השמאי ארז כהן מסביר איך אפשר לבנות את עוטף עזה מחדש, מספר על שחיקת הרווח היזמי ותוהה – לאן נעלם השמאי הממשלתי?
שמאי המקרקעין ארז כהן, בעלים משרד ז.כ מחקר וסקרים, התארח באולפן הפתוח, העריך שתהיה רגיעה במחירי הדיור בתקופה הקרובה ואמר כי לצד הקשיים, יש גם הזדמנויות לרכישת דירה דווקא בתקופה זו. "מצבנו עידן של אי ודאות, אנשים עומדים על הגדר, חוששים להיכנס לעסקאות, הבנקים והמערכות המממנות נמצאות בלחץ, והריבית ירדה מעט מידי. מצד שני, בעידן כזה יש גם הזדמנויות ואנחנו נראה אותן בטווח הקרוב, כי זה הזמן לעשות עסקאות", אומר כהן.
תהיה התפרצות בביקושים להערכתך?
"התקווה והרצון הוא שיקנו דירות, אני מניח שרמות המחירים לא יהיו ערב ה-7.10, תהיה רגיעה בעליית המחירים, תלוי בלחץ של המוכרים אבל יהיו מקומות של ירידת מחירים. דווקא בשוק היוקרה, שהוא קפוא מאוד, אני צופה ירידות, כי הוא בונה על פלח מאוד גבוה והביקושים מאוד קטנים. איפה שהמחירים עממים, שם הפעילות תחזור, ולא נראה ירידות, כי ההיצעים בבעיה, אתרי הבנייה עובדים בקצב נמוך, יהיה מצב של עודף ביקוש מתישהו, והמחירים יעלו כלפי מעלה".
מה קורה בהתחדשות העירונית?
"הליך התכנון עדיין נמשך כרגיל. הבעיה היא שהתחדשות עירונית תצא לפועל כשתהיה ודאות ועסקאות, כי צריך מימון. אני צופה שהמימושים ימשכו יותר זמן, הוצאת היתרים וקצב המכירות יואטו, וייקח יותר זמן למימושה לעומת הצפי".
האם הרשויות לוקחות בחשבון את השחיקה ברווח היזמי?
"יש פסיקה מעניינית של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בערור מנהלי על החלטת ועדת הערר, שקובע שיש לקחת בחשבון את תמ"א 38 במצב קודם, כלומר, החלופה של תמ"א 38 ברובעים בתל אביב, בעיקר ברובע 3, נותנת פחות אבל השופט סייג, ואמר שצריך לבחון זאת, כי אי אפשר לטעון שכל הזכויות היו קיימות וכי תמ"א 38 היא זכות מותנית ולכן, כל מקרה צריך להבחן על ידי שמאי, שייבחן עד כמה הפוטנציאל מאפס או לא מאפס את ההשבחה. שורה תחתונה, תהיה השבחה כלשהי, אבל נמוכה משמעותית לעומת מה שהעירייה דרשה. העירייה קפצה על העץ הכי גבוהה שאפשר, דרשה היטלים של 400 אלף שקל, זה לא סביר. איפה הנישום, הוא לא קיים? ההסתכלות היא כלכלית אבל היה צריך להסתכל לרוחב, כי הדרישה היתה קיצונית. אם היו דורשים עד 100 אלף שקל לדירה, אז הנושא לא היה מגיע לערכאות משפטיות. הפסיקה הזאת היא סימפטום לבעיה קיימת – הרצון של הרשויות לסחוט את היזם במקסימום ואז להגיע לשנים של ערכאות. זו אחת הבעיות של רמות המחירים הגבוהות, הבירוקרטיה".
הרווח שנקבע בתקן 21 בכלל רלבנטי לימנו?
"תקן 21 המתוקן אמר שכל הרווחיות היזמית תיבחן על ידי השמאי הממשלתי הראשי, והוא יוציא עדכונים אחת לתקופה אבל אין לנו שמאי ממשלתית ראשי, אין אפילו ועדת איתור. אנחנו תקועים עם שיעור רווחיות שנושנק לריבית האפס מלפני שנה או יותר, הוא לא רלבנטי.
ברשויות מבינים את היזמים?
"אני חושב שכן אבל המסמך של תקן 21 הוא כלי ניגוח ביזמים, ואני מקווה שהמלחמה תשנה את זה".
איך התחדשות עירונית יכולה להיות פתרון לעוטף עזה?
"אני טוען שפינוי בינוי הוא פתרון גם לעוטף, שצריך לשלב את השוק הפרטי בפתרון של בנייה בעוטף – ישפצו או ייבנו בניין חדש ויקבל זכויות למגרשים לבנייה, לקרקעות משלימות. אפשר לתת את זה ללא מכרז בפטור מכל תשלום שהוא לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ואז הפתרון יהיה מהיר. הרי גם אם המדינה תיתן את כל המימון, הזמן של בניית העוטף הוא חמש שנים או יותר וכאן השוק הפרטי יכול להיכנס לתמונה. זה עוד מקור הכנסה ליזמים, זה יכול להיות מעניין, WIN WIN לכולם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
