banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

מהפכת ביטול ההקלות בתוכניות הבנייה בישראל – מדריך

בימים הקרובים יתפרסם להערות הציבור התיקון לחוק, אשר צפוי להביא שינוי משמעותי לעולם הבנייה בישראל, ולא בהכרח לטובה. אדריכל בני פרי: "מדובר בשינוי קוסמי". על השינויים, החשש למראית עין לשחיתות ותוכניות שייתקעו – המדריך המלא

בימים האחרונים פרסם מינהל התכנון הבהרה לאדריכלים, מהנדסים ועורכי תוכניות, באשר לביטול ההקלות בתוכניות בנייה, אשר צפויות להתפרסם להערות הציבור ממש בימים אלו. 

לשאלה למה כולם בלחץ לקראת ביטול ההקלות ומדוע מינהל התכנון מוציא הבהרות נוספות, משיב אדריכל בני פרי, יו"ר ועדת הסדרה, רישוי ואיכות הבנייה בהתאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל כי: "ההבהרה פורסמה כי מדובר בשינוי קוסמי, שוכבים על השולחנות שלנו בקשות להיתר המבוססות על הקלות, ואנחנו לא קולטים בכלל את המשמעות המאוד קשה שיהיה לשינוי הזה. בנוסף, ההקלות יכנסו לתוקפן עד 1.1.23 כלומר אין זמן, לא יספיקו לדון בוועדות ולאשר הקלות של בקשות קיימות. לכן, צריך להזהיר את כולם וזו הסיבה להבהרה". 

מה הליך בקשת ההקלות הקיים ומדוע הוחלט לבטלו?
עד היום היה נהוג שבכל מקום שבו התב"ע (תוכנית בניין עיר) הגדירה את הנחיות התכנון, ניתן לסטות מהן במידה מסויימת כדי לאפשר גמישות בתכנון. הסיבה לכך נעוצה בפער שבין מועד כתיבת התב"ע לבין מימוש התוכנית, זאת מאחר שבעת כתיבת תב"ע לא ניתן לצפות מראש את כל ההיבטים ואילו בעת הגשת בקשה להוצאת היתר בנייה עולים צרכים והיבטים נוספים, הדורשים בקשות להקלות מהתב"ע המקורית. 

נכון להיום קיימת "רשימה" של תחומים ונושאים הכוללת אפשרות לסטייה מתוכנית, והם מקובלים ומוגדרים. כך למשל, אפשר כיום לאשר 10% סטייה מקווי בניין, בכפוף להחלטת הוועדה המקומית ובתהליך פרסום מתאים, הכולל גם תקופה להגשת התנגדויות, דיון בהתנגדויות, דיון בוועדת ערר במידה ולא קיבלו את טענות המתנגדים בוועדה המקומית ועד לדיון בעתירות מנהליות בבית המשפט, במידה והמתנגדים בוחרים להמשיך את ההליך המשפטי אם טענותיהם לא התקבלו בהחלטת ועד ערר.

אדריכל בני פרי V5 אדריכלים // סאם יעקובסון
אדריכל בני פרי V5 אדריכלים // סאם יעקובסון

"כולנו מסכימים שצריך להפסיק עם הליך הבקשות להקלות הקיים כיום", מסביר אדריכל בני פרי, "זה הרגיז את כולם, כולל מינהל התכנון ויזמים, בעיקר כי זה האריך את ההליכים בחודשים רבים ואפילו בשנים, אבל גם כי זה נתן יתרון לא הוגן לכל מיני אנשים שקיבלו הקלות כי הם שכנעו את הוועדות ובכך ניתן מקום למראית עין של שחיתויות ושאלות כמו – 'למה להם נתתם ולי אתם לא נותנים הקלות?' מצד שני, מוכרחים לתת פתח לגמישות, הקלות שאפשר לתת מבלי להאריך את התהליך. למרות שגם כאן יש מראית עין לשחיתות. השאלה היתה מה הדרך הנכונה לפתור את סוגיית ההקלות. אנחנו הגדרנו למינהל התכנון ארבעה קריטריונים של 'גמישויות' ובנוסף, הגדרנו מנגנון, שיפתור את מראית העין של השחיתויות. הקריטריונים שהוגדרו הם : – הגמישות לא פוגעת באופי הסביבה, לא פוגעת בזכויות של השכנים בחלקות הגובלות, לא מגבילה באופן כמותי את זכויות הבנייה ואחרון – לא הוגדרה כסטייה ניכרת בתוכנית". המנגנון שהצענו כולל חובה מצד המהנדס לפרסם באתר הרשות את החלטתו ונימוקיו לאשר גמישויות וחובת הרשות להעניק אותן גמישויות גם לאחרים ללא משוא פנים. 

מה בפועל אושר לגמישויות אוטומטיות?
"יצויין כי התייחסותי נוגעת לטיוטת התקנות ולא לנוסח הסופי שלא פורסם עדיין".

"הדבר הראשון הוא לטעמי לא הוגן ולא חוקתי, והוא שינוי מספר הבניינים במגרש על מספר הבניינים המותר לפי תוכנית על קרקע אך ורק בייעוד ציבורי. אנחנו אמרנו 'למה רק לבנייני ציבור ולמה לא לפרטיים?' לא קיבלנו תשובה לזה. זה לא חוקתי לדעתי, כי זה מנוגד לזכות הקניין, אם לאדם יש זכויות בנייה שלא נוצלו וניתן להוסיף בניין על החלקה שלו, זכותו לנצל  את הזכויות בדיוק כמו במגרש ציבורי. לעניות דעתי זה לא יעמוד במבחן בג"צ. יש כאן אלמנט של חוסר הגינות". 

סעיפים נוספים שאושרו כגמישים הם לגיטימיים וברורים לחלוטין, כגון תוספת מרחב מוגן, מקלט, פיר מעלית, מתקני עזר טכנולוגיים (טיפול בשפכים, חדר להכשרת מיכלי גז וכו')- אין ויכוח שצריך לאשר אותם. נושא אחרון  מקובל ומוסכם על כולם הוא הגמישויות בנושא של הנגשה – ברור לגמרי שצריך להנגיש מבנים וכאן  יש התייחסות לרמפות, מעלון, יחידת אחסון מיוחדת, חדרים מונגשים ועוד". 

מה אושר לגמישויות לשיקול דעת הוועדות?
"הסעיף המשמעותי ביותר הוא בנייה מעבר לקו בניין צידי או אחורי, שחורג מ-10% ובלבד שהסטייה הנדרשת מיועדת לבטיחות, נגישות או ביטחון. שוב, אנחנו מתנגדים להגבלת ההקלה רק לשלושת הטעמים הללו. מאחר שהנוסח הסופי לא פורסם אנחנו עוד לא יודעים אם זה תוקן או לא. מה שביקשנו הוא להגדיל את הסטייה מקוי הבניין ב-10%  כדי לפתור בעיות  גיאומטריות אדריכליות, ולא להגביל אותנו לצרכים ספציפיים של נגישות וביטחון. 

"הנושאים הנוספים אליהן מתייחסות ההקלות נוגעים לביצוע כבש, הסדרת נגישויות במבנים ציבוריים, צמצום מספר מקומות חנייה במקום ציבורי לצורך נגישות, הגדלת תכסית ב-5% לצורכי נגישות, ביטחון ובטיחות, ועוד. 

בתוך כך, יש לציין את הסעיף המתייחס לשינוי השימוש בין שטח עיקרי לשטח לשירות עד 10% והעברת שטחי בנייה מותרים מעל הקרקע לתת הקרקע, בהיקף של עד 10%". 

יש לציין כי התקנות מאפשרות גמישויות רק בתוכניות חדשות, כלומר שנכתבו אחרי 1.1.23, ולא חלות על תוכניות ישנות.

מדוע ביטול ההקלות  בתכניות ישנות עלולות  למנוע בנייה חדשה?
"ביטול ההקלות בתכניות שאושרו בעבר  עלול לגרום לכך שאי אפשר יהיה לבנות בניין מסוים בהסתמך על התב"ע וההקלות שהיו נהוגות עד כה. הנה דוגמא לכך:  לאחרונה תכננו בניין חדש על קרקע  פנויה. תכננו אותו עד הסוף לפי כל הכללים ואז הגענו לחשב את שטחי השרות והסתבר שחסרים לנו 200 מ"ר כי יש טעות בתב"ע. הטעויות, אני מזכיר, הן לגיטימיות כי בזמן הכנת התכנית לא  ניתן לצפות את הדקויות,  שמתגלות בזמן התכנון המפורט. במקרה הזה בדקנו מה עשו אחרים, והסתבר שכולם הגישו בקשה להקלה  לניוד שטחי שירות מתת קרקע אל מעל הקרקע. נשמנו לרווחה והגשנו בקשה לאותה הקלה.  עד כה דנו הוועדות ואישרו את ההקלות מהסוג הזה בלי לערער, לא היו התנגדויות ואפשר היה להוציא היתרי בניה. אבל מה יקרה כעת כאשר לא ניתן לבקש כלל הקלות בתכניות ישנות? 

"בנוסח הסופי אולי יפתיעו אותנו אבל כרגע לא ידוע לנו שהולכים להיענות לבקשתנו בנושא זה . יש לזכור שזו רק דוגמא וכי יש אלפי מצבים דומים שעלולים לפגוע באפשרות לקדם רישוי בניה.

התקנות צפויות להתפרסם להערות הציבור בימים הקרובים ולאחר מכן  להכנס לתוקפן, זאת במסגרת השלמת הליכי תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, ולא יאוחר מיום ה- 1.1.23. תחילתם של הנעת התהליכים לתיקון החוק, מקורו בתזכיר שפרסם משרד הפנים בספטמבר 2020 עוד טרם הדיונים בחוק ההסדרים, עוד בימים שאריה דרעי עמד בראש המשרד. ומה אומרים היזמים ועורכי הדין רגע לפני פרסום התיקון לחוק? 

גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת אחים שרבט, מציין כי: "תהיינה להן השפעה גם על כמות המתמודדים במכרזי רמ"י וגם על המחיר שיציעו היזמים. יזם שניגש היום למכרז של רמ"י מתמחר את הקרקע גם לפי ההקלות שהוא מאמין שיקבל, הוא בודק לדוגמא האם נתנו הקלות שבס בשכונה ליזמים אחרים ומתמחר בהתאם את שווי הקרקע. ללא הקלות היזם יבדוק את המכרז ואם יש תוכנית לא עדכנית הוא יתמחר אותה במחיר נמוך יותר".

גיורא שרבט // צילום: לביא שרבט
גיורא שרבט // צילום: לביא שרבט

עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר ובעלת מוסרי, טל – עורכי דין, מציינת כי: "ההקלות מהוראות התכנית אפשרו מצד אחד גמישות והתאמה של הבניה למועד ההיתר, במיוחד במקרים של תכניות ישנות. מצד שני הן פתחו להתנגדויות ועררים, מה שמעכב היתרים למשך חודשים ארוכים ואף שנים. התקנות החדשות ביטלו חלק ניכר מן ההקלות, ובעיקר את תוספת שטחי הבניה, תוספת הקומות ותוספת יחידות דיור. אך עדיין ניתן יהיה לבקש הקלה בקווי בניין, בעיקר לטובת הנגשה וביטחון והקלות נוספות שהשפעתן על השכנים הגובלים היא מינימלית, אם בכלל. חידוש נוסף שמביאות התקנות הוא שאפשר יהיה להגיש בקשה בסטייה מהוראות התכנית בלי הליך של הקלה ובקשה כזו תידון ברשות הרישוי. כלומר לא תהיה פתוחה להתנגדויות.

דקלה מוסרי // צילום: דקלה שי
דקלה מוסרי // צילום: דקלה שי

"המטרה ברורה ומבורכת – לקצר את תקופת הזמן להוצאת ההיתר, אך יש לשים לב כי האפשרות להגיש בקשה בסטייה מהוראות התוכנית חלה רק על תוכניות חדשות. בקשות להיתר המסתמכות על תוכניות ישנות שיוגשו לאחר תקופת המעבר, לא יוכלו לכלול שינויים כלל ויאלצו לגשת להליך של תב"ע חדשה". 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות