"גם היום אנחנו רואים התנגדויות על בסיס תמורות"

"בניגוד לכל הציפיות, גם היום, שנה לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" ישנם בעלי זכויות במתחמי פינוי בינוי שמעכבים את חתימתם על רקע דרישה לקבלת תמורות גבוהות יותר. למרות שהייתי מצפה שתהיה נהירה גדולה יותר לחתימות במתחמי התחדשות עירונית, אנחנו עדיין רואים התנגדויות על בסיס תמורות". 

את הדברים המפתיעים אומרת עו"ד אפרת רשף ממשרד פרבמן רשף ושות', עם ניסיון של כ-23 שנים בתחום הנדל"ן והתמחות בתחום התחדשות העירונית בייצוג בעלי זכויות, חברות יזמיות ותאגידים. 

המשרד מלווה הן בעלי זכויות והן חברות יזמיות מהמובילות במשק (לא באותה עסקה). המשרד המנוהל על ידי עוה"ד גיא פרבמן ועוה"ד אפרת רשף, ליווה עד היום בהצלחה למעלה מ-500 פרויקטים והשלים 117 פרויקטים, בהם נמסרו היחידות החדשות. 

הניסיון המשמעותי שרכש בסיום פרויקטים מיצבו את מעמדו כאחד המשרדים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית ולטעמה של עו"ד רשף, מגדיל את ארגז הכלים להתמודדויות עם תהליכים ארוכים ומורכבים הכוללים המון שחקנים: "הרבה פעמים משרדים שמייצגים רק צד אחד לא משכילים לראות את התמונה המלאה או לא מכירים את כל התהליכים או המקומות שמצריכים עין קפדנית יותר. מדובר ביתרון אדיר עבור הלקוחות שלנו". 

בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד רשף סוקרת את מצבו העדכני של ענף ההתחדשות העירונית, בואכה שנת 2025, על רקע האתגרים הרבים עמם הוא מתמודד: "באופן מפתיע גם היום, על רקע המלחמה והצורך הגדל בממ"ד ולא רק בהגדלה של עוד חדר בדירה, אנחנו רואים עדיין התנגדויות על בסיס תמורות. יחד עם זאת, בפרויקטים שבהם המבנים מוכרזים כמבנים מסוכנים, אנחנו רואים  התעוררות ולחץ של בעלים שחתמו על ההסכם על בעלים שטרם השלימו חתימותיהם משני טעמים – החשש מקריסת המבנה שהוכרז על ידי הרשות כמסוכן וגם הצורך להתחיל ולהוציא כספים כאשר היום, ברוב המקרים, היזם שנבחר משתתף ומסייע להן בתיקון ליקויים". 

זה בא לידי ביטוי גם בדירות תמורה 'מיוחדות'?
"בהחלט, בבניינים שבהם יש דירות גן או דירות גג שמוצמדות להם זכויות בניה או חדרי יציאה מהגג או גינות, נדרשת התאמה של התמורות ליחידות אלו, תהליך שלעיתים לוקח יותר זמן. זה נכון גם ליחידות מסחר אשר לגביהן נדרש מו"מ המותאם לצרכים שלהם. במקרים שבהם ההצמדה או ההרחבה בוצעה ללא היתר יש התייחסות בחוק ההסדרים האחרון במסגרתו נקבע כי לא יספרו את היחידות שהרחיבו או בנו ללא היתר במניין הרוב הנדרש, אבל בהרבה פעמים אנחנו לא מגיעים ל -67 אחוז בלעדיהם כי הם מהווים חלק משמעותי מהבניין בבניינים קטנים, כך שהבעיה עדיין קיימת בבניינים בודדים".

אלו עוד מצבים עשויים לעכב התקדמות מוצלחת של פרויקט התחדשות עירונית?
"אנחנו רואים בעיה בבניינים בודדים בשכונות שכבר בוצעו בהן פרויקטים של תמ"א 38 או של פינוי בינוי, הרשויות המקומיות לא רוצות לקדם תב"עות שמתייחסות לבניינים בודדים ובשכונות כאלו יש לנו הרבה פעמים 'איים' של בניינים ישנים ללא יכולת כלכלית להתחדש". 

חלופת שקד לא נתנה פתרון למצבים האלו?
"החלופה שאכן אמורה לתת מענה במקרים האלו, קובעת שבתוך המבנים האלו יהיו שטחים מבונים לצרכי ציבור וזו סוגיה שעדיין לא מתקבלת בברכה בקרב בעלי הדירות, נראה שהם לא מספיק בשלים לקבל את השטחים האלו בתוך הבניינים שלהם. אני מניחה שבחלוף השנים, כשהם יבינו שזה הסיכוי היחיד לחדש את הבניין וכאשר תהייה יותר וודאות להיקפי הזכויות ושטחי הציבור המובנים נוכל קדם גם בניינים אלו".

גם בסוף שנת 2024 הרוב המכריע של הפרויקטים שהבשילו לכדי מימוש ממוקם באזור המרכז והשרון, מתי יגיע תורה של הפריפריה לחוות התחדשות?
"בשנתיים האחרונות אנו דווקא רואים לא מעט תב"עות שאושרו בפריפריה וגם מתחמי תכנון במסלול רשויות. צריך לזכור שבפריפריה בה ערכי הקרקע מאוד נמוכים, אנחנו זקוקים להתערבות של הממשלה כדי לצאת לדרך עם פרויקט ולצערנו הבירוקרטיה מאוד מורכבת וחולף זמן ממושך עד שמצליחים לקבל מימון בדמות השתתפות ממשלתית במתחמים האלו. 

במתחמים שמקבלים מימון אנחנו רואים מוטיבציה גדולה מאוד של הרשויות לקידום המתחם והיינו מצפים לראות יותר התערבות ומימון בפריפריה לרבות יצירת מקומות תעסוקה העברת משרדי ממשלה מוסדות חינוך וכיו"ב. זה לא רק קידום תב"עות אלא פיתוח והזרמת אוכלוסייה חדשה".

אתם נתקלים גם בעיכובים שלא קשורים בהכרח לנושא הכלכלי?
" הותמ"ל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות לא מעט תוכניות ואנו רואים מלאי תכנוני שהולך וגודל אבל נותר פקק בצנרת הבירוקרטית ובועדות הרישוי. כלומר, גם לאחר שקודמה תב"ע, הליך ההיתר נמשך כשלוש שנים בממוצע  כאשר במדינות מתוקנות ניתן להוציא היתר גם בתוך 12 עד 18 חודשים. 

בנוסף מאז תחילת המלחמה ישנה מצוקה בפועלי בניין וזה גורם ליזמים לעכב תשלום אגרות והיטלים ולמשוך היתרי בנייה עד שהם יודעים שיש להם מספיק כוח אדם על מנת לעמוד בלוחות הזמנים שהם התחייבו להם בהסכמים, מה שמייצר עיכובים נוספים עד לעלייה על הקרקע.  

אחרי המלחמה כשנצטרך גם לא מעט יחידות דיור בנויות בקצב מהיר, נצטרך לראות איך מאיצים את תהליכי הוצאת היתרי הבנייה, איך מגדילים את כוח האדם בועדות הרישוי שיאפשר בדיקת תוכניות והוצאת היתרים. לדעתי, פתרון לכוח האדם זה הנושא הכי חשוב שעומד על הפרק גם בועדות וגם בשוק הביצוע". 

לדעתך יש משהו שהרשויות יכולות לעשות כדי לפתור את הפלונטר ולא עושות?
"בהחלט ניתן להאיץ את קידום התוכניות והתהליכים האלו ומנגד לדאוג שהפרויקטים יהיו אטרקטיביים. אנחנו מייצרים המון יחידות דיור, יש מלאי תכנוני מאוד גדול וצריך למכור גם בפריפריה וכדי לאפשר את המכירות של הדירות האלו נצטרך לראות עירוי חיצוני של אוכלוסייה מהמרכז שעוברת לפריפריה. כפי שציינתי, מתחמים של פינוי בינוי מצריכים ראייה מערכתית, במקביל יש צורך להקים מרכזי תעסוקה בפריפריה גם לייצר מערכת של הסעת המונים שתאפשר את הזמינות ואת ההגעה מהפריפריה למרכז ותקצר את הזמנים באופן משמעותי".

אם נחזור לאזור המרכז – כיצד ניתן להתמודד עם הפקעות בסביבות המטרו?
"אנחנו רואים היום תוכניות שמקפיאות את היכולת לקדם תב"עות עד שתוואי המטרו לא נקבע באופן הסופי. יש הרבה אזורים במרכז שנמצאים בקיפאון תכנוני ולא ניתן לקדם אותם. אנחנו צופים שגם בשנתיים הקרובות לא ניתן יהיה לקדם את אותם מתחמים בגלל חוסר הודאות והקיפאון התכנוני". 

איך זה משליך על פרויקטים בטבעת של גוש דן?
"יש לנו לא מעט פרויקטים חתומים על ידי הרוב הנדרש בחוק מול היזם, אבל לא ניתן לקדם את התב"ע והם כרגע יושבים על המדף. זה מייצר משבר אמון מול הבעלים שרואים שהם חתמו על ההסכם וכלום לא זז. כך שבמקומות כאלו, גם כשהבעלים משוועים להתחדשות, לא תמיד אפשר לקדם את הפרויקט".

אלו פתרונות אתם מעניקים לאוכלוסיות בעלי צרכים מיוחדים בפרויקטים שאתם מייצגים?
"ההתנהלות מול האוכלוסייה הקשישה חייבת להיות פרטנית, אנחנו דואגים להנגיש להם את כל המידע ולשתף אותם בכל החלופות הקיימות והאפשרויות. לשמחתי, היום היזמים מבינים שהם חייבים להקצות כוח אדם ייעודי לטיפול באוכלוסייה הקשישה בפרויקט ולהעניק לה לא רק את החלופות שהחוק נותן אלא גם מענה נוסף בדברים שעשויים להיראות לנו כמובנים מאליהם – בחיפוש אחר דירת מעבר מתאימה, בהובלה ובפריקה, בהתקנת ארונות ותאורה. מעבר דירה מלווה אצל קשישים בחששות גם בנושאים של איך נתלה את התמונות ונסדר את הרהיטים בדירה החדשה. והסיוע הזה מתחיל להיות, לשמחתי, כחלק אינטגרלי מכל הצעה".

איך אתם דואגים שזה יקרה?
"אחת מדרישות הסף שלנו כשאנחנו פונים ליזמים להציע הצעות היא הענקת מענה מלא לאוכלוסייה הקשישה המתגוררת במתחם. בנוסף אנחנו מקיימים מפגשים ייעודיים בכדי להנגיש מידע עבור האוכלוסייה הקשישה ומגיעים אליהם עד לבתים. התהליך מתבצע בצורה הרבה יותר פרטנית ובסמוך לפינוי אנחנו דואגים שהם יקבלו את כל ההטבות שדרשנו עבורם בהסכם". 

לסיום, מה את יכולה לספר על הדרך שלכם להתמודדות עם דיירים סרבנים?
"ככלל – אנחנו משתדלים לא להגיע לבתי משפט וברגע שאנחנו מנגישים לכולם את המידע בשקיפות לרוב כולם מצטרפים לתהליך. מספר הפרויקטים שהגיעו להליכים משפטיים בסופו של יום אינו גדול, אבל כאשר זה מגיע לבתי משפט זה מייצר לרוב עיכובים משמעותיים". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן