איך ישפיע התיקון על גביית היטלי השבחה ומה תהיה ההשפעה על המטרו? עו"ד בני זלמנוביץ': "יש כאן שינוי תפיסתי של היטלי ההשבחה"
תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך יוגשו רק סיום הליכי התכנון המפורט ולאחר אישורן של תכניות מפורטות, אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה – כך עולה מתזכיר של תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיעלה השבוע לדיון במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בהתאם, כך קובע התיקון, גם החבות בהיטל השבחה תחושב לאחר אישורה של תכנית מפורטת.
מטרת התיקון היא לבצע מספר שינויים נדרשים ומתחייבים הנוגעים לשלב הזכאות להגשת תביעות פיצויים, בגין ירידת ערך עקב אישור תוכנית פוגעת, ולשלב שבו קמה החבות לתשלום היטל השבחה עקב אישורה של תוכנית משביחה – תוך שמירה ויצירת איזון נכון ומידתי בין זכויות הפרט לבין האינטרס הציבורי. עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה, מסביר כי מדובר בצעד נכון, אך עדיין המצב החוקי סביב הגשת תביעות צריך לעבור תיקון: "התיקון לחוק התכנון והבנייה המוצע לעניין קביעת גובה היטל השבחה, הוא חלומם הרטוב של הרשויות המקומיות זה זמן רב. ההמתנה לתוכניות מפורטות בד"כ לוקחת שנים ארוכות ובינתיים שווי הקרקע מאמיר ובהתאמה גם ההיטל עצמו. באם יתקבל התיקון לחוק, הרשויות המקומיות עתידות להכניס לכיסן מיליארדי שקלים. בנוסף לגבי פיצוי בגין תוכנית פוגעת (סעיף 197) אני סבור, שהכיוון הוא נכון אלא שלדעתי יש לבצע שינוי מהותי בכל הקשור לירידת ערך לקראת הפקעה, צריך לדאוג שהפיצוי יינתן במסגרת ההפקעה ולא במסגרת סעיף 197 ולקבוע כי הנפגע, יוכל לבחור אם לקבל פיצויי פגיעה או פיצוי בגין הפקעה מלאה. ההליך הכפול הינו מיותר לחלוטין".
עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד קמנקוביץ, זלמנוביץ ושות׳, לשעבר יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, מסביר כי: "תזכיר החוק המוצע קובע שאירוע המס שיוצר חיוב בהיטל השבחה הינו אישור תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בניה. את ההשפעה שלו נראה רק בעוד כמה שנים, כיוון שהוא לא משפיע על תכניות עבר, אבל יש כאן שינוי תפיסתי של היטלי ההשבחה בשני מישורים.
"האחד, תזכיר החוק מאפשר גביית היטל השבחה מכוחן של תכניות שבעבר לא היו גובים בגינן היטל השבחה. כגון תכניות מתאר ארציות ומחוזיות. אמנם ברוב המקרים תכניות אלו במועד אישורן לא משפיעות על שווי המקרקעין, אבל במקרים בהם הן משפיעות על שווי המקרקעין, עם תיקון החוק, ניתן יהיה לגבות בגינן היטל השבחה.
"השני, החוק קובע שהשבחה בגין כל התכניות הקודמות (תכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות, כוללניות) תתווסף לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בניה. אלא שהתזכיר לא קובע את שיטת החישוב. שיטה אחת משמעותה שהתכנית החדשה שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה וכל התכניות הקודמת לה יחשבו כתכנית אחת. במצב כזה כל עליית הערך התכנונית בגין כל התכניות תיגבה לפי מועד אישור התכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בניה. שיטה שניה משמעותה שלעת חישוב ההשבחה בגין התכנית, שניתן להוציא מכוחה היתר בניה, תחושב ההשבחה על כל התכניות הקודמות לפי מועד אישורן.
ההבדל בין שתי השיטות גדול מאוד ובעולם של מחירי דיור עולים בחירה בשיטה הראשונה משמעותה הגדלת היטלי ההשבחה שהרשות תקבל, שבסופו של דבר זה תגולגל לרוכשי הדירות ולהאמרת מחירי הדיור.
"ביחס לסעיף 197 גם כאן מדובר בשינוי משמעותי שיש לו פוטנציאל השפעה על פרויקט המטרו. בתכנית הרכבת הקלה בתל אביב בעלי קרקעות רבות לא קיבלו פיצוי בשל העובדה שתכנית המתאר הארצית, שבגינה אף אחד מהתובעים לא תבע ירידת ערך, קבעה את התוואי לפחות בחלקו לדרך. כעת תזכיר החוק מבקש לתקן זאת כך שרק בשלב התכנית הסופית ניתן יהיה לתבוע ירידת ערך. בעקרון מדובר בשינוי משמעותי אלא שהפסיקה צמצמה את סעיף 197 לחוק (הסעיף בגינו תובעים ירידת ערך) עד שספק רב אם נותר ממנו משהו".
מה קובע סעיף 197 ומה מציע התיקון?
סוגיית תביעות פיצויים בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת מוגדרת בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. על פי החוק, "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית". החוק הקיים כיום אינו מגדיר מהי תכנית פוגעת, והמצב הנוכחי מאפשר להגיש תביעה גם בגין תכנית מתארית, שאיננה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה.
התיקון המוצע כולל הגדרה למונח "תכנית". על פי התיקון, תכנית היא "תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש בלא צורך באישורה של תכנית נוספת (בסעיף זה – תכנית הכוללת הוראות מפורטות)".
בדברי ההסבר לחוק נכתב כי: "המצב הנוכחי מאפשר הגשת תביעה לפי סעיף 197 גם על אישור תכנית מיתארית, על אף שאיננה כוללת הוראות של תכנון מפורט, ולמרות שטרם הוצאת היתר, נדרשת תכנית מפורטת נוספת, אשר תדייק את שטח הפגיעה ואת עוצמתה, מקשה על מוסדות התכנון בקידום תכניות מיתאריות. זאת, ללא הצדקה מספקת לראות באישורה של תכנית כאמור כמי שמזכה בפיצוי, ובכך יוצא הציבור כולו נפסד".
עוד נכתב בהצעה כי המצב הנוכחי מחייב הגשת תביעה כפולה, הן נגד התכנית המתארית והן במקרה של אישור תכנית מפורטת. זאת למרות שמדובר, למעשה, בהליך תכנוני אחד שראשיתו בתכנון מיתארי וסופו בתכנון מפורט.
עוד נכתב בדברי ההסבר לחוק כי הדין הקיים לפיו נדרש להגיש שתי תביעות, הראשונה – על התכנית המיתארית; השנייה – על התכנית המפורטת, מוביל לעתים קרובות בסופו של דבר לפיצוי חסר או פיצוי יתר. כך, נכתב, בשל העמימות הקיימת בשלב התכנון המיתארי, לעיתים לא מוגשת תביעה על ירידת הערך שנגרמה עקב התכנית המיתארית, ובעל הקרקע המתין והגיש את התביעה רק בסיום ההליך התכנוני ולאחר אישורה של תכנית מפורטת אשר דייקה את הפגיעה התכנונית באופן ברור וסופי. במצבים אלה, ובהתאם להוראות הדין הקיים, לאחר שעבר 3 שנים מעת אישור התכנית המיתארית הראשונה, הרי שהפגיעה שנגרמה עקב אישור התכנית הראשונה והזכאות לפיצוי בגינה, התיישנה, והתובע יהיה זכאי לפיצוי (ככל שתביעתו תתקבל) באופן חלקי ורק על הפרש הפגיעה שנוצר עקב אישור התכנית המפורטת השנייה, לעומת המצב שקדם לה – התכנית המיתארית.
לאור זאת, התיקון לחוק מציע לשנות את הדין, ולקבוע בחוק שפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק העיקרי, תהיה רק פגיעה מכוחה של תכנית הכוללת הוראות מפורטות, שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה ללא צורך באישורה של תכנית נוספת (ובכלל זה גם אם התכנית הנוספת הנדרשת לשם הוצאת היתר הינה תכנית איחוד וחלוקה). שכן רק כאשר חלה על הקרקע תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, ניתן ונכון לקבוע שהנזק התכנוני התגבש לרמת ודאות מספקת וקונקרטית, על מנת לזכות בפיצוי בגינו.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
