הפסד לעיריית תל אביב: תכנית התחדשות בלה גארדיה לא יצרה השבחה

מכה לעיריית תל אביב: בית המשפט המחוזי דחה ערעור של העירייה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי לא נוצרה השבחה בנכס בעקבות תכנית התחדשות ברחוב לה גארדיה. הוועדה, שאימצה את הכרעת השמאי המכריע, קבעה בהחלטתה כי הכרעתו, המבוססת על "גישת ההשוואה" (גישה המבוססת על עסקאות השוואה בנכסים דומים לנכס הנישום), הייתה סבירה. מנגד נדחתה דרישת הוועדה המקומית לקבוע את השומה המכריעה על בסיס "הגישה הכלכלית", הכוללת הערכת שווי זכויות בניה עתידיות.

הערעור הוא נגד החלטת ועדת הערר המחוזית בנוגע לשומה מכרעת ביחס להשבחה בדירת מגורים ברחוב לה גארדיה, אשר נמכרה על ידי האפוטרופוס הכללי, לאחר שהדייר שהתגורר בה, שהיה חסוי וערירי, הלך לעולמו. בחודש מאי 2021 ניתנה שומה מכרעת על ידי השמאי המכריע, שלפיה לא נוצרה השבחה בנכס בגין אישור תכנית תא/מק/4123 (תכנית 4123), "התחדשות רחוב לה-גארדיה", משנת 2019, המהווה תכנית להתחדשות עירונית.

השמאי ביסס את חוות דעתו על בסיס "גישת ההשוואה", המכונה גם שיטת "שווי השוק", ומבוססת על עסקאות השוואה, מחירי היצע ומחירים אחרים למכר זכויות בנכסי מקרקעין הדומים לנכס הנישום. הוועדה קבעה כי זו הגישה שיש להחיל בהערכת הנכס. הוועדה אימצה את קביעת השמאי המכריע, וקבעה כי החלטתו בדבר אי היווצרות השבחה בנכס – היא סבירה.

מול גישה זו ניצבת גישה נגדית, "הגישה הכלכלית" – הכוללת הערכת שווי זכויות בניה עתידיות המוקנות בתב"ע בפרויקט פינוי בינוי, זאת תוך ביצוע הפחתות נדרשות, ביניהן דחייה לתקופה הצפויה עד למימוש הפרויקט. ועדת הערר התבססה בהחלטתה על פס"ד שניתן בנושא זה בשנת 2021 (פס"ד אשדר), שבה ניתנה עדיפות לשיטת הגישה הכלכלית. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי לצד השימוש בגישה הכלכלית, בהתאם לתכנית 4123, לאחר שזו אושרה, פס"ד בעניין אשדר לא שולל את השימוש בגישת ההשוואה, לצורך קביעת שווי בעסקאות מכר, של דירות קיימות.

ועדת הערר קבעה כי גישת ההשוואה נחשבת לגישה הנכונה והרצויה ביותר, וזאת משום שבגישה זו נמדדת תגובת השוק לתכנית החדשה באופן ישיר – שאינו מצריך התאמות רבות, זאת להבדיל מהגישה הכלכלית, המבוססת על הנחות רבות לגבי אירועים עתידיים.

הוועדה המקומית תל אביב טענה בערעור שהגישה כי יש להטיל מס השבחה על הנכס. הוועדה ציינה בערעור כי היא אינה טוענת שגישת ההשוואה אינה פסולה, או כי הדרך הבלעדית לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, היא הגישה הכלכלית. הוועדה הוסיפה כי טענתה מתבססת על הקושי המעשי והיישומי בשימוש בגישת ההשוואה כגישה בלעדית לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי. זאת כאשר ההשוואה נעשית ביחס למספר מצומצם של עסקאות, אשר לא נותחו על ידי השמאי המכריע, מבלי שנבחנו עסקאות נוספות במתחם הרלוונטי, עד שנתיים לאחר אישור התכנית.

עוד נטען בערעור כי גישת השמאי המכריע הינה "גישה צרה, פשטנית ושטחית, המובילה לעיוות בחישוב ההשבחה, כיוון שהיא בוחנת אך ורק את מחיר המכירה של מספר דירות במתחם הרלוונטי, ואינה מתבססת על השווי האובייקטיבי של המקרקעין".

הוועדה המקומית ביקשה להורות על החזרת התיק אל השמאי המכריע על מנת שיתקן את השומה, תוך יישום עקרונות הגישה הכלכלית. מנגד, האפוטרופוס הכללי השיב כי נוכח היותה של שיטת ההשוואה הגישה המקובלת והעדיפה בפסיקה – הרי שניתן להעריך את שווים של נכסים על בסיס גישת ההשוואה בלבד ומשכך, יש להותיר על כנה את החלטת ועדת הערר.

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, אילן צור, ציין כי "במקרה שלפניי, נחלקו הצדדים בשאלת בלעדיות 'גישת ההשוואה' כשיטה להערכת שווי הנכס". השופט החליט, כאמור, לדחות את הערעור ולהותיר את החלטת ועדת הערר על כנה.

השופט קבע כי בפסק הדין "באמצעות הנקיטה בשיטת ההשוואה, הביא השמאי המכריע בחשבון, את מכלול מאפייניו של הנכס, תוך השוואתו לנכסים אחרים בעלי נתונים דומים. חישוב ההשבחה באופן זה, וקבלת החישוב על ידי ועדת הערר, הולמים את פסיקת בית המשפט העליון, כמו גם את הספרות המקצועית בתחום". 

עוד קבע השופט כי "בחירתו של השמאי המכריע לנקוט בשיטת ההשוואה, אשר אומצה על ידי ועדת הערר, אף תואמת את קביעת בית המשפט בפסק הדין בעניין אשדר, בו אומצה הגישה הכלכלית לקביעת  שווי הנכס, שם הבהיר בית המשפט, כי אין גישה אחת עדיפה על פני רעותה לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, כל עוד חישוב ההשבחה נעשה בהתאם להוראות הדין".

בנוסף, בית המשפט הבהיר כי פסק הדין בעניין אשדר קבע כי הגישה הכלכלית הולמת את קביעת גובה היטל ההשבחה, מאחר והיטל ההשבחה הוטל על חברה יזמית, וזאת להבדיל ממקרים בהם ההיטל מוטל על בעלי הדירות פרטיים בפרויקט פינוי בינוי, ואז ניתן להשתמש בגידת ההשוואה. על רקע זה השופט קבע כי השומה המכרעת תואמת לקביעה זו, שכן הדייר, שדירתו נמכרה באמצעות האפוטרופוס הכללי, היה אדם פרטי.

הוועדה המקומית, מצדה, הביעה התנגדות לשימוש בגישת ההשוואה כגישה בלעדית להערכת שווי הנכס. לטענתה, החישוב באמצעות גישה זו בלבד טעון בחינה מחודשת, ולכן יש צורך לבצע חישוב נוסף של שווי הנכס – גם באמצעות הגישה הכלכלית. השופט צור דחה דרישה זו: "השאלה האם לצורך הערכת שווי הנכס, יש לשלב שיטות חישוב שונות, נמצאת במתחם שיקוליה המקצועיים של ועדת הערר. שהרי לצורך בחינת סוגיית הבלעדיות האמורה, יש צורך בידע מקצועי מתחום השמאות. יודגש, כי אין מדובר בעניין של פרשנות משפטית גרידא, כי אם בעניין מקצועי עליו אמונה ועדת הערר".

השופט דחה, כאמור את הערעור, וכתב: "בהינתן שעל פי הפסיקה, גישת ההשוואה, היא השיטה המקובלת והמובילה לקביעת שווי נכס, מסקנתי היא כי אין מקום להתערבות בית המשפט בשיקוליה המקצועיים של הוועדה ובהחלטתה לגופה". השופט הטיל על הוועדה המקומית הוצאות של 35,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן