סער כהן // צילום:יח"צ | צבי שוב // צילום: ליאת מגדל
סער כהן // צילום:יח"צ | צבי שוב // צילום: ליאת מגדל

תביעת ענק עלולה להפריד בין קק"ל לרמ"י – מה זה יעשה לשוק הקרקעות בישראל?

קק"ל היא הבעלים של 12.8% מהקרקעות בישראל. למהלך עתידי בו קק"ל תשיב לשליטתה ולניהולה את הקרקעות שבבעלותה, ואשר כיום נמצאות בניהול בלעדי של רמ"י תהיה השפעה דרמטית על שוק הדיור בישראל // פרשנות משפטית

עו"ד צבי שוב ועו"ד סער כהן 25.07.2022

לאחרונה, הגישה קק"ל תביעה כנגד רמ"י במסגרתה היא תובעת סך של 1.5 מיליארד שקל מאחר ולטענתה רמ"י הסתירה ממנה מידע, ניכתה עמלה מופרזת בשיעור של 35% מהכספים שהתקבלו אצלה כתוצאה משיווק קרקעות בבעלות קק"ל ולא שילמה לה את מלוא התמורה לה היא זכאית.

בין קק"ל לרמ"י מחברת אמנה משנת 1961, הקובעת כי רמ"י היא זו שתנהל את קרקעותיה של קק"ל יחד עם קרקעות המדינה ורשות הפיתוח וזאת על מנת למנוע כפילות, וכי הבעלות על המקרקעין של כל אחד מהצדדים תישמר. האמנה מחודשת אחת לחמש שנים, כאשר לכל צד יש זכות לפרוש ממנה בהתראה של שישה חודשים.

קק"ל היא הבעלים של 12.8% מהקרקעות בישראל, וכ-30% מהקרקעות באזורי הביקוש במחוזות ת"א, המרכז וירושלים. כספי התרומות שקיבלה לאורך השנים על מנת לגאול אדמות הקנו לה בעלות על קרקעות בשווי של מאות מיליארדי שקלים. 

למהלך עתידי בו קק"ל תשיב לשליטתה ולניהולה את הקרקעות שבבעלותה ואשר כיום נמצאות בניהול בלעדי של רמ"י תהיה השפעה דרמטית על שוק הדיור בישראל. מהלך זה יכול להביא למכה נוספת לשוק הדיור ומנגד, יכול להביא לתחרות ולהוות בשורה של ממש.

בצד החיובי, כניסה של גורם נוסף שיפרק את המונופול של רמ"י בשיווק קרקעות (בנוסף למיעוט זניח של קרקעות בבעלות פרטית) יכול לעודד את התחרות: ההנחה שמחירי הקרקע נקבעים על פי ערכי שוק של "מוכר מרצון וקונה מרצון" אינה מתקיימת כאשר ההיצע נשלט על יד גורם מונופוליסטי המנהל כמעט את כל קרקעות המדינה ולכוחות השוק לא נותר אלא להגיב על פי הביקוש בלבד.

לבעלות הלאומית ולמונופול של רשות מקרקעי ישראל בניהול והקצאת קרקעות ישנה "תרומה" למשבר הדיור הקיים בישראל. הוצאת ניהול נכסי קק"ל מידי רמ"י הינו בעל פוטנציאל להגדלת היצע הקרקעות לדיור זאת משום שקק"ל תנהל בעצמה את קרקעותיה בנפרד מאלו שינוהלו ע"י רמ"י, ועצם שיווק קרקעות ע"י שני גופים מתחרים יגדיל משמעותית את היצע הקרקעות לבנייה, ועשוי להביא להתמתנות הנסיקה של מחירי הדיור ולהקטנת התלות בבירוקרטיה שמכתיבה רמ"י.

עם זאת, הדבר עלול גם להביא לתוצאה הפוכה ולפגוע במאמץ העיקרי של הממשלה להביא לירידת מחירי הדיור מאחר ובמצב שבו כשליש מהקרקעות באזורי הביקוש הינן בבעלות קק"ל – אשר איננה גוף יזמי אלא גוף המנוהל ע"י מוסדות פוליטיים – וינוהלו בנפרד. עבודת התיאום של רמ"י תהפוך לקשה ביותר והליכי התכנון יימשכו זמן רב יותר כך שלא תתאפשר הגדלת היצע הדיור בטווח הקרוב.  

יש לקחת בחשבון כי הקמת מערך שיווק עצמאי על ידי קק"ל שעיקר פעילותה הינו ייעור ותחזוקת יערות וניהול פארקים, עלול לקחת שנים. במהלך תקופה זו צפוי היצע נמוך, מעין "פקק" בשוק הנדל"ן, בעיקר באזורי הביקוש שהוזכרו, שעלול להביא לעלייה נוספת משמעותית ביוקר הדיור בטווח הקצר והבינוני. 

מעבר לכך, כלל לא ברור האם לקק"ל יש אינטרס לשווק קרקעות במהרה, וייתכן כי מבחינת הקרן הקיימת לישראל כחברה פרטית, אשר מטרתה השאת רווחיה, היא תעדיף לשמר את הקרקעות לעתיד והורדת יוקר המחיה לא יהיה בין שיקוליה. למעשה, הפרדת מקרקעי קק"ל מרשות מקרקעי ישראל תהפוך את הקרן לבעל הקרקעות הפרטי הגדול במדינה שיהא בעל שיקולי רווח עצמאיים שלא בהכרח יתאימו למדיניותה הקרקעית של ממשלת ישראל. לכל אלה יש להוסיף בעיות בירוקרטיות של שינויי חקיקה וחוזים שונים שבהם הבעלות מעורבת ומשותפת ויהוו אתגר. 

במידה ומהפכה זו אכן תצא לפועל ותטלטל את השוק, אנו ממליצים כי על מנת לצמצם את ההשפעה של מהלך עתידי לפיו קק"ל תנהל בנפרד מרמ"י את קרקעותיה  על הצדדים להגיע להסכמות בנוגע לחלוקת קרקעות שהינן בבעלות משותפת וכן להסכם בדבר ניהול המקרקעין בתקופת המעבר – החל ממועד קבלת ההחלטה על הפסקת הניהול המשותף ועד למועד בו יוקמו מנגנוני שיווק וניהול בקק"ל וזאת בכדי לצמצם ככל האפשר פגיעה אפשרית של המהלך בשוק הדיור. השנים האחרונות הרחיקו את הדירה מהישג ידם של מאות אלפים, ואחרים לקחו משכנתאות גבוהות לעשרות שנים. משבר נוסף בתחום זה יביא לפגיעה בציבור הרחב, ולכן כל שינוי צריך להיעשות בזהירות ובאחריות מרביים. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות