תביעה נגד "בניין סרבן" במתחמי פינוי בינוי – לשכת עורכי הדין מקדמת מדיניות חדשה

לשכת עורכי הדין מקדמת מדיניות להתמודדות עם מקרים של בניין סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית. בנייר עמדה ששלח יו"ר ועדת ההתחדשות העירונית בלשכה, עו"ד איתמר פנץ, לרשות להתחדשות עירונית ולמשרד המשפטים, הוא מציע לאפשר הגשת תביעה נגד בניין סרבן, במקרה של פרויקטים משמעותיים מעל 1,000 יח"ד שלפחות מחצית מהדיירים ביתר הבניינים חתמו על הסכם, וכן כאשר הרשות המקומית חתומה כמגישה על התכנית. "זכות הקניין של הפרט צריכה לסגת מפני זכות הציבור, זכות העיר וזכות הקניין של הרוב בנקודות מסוימות, במסגרת מאזן זכויות אחראי לכולם", אומר עו"ד פנץ.

"בניין סרבן" הוא בניין בודד במתחם של התחדשות, שדייריו אינם מוכנים להצטרף לפרויקט ההתחדשות, ובכך מעכבים את קידומו. בניגוד למקרים של דייר סרבן בבניין, שעבורם יש פתרונות בחקיקה המאפשר לחייב דייר שכזה לחתום על ההסכם, אין פתרון חוקי למקרים של בניין סרבן, ולא ניתן לחייב את הדיירים להצטרף לפרויקט התחדשות. 

בנייר ששלח פנץ למנכ"ל היוצא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, והיועצת המשפטית של הרשות, עוה"ד איריס פרנקל כהן, וכן לעוה"ד כרמית יוליס, משנה ליועמת המשפטית – אזרחי ועוה"ד נועה סרברו, ראשת אשכול נדל"ן במשרד המשפטים – ייעוץ וחקיקה ועו"ד תום פישר מאשכול נדל"ן במשרד המשפטים, הוא כותב כי: "בעלי דירות בבניין סרבן נוטים לעלות דרישות נוספות לתמורה המגיעה ליתרת בעלי הדירות במתחם, תוך ניצול עמדתו הא-סימטרית של הבניין הסרבן אל מול יתר הבעלים בבניינים האחרים שבמתחם וזאת לאור הבנתו את עמדת המיקוח העדיפה בה הוא מצוי ולאור השפעת הרוחב שלו על המתחם כולו. לצערנו לא פעם, לאור השפעתו של הבניין הסרבן על המרחב העירוני ונחיצות בהסכמתו לצרכי הקהילה והפרויקט נאלצים היזמים, המנהלות העירוניות, הגורמים ברשות המקומית והנציגויות לפנות אל ליבם של בעלי הדירות בבניין הסרבן באופן ממוקד ולהשקיע לא מעט זמן על מנת להביא אותם לכדי הסכמה, לא פעם ללא הצלחה".

פנץ כותב עוד כי "בניין סרבן" הוא חסם למתחמי התחדשות עירונית: "בעת הימצאות בניין סרבן במתחם המקודם לפרויקט פינוי בינוי עלולות להיווצר מספר פגיעות מהותיות המשפיעות באופן רחב מאוד על היתכנות הפרויקט ועל הגורמים הפועלים לקידום תהליך של פרויקט פינוי בינוי". 

בין השאר, כותב פנץ כי: "סירוב של בעלי דירות בבניין הסרבן לחתום על ההסכם ולקדם את פרויקט פינוי הבינוי, מהווה פגיעה משמעותית באיכות חייהם של יתרת בעלי הדירות במתחם ולממש את זכותם הקניינית למימוש פוטנציאל השבחה מחד ושיפור איכות חייהם וחיי ילדיהם במסגרת הפרויקט".

בנוסף, הוא כותב כי בניין סרבן מהווה מכשול ביכולתו של יזם להוציא אל הפועל פרויקט ועלול לגרום לפגיעה בכדאיות הכלכלית או תכנונית ברצף הביצוע של העסקה. כמו כן, הוא כותב, בניין סרבן מונע את קידומו של פרויקט הפינוי בינוי, מהווה פגיעה באינטרס הציבורי עקב חוסר יכולתה של הרשות המקומית לממש וליישם את מדיניותה ואף את מדיניותה של המדינה ולמנוע מהציבור הרחב הנאה משירותים מוניציפליים.

לפיכך, פנץ מציין כי הפתרון המתבקש הינו הסדרת המונח "בניין סרבן" ועיגונו בחוק פינוי ובינוי באופן ושיביא למאזן זכויות נכון יותר כך שיינתן במקרים מסוימים מענה משפטי כנגד בעלי הדירות בבניין סרבן שכלל בעליו, או לכל הפחות מחציתו מסרבים לחתום על הסכם הפינוי בינוי וגורמים לקושי מהותי בקידום הפרויקט והוצאתו אל הפועל.

על פי הצעתו של פנץ, ניתן יהיה להגיש תביעה נגד בניין סרבן בנסיבות בהן מדובר במסלול רשויות או מקרים בהם הרשות המקומית חתומה על התוכנית, במקרים שמדובר על פרויקטים רחבים שלמעלה מ-1,000 יח"ד, בבניין שטרם חתם וקיים רוב של מעל 50 אחוז מבעלי הדירות שחתמו בבניינים האחרים במתחם.

"מציאת פתרון או הליך שניתן יהיה להתמודד מול בניין סרבן שמעכב ופוגע בקידום פרויקט פינוי בינוי, תביא לכלים אפקטייבים להתמודדות למול בניינים אלו ומיגור התופעה והפגיעה בשל כך ולהפיכת פרויקטים שהישימות שלהם כיום נמוכה. מדובר בעשרות אלפי דיור מעוכבות ובפגיעה מהותית באינטרס הציבורי הרחב אשר נסוג בפני אינטרס צר ולעיתים קרובות לא הגון של מעטים", כותב עו"ד פנץ.  

בתגובה מסר פנץ ל"מגדילים": "אני מפציר במשרד המשפטים לשקול את עמדתנו, לפיה זכות הקניין של הפרט צריכה לסגת מפני זכות הציבור, זכות העיר וזכות הקניין של הרוב בנקודות מסוימות, במסגרת מאזן זכויות אחראי לכולם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן