מיוחד: בכירים בענף הנדל"ן על חדירת עירוב שימושים לישראל

עירובים שימושים חדר בשעה טובה לישראל, לאחר חששות רבות ולא מוצדקות, ומתחיל לחלחל לתודעה ולהכרה שאת עריי העתיד צריך לבנות לאנשים – פרויקט מיוחד על עירוב שימושים, במגורים ובמתחמים מניבים, מאת בכירים בענף הנדל"ן

מגדילים 24.04.2019

עירוב שימושים במגורים

בניין עם עירוב שימושים, הוא בניין המשלב מגורים, מסחר ולעיתים גם משרדים. בנייה מעורבת כזו הייתה נפוצה עד שנות ה-90', בעיקר במרכזי הערים, עם דירות מגורים שנבנו מעל לקומת מסחר. החל משנות ה-90' הוקמו מתחמים הכוללים הפרדה ברורה בין הייעודים השונים של כל בניין: המסחר עבר לקניונים סגורים בערים ולמתחמי מסחר פתוחים מחוץ לערים, המשרדים עברו לבניינים נפרדים באזורי תעסוקה ושכונות המגורים הפכו ל"ערי שינה". בשנים האחרונות חזרה המגמה של תכנון מרכזי מסחר ומשרדים שכונתיים ובניינים הכוללים עירוב שימושים, תוך נקיטת אמצעים טכניים מתקדמים למניעת הפרעות בין השימושים השונים.

רחלי בריזל סמנכלית השיווק של חברת אשדר // יחצ
רחלי בריזל סמנכלית השיווק של חברת אשדר // יחצ

 

"במדינה בה האוכלוסייה גדלה ומלאי הקרקעות מצטמצם, יש חשיבות אדירה לניצול נכון ומיטבי של מעט הקרקעות הזמינות", מסבירה רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק באשדר מקבוצת אשטרום. "זה הרציונל של וועדות התכנון שמקדמות היום יותר ויותר בנייה עם עירוב שימושים. אך הביקוש לעירוב שימושים מגיע גם מצד הרוכשים, שלאור העלייה המתמשכת בזמן שהם "מבלים" על הכביש, מביעים עניין באפשרות להגיע למינימרקט, לבית המרקחת או לבית הקפה השכונתי בלחיצת כפתור של מעלית, מבלי להידרש לנסיעה ברכב. כך למשל בפרויקט "לב גני תקווה" של אשדר וצמח המרמן, הדיירים יוכלו לעבוד, לגור ולבלות באותו בניין". פרויקט 'לב גני תקווה', הינו פרויקט מגורים ייחודי עם 250 יח"ד בשני מגדלים בני 23-22 קומות בשילוב עם מרכז מסחר ומשרדים בשטח של כ-5,900 מ"ר. המרכז יהיה בן שתי קומות ויכלול בתי קפה ומסעדות, חנויות וסופרמרקט וכן קומת משרדים, שטחים ציבוריים וחניון תת קרקעי.

יוסי שלו, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, מסביר כי כבר בשלב תכנון הבניין יש לקחת בחשבון את השימושים השונים שיהיו בקומת המסחר. "מסחר דורש התאמות מיוחדות בעיקר בנושא התפעול: מטבחים זקוקים למנדוף ויש צורך לייצר מנדפים בתוך הגרעין של הבניין. תכנון אינסטלציה ובורות שומן הכרחיים גם הם וכמובן גם יצירת קומות גבוהות ואקוסטיקה מיוחדת. בניינים בהם יש מסחר כבד, למשל סופרמרקט, מחייב הדבר הקצאת מקום מיוחד לפריקה וטעינה ולאצירת האשפה, נושא מיזוג אויר וקירור הוא מורכב ויש להביאו מראש בחשבון וכן רצפות כפולות מתחת לאזור המקררים. כמובן שהנושא של חניה במקרה של סופרמרקט הוא חשוב מאחר ובאי הסופר יעדיפו חניות עיליות ולא בחניות תת קרקעי מסיבות של נוחות. במקרים של עירוב שימושים הסופרים לא יכולים להיות גדולים. זה נשמע טריוויאלי אבל התכנון המקדים להקמת הפרויקט חייב לקחת בחשבון את כל הדברים הללו".

תמונה כיתוב: פרויקט לב גני התקווה של אשדר וצח המרמן // יחצ
תמונה כיתוב: פרויקט לב גני התקווה של אשדר וצח המרמן // יחצ

עירוב שימושים במתחמים מניבים

אילוסטרציה

דן מנחם, שותף, מנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי המתמחה בהשבחת נדל"ן, מסכים ששילוב נכון של מסחר ומשרדים יכול ליצור סינרגיה מצוינת אם הוא נעשה בצורה נכונה: "רצוי ששטחי המסחר יהיו בבעלות אחת ולא יהיה פיצול להרבה נכסים קטנים מהסיבה הפשוטה שיש לשמור על תמהיל המסחר כדי שלא יגיע למצב של הרבה שימושים שלא תואמים את אופי הפרויקט. למשל אם מדובר במשרדים יוקרתיים, סביר להניח שבשטח המסחר אנשים ירצו בתי קפה ומסעדות ממותגות אפילו מסעדות שף, ולא מסעדות פועלים ופיצוציות. תמהיל מסחר נכון יכול להגדיל משמעותית את שכר הדירה בפרויקט ברמה של עד 15%-20% – לעומת זאת, תמהיל לא נכון משפיע על כל הסביבה של הפרויקט ובהחלט יכול להשפיע על גובה שכר הדירה של המשרדים ויכול לגרום אף לירידת ערך ברמות של עד 25%-30% ממחירי השכירויות".

דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי // יחצ
דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי // יחצ

יוני ישראלי, מנהל חטיבת הנכסים של חברת מנרב: "עירוב שימושים הוא אחד ה'טרנדים' בתקופה האחרונה, אבל למען האמת הוא תמיד היה נוכח בתחום המניב. עם זאת, בעבר האמנתי בעירוב שימושים מתחמי, מתחם אחד שבו לכל בניין יש שימוש אחר. אבל דור ה-Y ודור ה-Z רוצים אחרת, והיום עירוב השימושים נעשה בבניין אחד, דבר המחייב תכנון מקדמי מורכב יותר בכל הקשור למערכות הטכניות, משום שאין דין אינטנסיביות השימוש של דיירים במגורים כדין אינטנסיביות השימוש של אורחים בבית מלון כדין השימוש של עובדים במשרד. השונות הגדולה בין השימושים מייצרת מתח רב, שכן בדרך כלל הרושם הראשוני הוא שיזם ילך לפי הצורך של השוכר העיקרי שלו (למשל רשת בית המלון) ולא כך הוא – תסמונת "הכיס העמוק" של החברה היזמית שולטת ורווחת גם משהיזם מסבסד את שטחי הרכוש המשותף בכללותם. הפתרון למתח זה הוא תכנון מראש לשימושים השונים – למשל, צריך לתכנן מראש לובאים שונים, פירים ייעודיים ומערכות שונות שלא נתמכות זו בזו ושההשקה ביניהן מינימלית ככל האפשר".

תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק של חברת רד בינת נכסים, אשר בבעלותה מגדלים בעלי שימושים מעורבים ברמת החייל בתל אביב, מסבירה כי על אף העובדה שהמשרדים מספקים תזרים קבוע של לקוחות בצהריים, התכנון והניהול צריכים להיות נכונים אם רוצים לשמור על הבניין "חי" גם בערב: "יש מסחר שנשען מבחינת הפעילות העסקית שלו על העובדים במשרדים מעליו, למשל משרדי נסיעות, מרפאות, מסעדות של ארוחות הצהרים ובתי הקפה. דוגמא לכך ניתן לראות במגדלי זיו ברמת החייל, שם המסעדות לצהריים הן צורך האמיתי של העובדים במשרדים והעובדים מעוניינים בגיוון. צריך להיזהר ולא להגזים עם כמות המסעדות כי הן עלולות לא להצדיק את קיומן. מסעדות יחזיקו מעמד רק אם הן מצליחות להביא קהל גם בערב ולייצר לעצמן זרימת קהלים נוספים, כי העובדים במשרדים שהולכים הביתה בסוף יום עבודה, לא חוזרים בערב למתחם. הקהל בשעות הערב הוא אחר לחלוטין ומסעדה שלא תצליח להביא קהל בערב פשוט לא תשרוד. לכן הבחירה שלנו בתור מנהלי מתחם היא מאוד סלקטיבית. אבל יש לציין שיש יתרון גדול במגדל שמשלב שימושים שונים, שכן המסחר מהווה חלון ראווה לפרויקט כולו."

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות