האם זכויות בגג פטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38?

ברשויות מקומיות רבות, קיימות זכויות בניה לתוספת חדרי יציאה לגג בקומה העליונה של הבניין. כך למשל, הדירות העליונות ביותר יכולות להוסיף בתנאים מסוימים חדר מגורים ושטח נוסף המשמש כמרפסת גג בקומת הגג העליונה ביותר של הבניין.

כאשר בעלי הזכויות מתאגדים על מנת להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38, מתעוררת השאלה, האם במימוש הקומות הנוספות מכח תמ"א 38, נדרש להביא בחשבון סל הזכויות את אותן זכויות לחדרי היציאה לגג והאם ניתן לקבל בגינן פטור מהיטל השבחה. לנתונים אלו, השפעה ישירה על גובה החיוב בהיטל ההשבחה שיחול על היזם בעת ביצוע הפרויקט.

לאחרונה, קבעה ועדת הערר בקשר לפרויקט הריסה ובניה בחולון, הוראות ברורות כיצד יש לנהוג עם זכויות הבניה לחדרי הגג במקרים אלו. על פי ועדת הערר במסלול הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38 במסגרת חישוב סל הזכויות, ניתן לכלול את זכויות הבניה על פי תכניות גגות למיניהן הניתנות למימוש בבניין הקיים. כמו כן במקרה זה, זכויות בניה אלו לא יהיו פטורות מתשלום היטל השבחה על פי הפטור הקבוע בתוספת השלישית לחוק שעניינו פטור מבניית חדרים על הגג, ונסביר מדוע.

כאמור, במסלול הריסה ובניה, כל שטח בניה על פי תכנית המאפשרת תוספת חדר על הגג הניתנת למימוש במבנה הקיים, הופך לשטח בניה עיקרי, שיובא בחשבון בסל הזכויות יחד עם זכויות בניה על פי תכניות תקפות החלות במגרש.

במסגרת פרויקט תמ"א 38 בדרך כלל יבקש היזם בקומות העליונות דירות עצמאיות או אפילו פנטהאוזים ומשכך, תכנית הבקשה להיתר שמגיש היזם לאישור בועדה המקומית אינה מציגה חדרים על הגג אלא דירות עצמאיות בקומת הגג, ולכן לא מתקיים התנאי לפטור הקבוע בחוק התכנון והבניה, המעניק את הפטור רק לחדרים על הגג ולא לדירות עצמאיות.

יוצא אפוא, כי בשונה מאופן חישוב סל הזכויות לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה, המכליל את הזכויות לחדרי היציאה לגג בסל הזכויות גם אם הבניין החדש המתוכנן לא כולל חדרי יציאה לגג – לצרכי עמידה בתנאי סעיף הפטור לחדרי גג נדרשת בניית החדרים בפועל בקומה העליונה ולא בניה של דירות עצמאיות. בהתאם, יש לבחון כל מקרה לגופו, לרבות אופי הבינוי המבוקש בקומה העליונה ביותר. 

*הכותבים הנם עו"ד ינור ברטנטל ועו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו, ממשרד ויינברגר ברטנטל, המייצגים יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה.

*הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן