מהנדס העיר וראש המינהלת הציגו את התכניות והמדיניות בכינוס מקצועי יוזמת "מגדילים": "אנחנו דואגים שלא יהיו ציפיות ורודות או שחורות מדי"
מספר יחידות הדיור הפוטנציאליות הצפויות להתווסף לעיר חדרה במסגרת תכניות להתחדשות עירונית מוערך בכ-32,000. כך עדכנה ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחדרה, גל לחמי, בשולחן עגול מקצועי יוזמת "מגדילים" שהתקיים אמש, בהשתתפות מהנדס העיר, נדב הדר ובכירים בתחום ההתחדשות.
הגידול בהיקף יחידות הדיור בתהליכי התחדשות, שחלקו העיקרי בלב העיר, צפוי להביא לגידולה של אוכלסיית העיר שתגיע ל-250,000 תושבים, פי 2.5 ממספרם כיום. לדברי הדר, אחד האתגרים בתהליכי ההתחדשות בחדרה, בניגוד לערים רבות בארץ, הוא שרוב הקרקעות בעיר הן בבעלות פרטית, דבר המציב אתגר במקרה שבו יש צורך בקרקע משלימה כדי להביא לכדאיות כלכלית של פרויקטים.
הדר: "תפיסה יצירתית"
עיקר המאסה של תהליכי ההתחדשות בחדרה הם בשני מתחמים: לב העיר, שבה מקודמת תכנית מתאר להתחדשות הנמצאת בשלבי אישור, ולאחר אישורה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ללא צורך בהגשת תכנית מפורטת, ובגבעת אולגה.
לדברי הדר, פוטנציאל ההתחדשות בלב העיר הוא כ-20,000 יח"ד, ובהערכת מימוש של 50 אחוז, מדובר בתוספת ריאלית של 10,000 יח"ד. האתגר העולה מההתחדשות הוא הצורך בתוספת של שטחים לצרכי ציבור.
הדר אמר כי: "אין לנו מספיק שטחים חומים לתמוך באותן 10,000 יח"ד, לכן פיתחנו תפיסה יצירתית. למשל, הגיעו אליי מקניון חדרה, ואנחנו ביקשנו בית ספר על הקניון. הייתה חשיבה מאוד מעניינת מצד האדריכל. הציעו לבנות 2 גרעינים של בניינים בחלק הדרומי של הקניון, ולבנות בית ספר על הקומה השלישית באותם בניינים, במקום החלק הדרומי של הקניון, והגג של הקניון הוא מגרש משחקים לבית הספר. זאת תכנית מעניינת, אך בינתיים לא מקודמת. עם זאת, הדבר מראה על חשיבה יצירתית כדי לפתור הקצאות לצרכי ציבור. הקצאות ורטיקליות לא מספיקות כאן".
קרקע משלימה פרטית
הדר התייחס עוד לייחודיות של חדרה, שבה 95 אחוז מהקרקעות הן פרטיות, ואמר כי: "יש בעיר שחקנים מיומנים מאוד, דור שני ושלישי של יזמים, הם רוצים לבנות, וזה יוצר לנו בעיה, לכן יצרנו מסמך תעדוף שקובע איפה ניתן לפתח. כל הפרויקטים של התחדשות עירונית זה בראש, ברגע שפרויקט התחדשות מבשיל – הולכים עליו".
המציאות של קרקע בבעלות פרטית מעוררת אתגר בתהליכי התחדשות, כאשר יש צורך בקרקע משלימה למתחם התחדשות: "ניסינו לייצר מנגנון קרקע משלימה עם רמ"י, ללא הצלחה. רוב הקרקעות בעיר פרטיות ולכן המשחק הוא בעיקר מול היזמים. אנחנו די חדשנים בתחום של קרקע משלימה פרטית".
תהליכי ההתחדשות כרוכים גם בפיתוח מערכת תחבורה ציבורית, והעיר החלה לקדם תכנון של מערכת נת"צים בלב העיר. "התשתית הקיימת לא יכולה לשאת את תוספת הבנייה", אומר הדר. "לכן פיתחנו את מערכת הנת"צים על בסיס הכבישים הקיימים. כך אנחנו יכולים להוריד תקני חניה וזה יכול לשפר כלכליות של תכניות. ככל שנוריד תקני חניה נשפר כדאיות. היום יזמים לא מוכרים דירה עם פחות מחניה אחת, כי חדרתים לא עובדים בעיר. צריך לייצר מערכת תחבורה, לשכנע אנשים לא להשתמש ברכב. לא נוכל לאשר תכניות בלי מערכת תחבורה, אבל אני רוצה לייצר התחדשות והכנסות לעיר, והדברים הולכים ביחד".
אחד המניעים לתהליכי ההתחדשות הם כלכליים. כיום, מסביר הדר, יש צורך במקורות הכנסה מתעסוקה כדי לספק איכות של שירות לתושבים, וציפוף יביא להתייעלות: "לנהל עיר כמו חדרה זה דבר מורכב. העיר פרוסה לרוחב, ועל כל יח"ד אנחנו צריים 40 מ"ר לתעסוקה כדי לשמור על אותה איכות שירות לתושבים. עכשיו נסגר מפעל אליאנס – מעבר לזה ששולחים עובדים הביתה, זה פחות 20 מיליון שקל ארנונה. צריך מקורות הכנסה חדשים. ציפוף העיר זה יותר יעיל, פחות עלויות לתחזק אותה".
תכנית רובעית להתחדשות
בנוסף לרובע לב העיר וגבעת אולגה, תהליכי התחדשות מקודמים בכל רחבי העיר, ועל רקע זה הכינה העירייה תכנית התחדשות רובעית, בדומה לתכנית הרבעים בתל אביב. ראש מינהלת ההתחדשות, גל לחמי, הסבירה כי לתכנית הרבעים יש פוטנציאל של מעל 30,000 יח"ד. מתוכן, יש כ-4,600 יח"ד בשלבי ביצוע לאחר אישור, 6,000 יח"ד בהליך סטטורי ועוד 16,000 יח"ד בשלב פרה רולינג. לחמי: "יש כ-32,000 יח"ד בהתחדשות עירונית בלבד. העיר הולכת לגדול מאוד, וזה יוצר הרבה אתגרים. העיר הולכת לגדול ל-250,000 תושבים, והאתגר הוא להבטיח אקו סיסטם נכון ולייצר שיפור באיכות החיים".
במינהלת העירונית מקודמות כ-30 תכניות, ולדברי לחמי, "אנחנו מנגישים את המידע, מסבירים לתושבים מה צריך לעשות ואיך מתארגנים, איך מייצרים מנהיגות דומיננטית, ויוצרים תשתית". אחד העקרונות החשובים שהמינהלת מקדמת מול התושבים הוא תיאום ציפיות: "אנחנו דואגים שלא יהיו ציפיות ורודות או שחורות מדי. אנחנו שומרים על הזכויות שלהם. ראיתי לא מעט מקרים של יזמים שפעלו בצורה דורסנית, ואנחנו מטפלים במקרים כאלה יחד עם הרשות להתחדשות עירונית".
כדי לסייע ליזמים ולדיירים, הנפיקה העירייה "תו שותף", שאותו מעניקים ליזמים שעומדים בקריטריונים שקבעה העירייה: "את התו השקנו לפני שנה, ועד כה הנפקנו 40 תווי שותף. זה כלי עבודה, שאנחנו מוציאים ליזמים שעומדים בקריטריונים שקבענו. הדיירים מקבלים חותמת שקובעת היזם עומד בקריטריונים שלנו, עבורנו זה כלי לבקרה, והדבר מונע תקלות בהמשך ומונע מצבים של החתמות פוגעניות, זה כלי שאנחנו משווקים ורואים את התוצאות".
במסגרת "תו שותף", מסבירה לחמי, יזם מגיש למינהלת תכנית ראשונית, ואם יש התאמה למדיניות העירונית, היזם מקבל את התו. העירייה, מצדה, מונעת מיזמים מתחרים להיכנס למתחם שבו פועל יזם עם תו שותף: "מרגע שהיזם מגיע ל-50 אחוזי חתימות, אנחנו חוסמים יזמים אחרים מלהיכנס למתחם והיזם נכנס לתכנון. זה כלי שמייצר ודאות תכנונית".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
