"נזקיה עולים על תועלתה": מהנדס עיריית תל אביב ממליץ שלא להאריך את תמ"א 38 בעיר

מהנדס עיריית תל אביב, אדריכל אהוד (אודי) כרמלי, מפזר את הערפל סביב המשך תחולת תמ"א 38 בעיר: בחוות דעת ששלח לחברי הוועדה המקומית הוא כותב כי העירייה לא תאריך את תוקף תמ"א 38 בעיר, ובסוף החודש הבא יפוג תוקפה. בחוות דעתו כרמלי כותב כי "נזקי התמ"א עולים על תועלתה", אך מבהיר כי ניתן יהיה להמשיך ולמגן מבנים גם ללא תמ"א 38, וגם ללא תכנית התחדשות עירונית מקומית, שטרם אושרה בתל אביב. הוועדה המקומית תכונס בשבוע הבא, לדיון מיוחד בנושא.

תמ"א 38, שאושרה לפני 19 שנים במטרה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אמורה לפקוע במהלך חודש אוגוסט. בעיריית תל אביב מקדמים תכנית התחדשות כוללת (תא/5555), אך זו טרם הופקדה, למרות אישור הוועדה המקומית. המשמעות היא כי תל אביב תישאר ללא תכנית התחדשות בניינית לאחר פקיעת תוקף התמ"א (למעט ברבעים 3 ו-4, שם חלה תכנית הרבעים).

בחוות דעת ששלח השבוע מהנדס העיר לחברי הוועדה הוא כותב כי: "תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי היא לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר, שכן הלכה למעשה בליבתה עוסקת התמ"א בהגדלת היקף יחידות הדיור באזורי הביקוש. מתכנית לחיזוק מבנים, הפכה התמייא לתכנית להתחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדיר. קביעה זו בדבר יעילות ותועלת התמ"א אינה של גורם חיצוני, כי אם של יוזמת התמ"א עצמה, המועצה הארצית לתכנון ובניה".

כרמלי מוסיף כי "הקביעות של המועצה הארצית משקפות היטב את עמדת השלטון המקומי לאורך השנים, שטען שוב ושוב כי התמ"א, בהיותה תכנית היתר ללא תכנון, פוגעת בתכנון האורבני הנכון וכפועל יוצא מזה גם ברווחת התושבים. זאת, כאשר התמ"א מגדילה את היצע הדירות מבלי להעניק מענה ראוי לצרכי הדיירים הנוכחיים והעתידיים שיתווספו מכוחה… כמו כן, תמ"א 38 אינה נותנת מענה לצרכי ציבור כלל, הן בהיבטים של קרקע ציבורית, שטחי בניה לשימושי ציבור והעדר היטל השבחה, היטל שנועד לבניית שירותים לציבור כגון חינוך, רווחה, קהילה, תשתיות, דרכים ועוד עבור התושבים". 

בהתייחסו לתהליכי ההתחדשות בתל אביב, כותב כרמלי: "אף שיצאו בעיר היתרים מכוח התמ"א, הרי שאין מדובר בהכרח, במסלול יעיל, וזאת לשון המעטה. התמ"א התגלתה כמסלול לא יעיל שאף לא מספק לשוק הדיור ודאות. הוצאת היתר הכרוכה בביצוע פרסומים, שמיעת התנגדויות, הכרעה בהן ובבקשות להקלות, והמתנה ממושכת במקרים רבים להכרעה בערר על החלטות הוועדה המקומית גרמו לכך שהליך הוצאת ההיתר נמשך בכלל, שנים ארוכות".

המהנדס מבהיר כי במקביל לכך שהמועצה הארצית עצמה, יוזמת התמ"א, הכירה בכשלי התכנית ומגרעותיה ובשל כך החליטה שלא להמשיך ולהאריך אותה, הוועדה המקומית עמלה על עריכת תכנית להתחדשות עירונית, שתאפשר התחדשות בניינית, מיגון וחיזוק כנגד רעידות אדמה, תוך מתן מענה לצורכי הציבור ובתפיסה כוללת לשכונות. התכנית, תא/5555, אישרה להעביר את התכנית לוועדה המחוזית להפקדה, אך עד כה טרם הושלם הליך הכנת מסמכי התכנית להגשתה למחוזית. כרמלי כותב כי הצפי להגשת התכנית לוועדה המחוזית הינו לקראת סוף שנת 2024, וכי בחודש ספטמבר צפוי להתחיל הליך שיתוף ציבור לתכנית. 

יש לציין כי על פי הוראות המועצה הארצית, בערים שבהן תוגש לוועדה המחוזית תכנית חלופת תמ"א 38 או תכנית התחדשות כוללת עד לסוף חודש אוגוסט, הוראות תמ"א 38 ימשיכו לחול באותן ערים עד שנת 2026. אך מכיוון שעיריית תל אביב לא הגישה את התכנית, לא ניתן יהיה להאריך בכל מקרה את תוקף תמ"א 38.

המהנדס כותב כי בתקופת הביניים, עד לאישור התכנית הכוללת, פועלת העירייה לתת מענה למי שיבקש למגן את ביתו. על רקע זה, העירייה נערכת לקליטת תכניות על פי סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה (העוסק בתכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה) וכן תכניות לרישוי מחיר. בעוד כותב כרמלי כי חוק התכנון והבנייה מתיר חיזוק ומיגון באמצעות הוצאת היתר בניה, וזאת ללא תלות בתמ"א 38 או בכל תכנית אחרת להתחדשות. בנוסף, תכנית המתאר הארצית למיגון (תמ"א 1/1/8/40) ותקנות נוספות מאפשרות הוצאת היתרי בניה עבור מרחב מיגון דירתי.

"תכנית תא/5555 לא תוגש עד ליום 1.8.2014 לוועדה המחוזית וממילא – לאור החלטות המועצה הארצית – התמ"א תפקע מאליה", כותב המהנדס. "עם זאת, למען הזהירות ובעיקר למען הסר כל ספק ומתן ודאות לשוק, מומלץ שהועדה המקומית בהיר בהחלט, את עמדתה, לפיה היא אינה מעוניינת בהארכת תוקף התמ"א 38 בתחומה מעבר ליום 29.8.2024, וזאת – ובהמשך לעמדת הרשויות המקומיות זה שנים – ועל רקע כלל המפורט לעיל בדבר נזקי התמ"א, העולים בהרבה על תועלתה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן