דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי

איך מתקנים את העיוות שנוצר בשוק הדיור?

במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה – ששם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא // דעה

דליה עסיס 25.05.2021

לטעמי אחת הטעויות האסטרטגיות הגדולות של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים, היא ההתייחסות להגדלת היצע הדיור מבלי להביא בחשבון את הצרכים המשתנים. זה דומה למצב שמאפיית לחם תייצר עוד לחם אחיד, שעה שקהל הלקוחות מעוניין במגוון רחב של לחמים.

צורכי הדיור השתנות והם לא דומים למה שהיה לפני עשרים ושלושים שנים. אם עד לשנות ה-90 של המאה שעברה, המשפחה ה"קלאסית" של זוג הורים עם ממוצע של שלושה צאצאים משלה בכיפה והיה צורך הולך וגדל לייצר כמה שיותר דירות גדולות יחסית, בנות ארבעה ובהמשך חמישה חדרים, מציאות זו השתנתה בתכלית.

כיום כשליש בקרב רוכשי הדירות מורכב ממשפחות קטנות כגון: חד הוריות, רווקים/ות, גרושים/ות וזוגות שבחרו לא להביא ילדים. השינוי המשמעותי שעבר על התא המשפחתי בישראל, כמו גם השינוי בהרגלים והעלייה בתוחלת החיים, כל אלה שינוי באופן מהותי את הצרכים בשוק והגדילו את הדרישה לדירות קטנות של 2 עד 3 חדרים, במיוחד באיזור הביקוש ב"מדינת תל אביב".

אולם, מגמה זו של שינוי בצורכי הדיור ומגמות התכנון במדינת ישראל צועדים בשני קווים מקבילים ולא מתחברים ביניהם. מקבלי ההחלטות לא השכילו ללמוד את המצב החדש ולשנות את התפיסה התכנונית. תכית מחיר למשתכן היא דוגמה קלאסית של ניתוק מצורכי הדיור האמיתיים. זוגות צעירים ובודדים אולצו לרכוש דירות מאוד גדולות ללא כל צורך אמיתי, וזאת רק בגלל שזה מה שהיה לתכנית להציע וזו אחת הסיבות לכישלון תכנית מחיר למשתכן (אם כי לא היחידה). נוצר עודף משמעותי של דירות גדולות וכנ"ל גם במסגרת הסכמי הגג עם 30 עיריות, הרוב המכריע של מאות אלפי הדירות המתוכננות הן של 4, 5 חדרים וחלק גדול גם דירות פנטהאוז עם מרפסות ענקיות. 

אחוז הדירות הקטנות המתוכנן לשנים הקרובות, ובכלל, הוא זניח, כ-10-15 אחוזים בלבד מסך כל ההיצע, פחות ממחצית מהביקושים הקיימים בפועל  בשוק הדיור. והפער הזה הולך וגדל מיום ליום ומייצר דפורמציה, עיוות של ממש בשוק הדיור, וזאת בנוסף להיצע התחלות הבנייה המדולדל בלאו הכי.

אני צופה כי במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה ושם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא. 

ובמילים אחרות, גם אם תצליח הממשלה להגדיל את היצע התחלות הבנייה מכ-40-45 אלף התחלות לשנה בלבד כיום לכ-50-55 אלף במהלך השנים הקרובות(מה שמוטל בספק בלאו הכי..) עדיין העיוות הקיים ימשיך, זאת משום שעל פי התכנון הרוב הגדול של הדירות ימשיכו להיות גדולות.

הסיבות לאי התאמת שוק הדיור לצרכים המשתנים, הן שונות ומורכבות בין היתר גם משמרנות וחוסר גמישות של מקבלי ההחלטות. כמו כן קיים חשש בלתי מבוסס של ראשי רשויות מקומיות שמא דירות קטנות יאכלסו אוכלוסיות מרמה סוציו אקונומית נמוכה. לטעמי אין כל בסיס לחששות הללו. נהפוך הוא. דווקא חלק נכבד מהקהלים החדשים הם ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה ובוודאי אינם נופלים סטטיסטית מכלל אוכלוסיית הרוכשים. 

המלצתי למקבלי ההחלטות כמו גם לראשי הרשויות המקומיות, לחשב מסלול מחדש ולא לעשות עוד מאותו דבר. קיים צורך אמיתי של דירות קטנות וחייבים למצוא דרכים, בין אם להכניס את זה לתכניות בניין עיר כחובה לבנות דירות קטנות ובין אם לתת תמריצים כלכליים, להגדיל את מלאי הדירות הקטנות. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, הנה שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה נדל"ן באוניברסיטת בר אילן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות