשי הערים ומהנדסי ערים. אני בטוחה כי הם רואים בו חשיבות, אבל כרגע לא נותנים לו סדר עדיפות ומקום, והכוח נמצא בעיקר ידם.
"אלמוגים החזקות היא חברה שיודעת ליזום וגם לבנות ולבצע היטב ובאיכות גבוהה. כל תחום שכלכלית יהיה מוצדק וכדאי, אנחנו נהיה שם. אני לא שוללת שום דבר, ובוודאי לא תחומים בהם יש לי הבנה עמוקה, וניסיון רב. התחדשות עירונית דורשת תהליכים ארוכים יותר, אבל זה בהחלט מעניין ואני בודקת בשלבים ראשונים כמה פרויקטים בתחום".
האם המימון הבנקאי מספיק היום בשביל להכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית?
"בנושא מימון פרויקטים של התחדשות עירונית, יש להבדיל בין פרויקטים של עיבוי וחיזוק לעומת פרויקטים של הריסה ובניה. בשנים האחרונות הבנקים לא ששים לתת ליווי בנקאי לפרויקטים של עיבוי וחיזוק בגלל מורכבותם. סעיף הבלתי צפוי מראש בהם מאוד גבוה ותמיד מתגלות בעיות כאלה ואחרות במהלך הבניה. הדבר מאלץ יזמים לקחת מימון חוץ בנקאי יקר מאד, או להתממן באמצעות רוכשים המשלמים לפי התקדמות הבניה וחוק המכר, ולכן ללא ערבויות בנקאיות. כיום, לאחר החקיקה המאפשרת מתן ערבויות חוק מכר ללא מרכיב המע"מ, התפנו כספים לבנקים, וביחד עם הבנת הצורך הם הקימו מחלקות לפרויקטים קטנים, ולכן הם מלווים יותר פרויקטים כאלו מתוך הבנת הרווחיות בהם, כך שאני מקווה שהוסרה העננה מעל הפרויקטים הנ"ל, אבל יש עוד הרבה מקום לשיפור. מבחינה רגולטורית בתחום ההתחדשות העירונית לדעתי אחד הפתרונות הוא לתת ליזמים ערבויות מדינה- הרי גם למדינה יש פה אינטרס. אם המדינה תסייע במימון לשלב הבניה או לפחות לשלב השלד , זה יעודד יזמים להיכנס להתחדשות עירונית גם באזורים יותר חלשים גם לפריפריה וגם לשכונות חלשות".
עמדתך על מדיניות כחלון ומחיר למשתכן?
"החברה זכתה לאחרונה במכרז להקמת פרויקט במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן' בנתניה. לקח לנו קצת זמן להיכנס למכרזים אלה, כי מרביתם היו בפריפריה ובמחירי מכירה למ"ר מאוד נמוכים. בעיני זה מדאיג. אני מאוד מקווה שהחברות שנכנסו לפרויקטים במחיר למטר שהוא מאוד גבולי, יצליחו להשלים את הפרויקטים. במיוחד לאור העובדה, שבנתונים האלו הקבלנים לא תמיד הצליחו לקבל ליווי בנקאי, ולא בכדי. תקוותי היא, שהמדינה דואגת לפקח על בניית הפרויקטים על מנת שלא יהיה כשל . כל הפרויקטים של אלמוגים הינם בליווי בנקאי. תוכנית 'מחיר למשתכן' קיימת כבר מעל 20 שנה והיא כשלעצמה תוכנית טובה לזוגות צעירים. ככל שהיא התפתחה שולבו בה הרבה הגנות ושיפורים חשובים שלא היו בתחילתה וזה טוב ומעודד. הבעיה הגדולה של התוכנית , היא משך הזמן הארוך בין הזכייה של הקבלן במכרז ועד שהקרקע מוכנה לתכנון ובנייה ונמסרת לידיו. מזדרזים להוציא מכרזים ולערוך הגרלות. אנחנו זכינו כבר לפני חודשים, אולם עדיין אין תוכנית בינוי לקרקע ואנחנו מחכים על מנת שנוכל להגיש אפילו תוכנית ראשונית".
מה היית אומרת לכחלון?
"יש צורך בחיזוק הרשויות, הוועדות המקומיות והמחוזיות שצריכות לאשר את תוכניות מחיר למשתכן, בכוח אדם ותקצוב כדי שיעמדו ביעדים". אני פונה לכחלון ואומרת: תיישר קו עם כל הגורמים המעורבים כי הם לא עומדים בקצב שלך!
"כשמחכים שנתיים לאישורים כדי שיהיה אפשר להתחיל בתהליך, הזכאים לא יודעים שיצטרכו לשלם עוד 5-7% אחוז, שזה עשרות אלפי שקלים לדירה. למי שיש הון עצמי של 200 אלף לא יכול לעמוד בתוספת כזו למחיר. חייבים למצוא לזה פתרון, לצמצם את הזמן- אם זוג צעיר צריך היום דירה ויקבלה רק עוד 5 שנים, בהן הם לא יוכלו לחסוך כסף היות והם משלמים שכר דירה, ובמשך הזמן הזה נולדים ילדים, לא יהיה להם את ההון עצמי הבסיסי שיש לו היום, היות והוא יתבזבז בזמן הזה. הם אפילו לא יכולים לשים את ההון העצמי אצל הקבלן ולהזדכות על המדד.
"לזכאים אני מייעצת לבדוק כמה זמן צריכים לחכות עד לקבלת הדירה, האם יש בכלל תכנון למתחם בו זכו ולחשב מה הפער בין מחיר השוק למחיר הדירה והאם זה עדיין שווה. בפרויקט שלנו בנתניה יש פער גדול בין מחיר השוק למחיר הזכייה, פער של עשרות אחוזים ולכן גם אם ישלמו עוד 5-7% מדד העסקה כדאית מאוד. אולם בפריפריה ההנחה הגלומה במחיר הדירה היא של כ-20% ולכן קטנה כדאיות הקניה. אני ממליצה לזכאים לבדוק מה מוצע להם ולסנן את הפרויקטים אליהם כדאי לגשת".
צפיפות וגובה או שכונות חדשות?
"במרכזי ערים אני בעד לבנות בצפיפות לגובה. בניה לגובה משאירה שטחים פתוחים לפארקים, מבני ציבורי ומבנים קהילתיים והיא נכונה ומתאימה. מבחינה לאומית, נכון וכדאי להתרחב לפריפריה, והפריפריה חייבת להתחזק ולהתאכלס. בפריפריה יותר נכון לבנות בתים צמודי קרקע, בבניה איכותית ומפנקת, שתעודד ותיתן לאנשים מוטיבציה ויתרון לגור במקומות פחות מרכזיים".
שאלון אישי
מה היה הרגע שהשפיע יותר מהכל על הקריירה שלך?
בתחילת עבודתי ב א.לוי לאחר שלושה חודשי עבודה בלבד, עזרא לוי, המנכ"ל ניהל איתי שיחה מכוננת שקבעה את מהלך חיי המקצועי. עזרא זיהה את הפוטנציאל שבי ושאל אם אהיה מסוגלת לקחת על עצמי את ניהול מערך הכספים של החברה. הייתי רק בת 27, ללא כל ניסיון ולאחר סיום הלימודים אך לקחתי על עצמי את התפקיד, שממנו צמחתי והתפתחתי לעוד כיוונים. זה היה מהלך שקבע את העתיד שלי. הוא נתן לי את הכלים ללמוד ולהתפתח בחברה שהיתה לי כבית. האמון שניתן בי והתמיכה המלאה שינו לי את החיים. ההזדמנות הזו התוותה לי את הדרך המקצועית שלי והשפיעה עלי בכל דבר שעשיתי".
שאיפות לעתיד?
"אני רואה עצמי כרצה למרחקים ארוכים. אני מתכננת להתבסס בחברה, להתפתח בה ולקחת אותה יחד איתי לעוד שלבים קדימה. לחברה יש פוטנציאל מדהים לגדול עוד ולהתפתח ואני רוצה להיות זו שתוביל אותה למקומות האלו".
מטרות ויעדים בחברה?
"על אף שאני נכנסת לתפקיד ניהול חברת נדל"ן בתקופה של אי וודאות בשוק, אני שואפת לחזק את התחומים בהם החברה פועלת כיום וכן להרחיב את הפעילות בתחומים נוספים. זו תקופה מאתגרת מאוד, אבל יש לי את הניסיון שלי בהרבה תחומים ואת הראיה היצירתית ומחוץ לקופסה. אני מקווה כי התקופה המאתגרת תביא את יכולותיי לידי ביטוי ותאפשר לי להתמודד עם המצב ולהוביל את החברה לכיוונים חדשים".
הישגים שאת גאה בהם?
"אחרי שהחלטתי לסיים את עבודתי בא.לוי לאחר 23 שנים בחברה, יצאתי לדרך חדשה כעצמאית. עזבתי בלי תוכנית גיבוי אלא כי חשבתי שזה נכון עבורי. בארבע שנים האחרונות, הייתי עצמאית בתחום מאוד מורכב- ייעוץ נדל"ן. הייתי צריכה להמציא את עצמי מחדש ולמצוא את הדרך שלי בתחום שהוא תחום נורא אמורפי- יעוץ נדל"ן אינו מוגדר כמו ייעוץ משכנתאות או ייעוץ לאנשים. ניסיתי ליצור מוצר חדש שיעבוד עבורי ובמקביל גם עשיתי דברים נוספים. ארבע שנים האלו הקדשתי להתפתחות והעצמה אישית שלי, למדתי המון גם אישית וגם מקצועית. מילאתי מצברים גם בכוחות וגם בידע לקראת התפקיד".
יתרון אחד שלך?
"יש לי המון ידע והמון ניסיון בכל סוגי העסקאות בנדל"ן. העמקה ויסודיות בתחומים, ידע משפטי, ידע כלכלי. אני מאוד מסודרת ומאורגנת וחושבת שזה חשוב בתפקיד ניהולי. בחברה יש תחתיי כ-90 עובדים ואני אוהבת ודואגת להאציל סמכויות לאנשים. דואגת להעצים ולחזק את העובדים, לא עובדת מתוך אגו, אלא מתוך רצון לשתף בניסיון שלי ולספק לעובדים כלים כוחות ומוטיבציה".
חולשה אחת שלך?
"מתוך הרצון הזה יוצאת גם החולשה, כי אנשים לא תמיד יודעים להעריך וחותרים תחת, למזלי אני יודעת לזהות אנשים שלא מפרגנים לי ומשתדלת לשמור מהם מרחק".
איך משלבים בין בית לעבודה סביב השעון?
"הפרש הגילאים בין הבנות שלי הוא שנה, וכשהיו קטנות היה מאוד קשה לנהל קריירה. למזלי היתה לי את ענת, מטפלת מאוד מסורה שליוותה אותנו, עזרה לי והיתה הגב שלי במשך שנים. היום הבנות גדלו ואני פנויה להמשיך להתפתח ולהתקדם. כשאני איתן אני משתדלת לפנות את עצמי מכל שאר המטלות ולהקדיש את הזמן הפנוי למשפחה. מעבר לכך התפיסה שלי היא כי כל שרות בבית שניתן לקנות בכסף, עדיף למצוא לו בעל מקצוע ולפנות זמן למשפחה ולפיתוח הקריירה".
המלצה לנשים בנדל"ן?
"בעייני נדל"ן הינו תחום שמתאים מאוד לנשים והן לא מודעות לכך מספיק ולא מאמינות בעצמן. זה תחום שדורש יחסי אנוש מצוינים ואינטליגנציה רגשית גבוהה ואין ספק שלנשים יש תכונות אלו. אני רואה נשים בתחום הזה שמסתפקות בתפקידים זוטרים ואני אומרת – אל תפחדו, תאמינו בעצמכן ותפרצו את תקרת הזכוכית".
תמונה ראשית: מיכל גור, מנכלית אלמוגים החזקות // צילום: דורון הורוביץ
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
