אילוסרציה // מגדילים
אילוסרציה // מגדילים

האם פרויקט תמ"א 38 המתבצע בבניין יכול להוות עילה להשתלטות על החצר?

כך לפחות סבר בעל דירה בקומת הקרקע בפתח תקוה, שפתח דלת חיצונית מקיר דירתו לחצר וסגר אותה לשימושו האישי. המפקח על רישום המקרקעין סבר אחרת ואף חייב אותו לשלם פיצוי של 6,000 שקל

רונן דמארי 24.11.2021

לאחרונה המפקח על רישום המקרקעין קיבל תביעה שהגישו נציגות הבניין ואחד השכנים וקבע כי למרות העובדה שיש בידיו של בעל הדירה היתר בניה לביצוע העבודות, היה עליו לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין ולא להסתמך על ייפוי הכוח שמסרו ליזם לטובת ביצוע הפרויקט. נקבע כי על בעל הדירה לאטום את הדלת ולפרק את גידור החצר. הוא יפצה את הנציגות בסכום של 6,000 ₪

המדובר בבית משותף ברחוב פנקס בפתח תקוה המורכב ממבנה אחד וכולל 13 דירות. את התביעה הגיש בעל דירה בקומה הראשונה כנגד בעל דירה בקומת הקרקע הממוקמת מתחתיו.

הבניין עבר פרויקט תמ"א 38 שהסתיים בשנת 2018 לשביעות רצונם של בעלי הדירות. אלא ששנה לאחר מכן, החליט בעל דירה בקומת הקרקע לפרוץ קיר מדירתו ולבנות דלת יציאה לחצר משותפת הנמצאת בסמיכות פיזית לדירה שבבעלותו והמהווה חלק מהרכוש המשותף של דיירי הבניין ולהשתמש בה באופן בלעדי וייחודי לטובת שוכרי הדירה שלו.

יתר בעלי הדירות ביקשו ממנו להשיב את המצב מקדמותו ולפנות את החצר ואף כינסו ישיבה מיוחדת בחודש פברואר אשתקד בה נכח בעל דירת הקרקע, אולם כל ניסיונות ההידברות עמו לא צלחו. 

בצר להם החליטו יתר בעלי הדירות בבניין לפנות למפקח על רישום המקרקעין.

בתביעה שהגישו טענו השכן ונציגות הבית המשותף כי השימוש שעושים שוכרי הנתבע בחצר מקשה מאוד על חיי השכן ודיירי הבית המשותף שלא מסוגלים להשתמש בחצר, עליה השתלט הנתבע.

לטענתם השוכרים של בעל הדירה בקומת הקרקע הקימו בחצר "זולה", התקינו תאורה, גידרו את החצר בגדר במבוק, מעשנים ומארחים בחצר באופן קבוע משל הייתה חצרם הפרטית. ריחות העישון, התאורה החזקה והרעש הבוקע מהשימוש בחצר, פוגמים קשות באיכות חייו של השכן שמתגורר מעל החצר.   

הם דרשו מהמפקח כי ייתן צו לאיטום דלת היציאה לחצר, פינוי החצר והחזרת השימוש בה לכלל דיירי הבית המשותף.

בעל דירת הקרקע טען להגנתו כי פתיחת הדלת בוצעה כדין ובהיתר מהועדה לתכנון ובניה ונבעה מסיבות בטיחותיות וכדי לאפשר גישה להחלפת בלוני הגז של דירתו הממוקמים בחצר, זאת לאחר שבחר לא להתחבר לחדר גז החדש שבנה היזם מתוקף עבודות החיזוק שביצע כיתר בעלי הדירות. הוא הוסיף כי החצר השייכת לכל הדיירים, מהווה שטח כלוא שנוצר בין קיר הבית המשותף, מתקן החניה החדש וחומה המתחמת את דירת הגן שהתווספה בעקבות פרויקט החיזוק וכי למעשה מלבדו, לאף אחד מהדיירים האחרים, אין גישה לחצר.

באשר לטענות על רעש השוכרים שלו הוא טען כי הם עושים שימוש סביר בשטח ואינם גורמים למפגע או מטרד. לסיום הוא ציין כי התביעה נובעת מצרות עין של שכניו ורצון להטריד אותו.

המפקח מאיר פורת קבע בפסק הדין כי פתיחת הדלת בקיר החיצוני, כפי שביצע הנתבע, מהווה פגיעה ברכוש המשותף, ומשכך היא דורשת את ההסכמה המפורשת של בעלי הדירות, במסגרת האסיפה הכללית .

בפסק הדין נאמר: "בניגוד לטענת התובעים, הוכח כי בידי הנתבע היתר בנייה המאשר לו לפתוח דלת מדירתו לכיוון החצר המשותפת. אלא שבכך לא די. היתר בנייה, נבחן ב"עיניים תכנוניות" אך לא ב"עיניים קנייניות". כך שלשם ביצוע שינויים ברכוש המשותף, אין די בהיתר בנייה, אלא יש צורך בעמידה ברוב הדרוש לפי חוק המקרקעין. אינני מקבל את טענת הנתבע כי קבלת היתר מרשויות התכנון לבנייה, לשינוי שביצע ברכוש המשותף, מכשירה את פעולתו. אישורים במישור התכנוני אינם פוטרים את הנתבע מהכלל הקובע כי יש לקבל את הסכמת האסיפה הכללית בבית המשותף בטרם יבוצע שינוי הכולל בנייה או הריסה ברכוש המשותף ולכן טענתו זו נדחית".

עוד נאמר בפסק הדין: "אין בידי לקבל את טענת הנתבע, לפיה ההיתר לפתיחת הדלת, שנחתם בידי בא כוח הדיירים, נעשה מכוח ייפוי הכוח שעליו חתמו הדיירים במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם, ולכן הוא מהווה הסכמת הדיירים לפתיחת הדלת, כפי שנדרש בפן הקנייני.

מטרת הצדדים להסכם הייתה התקשרות למטרת ביצוע עבודות חיזוק והשבחה בבית המשותף על פי היתר בניה שאושר על ידי הועדה המקומית. לפיכך – עת ניתן לבית המשותף טופס אכלוס מומש ההסכם והגיע לקיצו, ומשכך תם גם הייפוי כוח הבלתי חוזר עימו, והוא לא יכול להיחשב כהסכמה קניינית כדרישת חוק המקרקעין, לפיה בעלי הדירות מסכימים שהנתבע יוכל לפתוח דלת בקיר המשותף. 

היתר הבנייה שניתן כחצי שנה לאחר טופס האכלוס, שבמסגרתו פתח הנתבע את הדלת מקירות הבית המשותף אל עבר החצר, אינו חלק מהסכם ההתקשרות או מפרויקט התמ"א, ולפיכך משתמו עבודות החיזוק, תמה הזכות, והסתיים עימה גם ייפוי הכוח הבלתי חוזר. למצער בכל הקשור לזכויות הקנייניות הנובעות ממנו".

המפקח הוסיף: "לו תתקבל עמדת הנתבע, הרי שאפשר יהיה להשתמש בייפוי הכוח שעליו חתמו בעלי הדירות במסגרת ההסכם, לעולמי עד, לרבות לצורך הרחבת דירות של מי מבעלי הדירות בעתיד. אך מובן שאי אפשר לקבל זאת. האפשרות להשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר, לשם שינויים קנייניים הסתיימה בשעה שהסתיימו עבודות החיזוק או לכל המאוחר התקבל טופס האכלוס, ובוודאי בעת שהבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים".

לאור המסקנה אליה הגיע – המפקח נתן צו עשה המורה לנתבע להסיר את הדלת על חשבונו, ולאטום את פתח הדלת שפתח בקיר החיצוני על מנת להשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה במועד קבלת טופס האכלוס ביוני 2018.

עוד נפסק כי הנתבע ישלם לשכן המתגורר מעליו סכום של 4,000 ₪ ולנציגות הבית המשותף סכום של 2,000 ₪. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות