הרווח היזמי נשחק במלחמה – הפרויקטים לא יצאו לביצוע. פולי טטרו, המתמחה בליווי מימון: "אפשר לפתור את זה, שלא יספרו לכם סיפורים"
פולי טטרו, שותף מייסד טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון חוץ בנקאי ליזמים, התארח באולפן הפתוח של "מגדילים", והסביר למה אותן זכויות בנייה שמקבלים היזמים בתחילת הפרויקט כדאי להצליח לממש אותו – הפכו ללא רלבנטיות, לאחר שברשויות המקומיות לא לקחו בחשבון מצב של מלחמה: "הפרויקטים לא יהיו כלכליים ולא יצאו לביצוע", הוא אומר.
ממה צריכים לחשוש גורמי המימון לפרויקטים?
"מרבית האתרים חזרו לעבודה, חסרות ידיים עובדות, כולם מנסים למצוא פתרונות, וכשיגיעו עובדים זה יגביר את הקצב אבל יהיו למצב הנוכחי השלכות. זה מכביד ומטריד בתחום ההתחדשות העירונית. יש עלויות ביצוע שגדלות, עלויות המימון, תשומות הבנייה, כוח אדם – ומצד שני אנחנו רואים ירידה בשווי הנכסים, הדירות נמכרות במחירים זולים יותר עם הטבות, והמשמעות היא שחיקה של הרווח היזמי. זה מצריך את המעקב שלנו כגורמים פיננסים שמלוים את הפרויקטים".
עד כמה עלויות המימון מכבידות על היזמים?
"במיוחד על חברות שנשענות על מימון קרקעות, ופחות על חברות שמבצעות ליווי בנייה אבל מה שמטריד אותנו הן זכויות הבנייה בפרויקטים בהתחדשות עירונית, שנקבעות לפי מכפיל של דירות קיימות אל מול דירות שייבנו, בעוד שיכול לקחת 5-7 שנים עד שהפרויקט ייצא לפועל. המשמעות היא שיש הרבה מאוד פרויקטים שצריכים לצאת לביצוע בשנתיים הקרובות, ויכול להיות שהם לא יהיו רלבנטיים, כי הם לא יהיו כלכליים ולא יצאו לביצוע".
באילו היקפים מדובר?
"מדובר על אלפי ועשרות אלפי דירות ברמה הארצית, אני חושש שהרבה מאוד רשויות מקומיות ויזמים עובדים על מכפילים שיכולים להיות לא רלבנטיים לעתיד הקרוב".
מה הפתרון למצב המסוכן הזה?
"לקצר תהליכים, לא יכול להיות שלוקח חמש – שבע שנים להוציא פרוייקטים לפועל, כי היזמים יגיעו לשמאי לבקש דו"ח אפס כדי לקבל ליווי פיננסי – והדו"ח לא יהיה כלכלי, אי אפשר יהיה לקדם את הפרויקט לביצוע. הפתרון השני הוא שהרשויות ייקחו על עצמן את קידום התב"עות (תוכניות בניין עיר) ואת ההליך הסטטוטורי ולאחר מכן יבצעו 'מכירה' של מתחמים ליזמים".
האם מכפיל גבוה יותר יכול להכין את היזמים לעתות חירום?
"צריך לקבוע מכפיל שהיזם יודע מה הוא 'קונה', ושהוא יכול תוך חצי שנה להוציא את הפרויקט לפועל ושהוא יודע שהמכפיל הזה עובד".
איך אתה כחברת מימון מסייע ליזמים בימים אלו?
"לכל יזם יש את הצרכים והמורכבויות שלו, אנחנו שמים היום את הדגש על מכירת דירות. אנחנו רוצים לראות את היזמים שלנו שומרים על שצף מכירות קבוע. בחודש אוקטובר היה קיפאון אבל בנובמבר ראינו התאוששות, הוא היה חודש טוב, הוא הפתיע לטובה, אני לא יודע אם זו מגמה כי מוקדם מידי לקבוע אבל הוא הכניס חמצן ליזמים בתקופה המורכבת הזאת. ברגע שהיזמים מוכרים הם פחות נשענים על מימון, זה מקטין להם את העלויות ולנו כגורמי מימון זה מקטין את החשיפה".
מה התחזית שלך לשנים הקרובות?
"ברגע שפרויקטים ייצאו לשוק אז תהיה כדאיות כלכלית והם ייבנו ואז אני צופה מגמת עליית מחירים. כרגע אנחנו עדיין בפערים מאוד גדולים של היצע מול ביקוש. המפתח הוא זירוז הליכים סטטוטוריים ושלא יספרו סיפורים, לא פתרו את זה עד היום. בניו יורק לוקח שלושה חודשים לאשר תב"ע (תוכנית בניין עיר) ולקדם היתרים לבנייה אז למה בישראל זה לוקח ארבע שנים? אין שום סיבה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
