הוועדה המקומית רמת השרון שגתה בתוכנית תמ"א 38 // depositphotos
הוועדה המקומית רמת השרון שגתה בתוכנית תמ"א 38 // depositphotos

בעלת דירה שנשכרה לקדם תמ"א 38 תפוצה בכ-50,000 שקל, בעקבות הפרת הסכם

בעלת דירה בבניין מגורים בקרית ים, שנשכרה כמנהלת פרויקט לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין, תקבל פיצוי של מעל 50,000 ₪ משני בעלי דירות בבניין שהפרו את ההסכם בין הצדדים. בית המשפט דחה תביעה שכנגד שהגישו שני הדיירים המשמשים כנציגות הוועד נגד התובעת

רונן דמארי 25.05.2020

אילוסטרציה // Depositphotos

המדובר על בניין מגורים ברחוב ז'בוטינסקי ובו 16 דירות. בשנת 2015 החליטו הדיירים לקדם פרויקט תמ"א 38 והחליטו לשכור את אחת מבעלת הדירות כמנהלת פרויקט. ההחלטה התקבלה למרות שלתובעת אין ניסיון בניהול פרויקטים בגדר "תמ"א 38" למעט ניסיון בודד בפרויקט בבניין סמוך לבניין הנתבעים, שבו יש לבעלה של התובעת דירה.

בין הצדדים הוסכם כי כל בעל דירה ישלם סכום של 13,650 ₪ עבור האישורים, הכנת המסמכים ושכר טרחת עו"ד. עוד הוסכם כי במידה ואחד מבעלי הדירות יבטל את ההסכם הוא ישלם קנס של 30,000 ₪. 

אלא שהשנים חלפו וההתקדמות המיוחלת לא התרחשה – מנהלת הפרויקט והדיירים החליפו האשמות הדדיות ובסופו של דבר המחלוקת הגיעה לערכאות משפטיות. 

בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בקריות, טענה התובעת כי קיימה את חלקה בהסכם כאשר מספר חודשים לפני הגשת התביעה עלה בידה להשיג היתר בניה מותנה לביצוע הפרויקט, ובמקביל לפעולות שבוצעו על ידה להשגת ההיתר, ניסתה לאתר קבלן לביצוע הפרויקט, מלאכה שלא הייתה פשוטה משום שמדובר בפרויקט לא מפתה מבחינה כלכלית. התובעת טענה כי לאחר חתימת ההתחייבות היא בחרה בקבלן לביצוע הפרויקט ובעקבות כך אף הוצב שלט בחזית הבית שמודיע על כך, אך השלט הוסר על ידי הדיירים שעות ספורות לאחר הצבתו, כאות להתנערותם מהקשר עמה. לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את ההסכם  ופנו לקבלן אחר לשם ביצוע הפרויקט, ועל כן היא זכאית לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, זאת בנוסף לתמורה שמגיעה על פי ההסכם בסכום של 19,119 ₪. 

מנגד, טענו הנתבעים כי התובעת הציגה בפניהם מצגי שווא שנוגעים בין היתר לכישוריה ולפרק הזמן בו יוצא ההיתר, ורק על בסיס מצגים אלה ניאותו לחתום על ההסכם. הנתבעים טוענים כי התובעת לא ביצעה את המוטל עליה כמוסכם, ורק בחלוף שלוש שנים נתקבל היתר, וגם זאת לאחר התערבות חלק מן הדיירים ותשלום סכומים נוספים לבעלי מקצוע, שהתובעת הייתה אמורה לשלם להם מתוך הסכומים שגבתה מן הדיירים. עוד טוענים הנתבעים כי הם פעלו לאיתור קבלן לביצוע העבודות, אך התובעת טרפדה את ההתקשרות עם קבלנים אלו בשל דרישות לא ריאליות שהציגה. לטענת הנתבעים, משהפרה התובעת את התחייבותה, הם הודיעו על הפסקת ההתקשרות עמה ופנו לנהל משא ומתן עם קבלן אחר. על בסיס טענות אלו הגישו הנתבעים תביעה בה תבעו החזר כספים ששולמו לתובעת בסך 80,000 ₪ וכן הוצאות שהוציאו בסך של 20,000 ₪.

לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט השופט מוחמד עלי, לקבל את התביעה בחלקה ולדחות את התביעה שכנגד. 

השופט דחה את טענות הנתבעים לפיהן התובעת הציגה בפניהם מצגי שווא אודות כישוריה וקבע כי התובעת כונתה בהסכם "מנהלת פרויקט" ולא הציגה עצמה כאדריכלית או כבעלת מקצוע בתחום ההנדסה. 

עוד פסק השופט כי לפעולותיה של התובעת היה משקל משמעותי בהשגת היתר הבנייה לפרויקט: "אינני מוציא מכלל אפשרות כי הנתבעים נקטו אי אלו פעולות לקידום ההיתר, מתוקף היותם דיירים בבניין שהיו מעורבים בפרויקט. אולם, מהראיות הדלות שהציגו הנתבעים עולה כי אלו היו פעולות מינוריות ושוליות שלא באו חלף מאמצי התובעת, ועל כן עשייתן אינה מוליכה למסקנה שהתובעת לא ביצעה את המוטל עליה בנוגע להוצאת ההיתר או כי הפרה את התחייבויותיה".

גם טענת הנתבעים כי טיוטת ההסכם עם הקבלן המבצע נמסרה בחריגה מלוח הזמנים נדחתה על ידי בית המשפט לאחר שהשופט קבע כי לנוכח מורכבות הפרויקט, לוחות הזמנים בפועל לא חרגו מגבולות הסביר. התובעת טענה כי ההסכם מזכה אותה בפיצוי בסך 30,000 ₪ מכל אחד מבעלי הדירות, אך השופט סבר אחרת: "לעמדתי, בנסיבות המקרה הנתון, קיימת הצדקה להתערב בפיצוי המוסכם שקבעו הצדדים ולהפחיתו באופן ניכר, משום שבהסתכלות מנקודת הזמן בה נכרת ההסכם, ניתן להיווכח  שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. יוער כי בדיון בעניין הפחתת הפיצוי קיים חסר מסוים בראיות שהיה מצופה שהנתבעים יציגו, למשל שווי ההטבות שיהיו להם בעקבות ביצוע הפרויקט, שווי זכויות הבניה, מה התמורה שעתיד הקבלן לקבל. אולם חרף זאת נראה כי הוצגה תשתית מינימלית שמאפשרת קבלת עמדת הנתבעים".

השופט ציין כי בשל היעדר ידע מקצועי נדרש, עיסוקה של התובעת הצטמצם בעיקר לתיאום בין גורמי המקצוע השונים ולתיווך בין הנתבעים לבין הקבלן שיבצע את העבודות.

בפסק הדין נאמר בין היתר: "אינני מתעלם מכך, שהעניין המשמעותי מבחינתה של התובעת, איננו בהכרח שלב ביצוע עבודות הבניה על ידי הקבלן, אלא שנקודת הכובד היא בחירת הקבלן. במילים אחרות, ייתכן והתובעת ציפתה לגזור טובת הנאה מהקבלן, ומכאן ניתן להבין את עמידתה על כך שהיא תקבע את זהות הקבלן. ייתכן וזו אפשרות שלא ניתן היה לסלק אותה מגדר צפייתם הסבירה של הנתבעים בעת כריתת ההסכם, אך שני שיקולים נגדיים מסירים אפשרות זו מגדר הצפייה הסבירה. הראשון, כפי שהצבענו לעיל, כל הצדדים היו בדעה שביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין הספציפי אינו כדאי מבחינה כלכלית ולכן הנתבעים התקשו למצוא יזם לבצע את הפרויקט. מכאן שהרווח האפשרי הוא מהשכר בעד השגת ההיתר ולא משלב הביצוע. שנית, בגדר הציפיות הסבירות ניתן להכניס את העובדה כי קבלן שייבחר לבצע את העבודות גם הוא אמור להשיא רווח, אחרת לא יסכים לבצעו. הדברים מצטרפים לעובדה שאין חולק עליה כי המדובר במיזם שמתח הרווחיות שבו לא גדול. שלישית, גם אם הנתבעים היו אמורים לצפות כי לתובעת תובטח טובת הנאה על ידי הקבלן, בהיותה המתווכת בין הקבלן לדיירים, הרי בוודאי שלא היו צריכים לצפות כי טובת ההנאה היא בסכום כה משמעותי. זאת בזיקה לכך שבמשולש היחסים קבלן-דיירים-תובעת, תפקידה של התובעת מתמצה בתיווך בין הקבלן לבין הדיירים. בנסיבות אלו, נראה שהפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לא עמד ביחס סביר לנזק שהנתבעים יכלו לצפות באם תהיה הפרה עתידית של החיובים הנוגעים לשלב השני של ההתקשרות – קרי חיוב הנתבעים להתקשר עם קבלן מסוים שהתובעת תבחר עבורם".

לאחר שדן במכלול השיקולים פסק השופט כי כל אחד משני הנתבעים ישלם לתובעת סכום של 15,000 ₪. בנוסף לסכום של 10,000 ₪ נוספים עבור שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט. לסכומים אלו יתווסף סך של 19,119 ₪ אותו ישלמו כלל בעלי הדירות בבניין בגין תמורה בנוגעת לביצוע השלב הראשון של ההסכם – שלב השגת ההיתר. התביעה שכנגד נדחתה ללא צו להוצאות.

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות