מה זה התחדשות של בניין בודד, מה הקשר בין התחדשות בניינית לחלופת שקד ולתמ"א 38, מה החקיקה האחרונה שאושרה ואילו ערים מקדמות תוכניות בהתחדשות בניינית? המדריך המלא 2023
התחדשות בניינית היא חיזוק בניין בודד באמצעות עיבוי ותוספת דירות או באמצעות הריסתו ובנייה של בניין חדש. התוכניות והחוקים שעוסקים בהתחדשות בניינית בישראל הן תמ"א 38, חלופת שקד, החלופה לתמא 38 וכאמור בשמה האקטואלי ביותר – החלופה להתחדשות בניינית.
בינואר 2023 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה את התקנות המסדירות הכנת תוכנית להתחדשות עירונית במתווה "תוכנית לרישוי מהיר – תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, חלופה לתמ"א 38". הבשורה המשמעותית של הרפורמה היא האפשרות למתן היתר בנייה לתוכניות להתחדשות בניינית יחד עם אישור התוכנית במוסד התכנון.
בנוסף, המתווה של תיקון 139 מרחיב את סמכויותיה של כל ועדה מקומית לתכנון ובנייה לאישור תוכניות בסמכות מקומית להריסה ובניה מחדש ו/או לחיזוק מבנים. במועצה הארצית מעריכים כי הרפורמה תקצר את משך הפרויקטים בין לבין שנה לארבע שנים אולם ההחלטה אם לאמץ את המסלול נשארת בידי הרשות המקומית ובנוסף, הרפורמה מתייחסת לחלופת שקד לתמא 38 בלבד ולא מתייחסת למתחמי פינוי בינוי, אשר משכם מגיע ל-15 שנה ויותר והם מהווים את עיקר ההתחדשות העירונית בישראל.
בחודש אפריל 2023 המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה כי תוקפה של תמ"א 38 לא תוארך יותר (סיומה באוקטובר 2022), אולם החריגה 17 רשויות אשר מקדמות כיום תכנית עירונית מחליפה לתמ"א 38, אשר מתבססת על חלופת שקד. בהתאם להחלטת המועצה הארצית, ברשויות שבהן מקודמת תכנית מחליפה לתמ"א 38, הוארך תוקפה של תמ"א 38 עד לחודש פברואר 2024, כאשר במסגרת זמן זו על הרשות המקומית להשלים את הגשת התכנית המחליפה למוסד התכנון. רשות מקומית שתגיש תכנית מחליפה עד פברואר 2024 – יוארך תוקף תמ"א 38 בתחומה עד חודש מאי 2026, או עד לאישור התכנית המחליפה (על פי המוקדם מביניהם), אלא אם תתקבל החלטה בוועדה המקומית המתנגדת להארכת התמ"א עד מאי 2026.
חלופת שקד לתוכנית להתחדשות בניינית אושרה ביוני 2022 במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית והיא למעשה תיקון 136 לחוק התכנון ובניה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38.
במסגרת החלופה, פרויקטיי תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך.
מסלול נוסף שהחוק יצר, הינו מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, המסלול מאפשר במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות לאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר (מתחם קולט) אשר בכוחו לשאת את הזכויות הנוספות (מה שמכונה "ניוד זכויות"). המסלול השלישי הינו מסלול של חיזוק מבנה בודד לתמ"א 38/1, עיבוי וחיזוק תוספת ממ"ד, בתוספות של יחידות דיור בשיעור של עד 200%.
באזורי הפריפריה בהם שווי הקרקע נמוך, התוספת מאפשרת לשרת הפנים לקבוע בצו אזורים בהם יהיה ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש. בפן הבירוקרטי, תיקון החוק מאפשר את איחוד ההליכים כך שהתוכנית וההיתר יקודמו יחדיו.
בחודש מרץ 2023 הודיע שר הבינוי והשיכון בדיון בוועדת הפנים של הכנסת, כי יפעל להארכת המועד האחרון להגשת התוכניות העירוניות להתחדשות בניינית מחליפות בשנה נוספת, עד מאי 2024. מדובר בהמשך התהליך שהחל עם החלפת התמ"א בהדרגתיות עם "חלופת שקד" לתמ"א . עוד יש לציין כי כבר ביולי 2022 הוחלט בוועדת הפנים כי הטבות המס יוארכו עד לשנת 2026 – החלטה שאושרה בקריאה שניה ושלישית בפברואר האחרון. נזכיר עוד כי קצת לפני כן, אושרה גם רפורמת הרישוי לחלופה לתמא.
במסגרת הפרויקט מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים לצורך ביצוע עסקה ובמסגרתה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין בתמורה לחיזוק הבניין הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות החוק. בתוך כך, על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה פג בסוף שנת 2021.
טרם פקיעת הוראת השעה, פרסמה רשות המיסים הודעה והבהרה ולפיהן ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, כאשר התנאים המתלים לקיומן (כמו קבלת היתר בנייה) יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של ההוראה הנ"ל. בד בבד, הוגשה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין ומטרתה הארכת תוקפה של הוראת השעה במקביל ובהתאם למועד הארכתן של הוראות התוכנית לחיזוק בנייני, עד ל-1 באוקטובר 2023.
באוגוסט 2022 פג תוקפן של הטבות המס ורשות המיסים נאלצה לאלתר פתרון זמני על מנת להגן על הטבות המס. ברקע להחלטה עומד נוסח החוק המקורי שביקש להאריך את ההטבות עד לתום 2023, אך מאחר וניתנה לרשויות המקומיות להאריך את התוכנית לחיזוק בנייני עד למאי 2026, היה צורך גם להאריך את הטבות המס בהתאמה.
בפברואר 2023 אישרה ועדת הכספים לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 99), התשפב-2022. מדובר באישור נוסף לחוק שכבר אושר אשתקד בוועדת הכספים של הכנסת, אך בשל פיזור הכנסת לא הסתיים הליך אישורו במליאת הכנסת הקודמת.
בינואר 2023 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה את התקנות המסדירות הכנת תוכנית להתחדשות עירונית במתווה "תוכנית לרישוי מהיר – תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, חלופה לתמ"א 38". הבשורה המשמעותית של הרפורמה להתחדשות בניינית היא האפשרות למתן היתר בנייה לתוכניות יחד עם אישור התוכנית במוסד התכנון. בנוסף, המתווה של תיקון 139 מרחיב את סמכויותיה של כל ועדה מקומית לתכנון ובנייה לאישור תוכניות בסמכות מקומית להריסה ובניה מחדש ו/או לחיזוק מבנים.
הראשון כאמור מתייחס לתכנית נקודתית להריסה ובניה מחדש, המקודמת במקביל לקידום הבקשה להיתר, כאשר אישור התכנית מהווה אישור הבקשה להיתר מכוחה. לצורך כך, התקנות הגדירו תיק מידע עבור תכנית לרישוי מהיר, בוטלו שלבים בתהליך הרישוי ואוחדו שלבים בתהליכי התכנון והרישוי.
הנתיב השני שבו יוכלו לבחור הרשויות המקומיות, הוא מסלול שנקבע כהוראת שעה ל- 4 שנים, וקובע כי הבקשה להיתר תוגש עם החלטת הועדה המקומית לאשר את התכנית, כלומר בשלב מתן תוקף ניתן יהיה להתחיל לטפל בבקשה להיתר מכוחה.
התכניות העירוניות שמקדמות תוכנית חלופית לחיזוק הבניין הבודד, נמצאות בשלבי אישור שונים בכ-17 ערים, כאשר בשנת 2023 אושרו תוכניות לערים רמלה, ראשון לציון, יבנה, קריית ביאליק רמלה והוגשו לוועדה המחוזית מרכז תוכניות מחליפות לערים כפר סבא, רעננה ופתח תקווה.
נהריה, פתח תקווה, אשדוד, כפר סבא, ראשון לציון, קריית ביאליק, חיפה, רעננה, לוד, בת ים, אשקלון, באר שבע, רמת גן, בית שמש, יבנה ובני ברק. בנוסף לכך, מספר ערים מקדמות תוכניות מסוג זה באופן עצמאי.
חלו לא מעט שינויים בחקיקה ברבות השנים במסגרת החוק ההסדרים. כך למשל, בעבר דיירים שגרו בדירות שעברו פרויקט תמ״א 38, נקלעו למצב לא נעים שבו הקבלן לא עומד בהתחייבויות שלו ולא עומד בזמני השיפוץ, ורבים מצאו את עצמם גרים בדירות ישנות בתהליכי שיפוץ ובמקרים קיצוניים אף בדירות מסוכנות שאינן ראויות למגורים. במצב הישן דיירים לא יכלו לפעול כנגד הקבלן המפר שיכול היה לתבוע אותם ואף להשאיר אותם בדירה מיושנות ללא שיפוץ. בחוק ההסדרים של שנת 2023 חל תיקון משמעותי שקובע שאם קבלן לא מצליח להשיג 50 אחוז של חתימות מכלל דיירי הבניין שנתיים לאחר החתימה הראשונה, או לחלופין 60 אחוז מהחתימות אחרי ארבע שנים, הדיירים רשאים להפר את החוזה ולהחליף קבלן.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
