banner
ועדת ערר צמצמה תוספת יח"ד בתמ"א 38 ברמת גן
ועדת ערר צמצמה תוספת יח"ד בתמ"א 38 ברמת גן

הוועדה המקומית ר"ג תמכה ביזם שעתר למחוזי כנגד החלטת ועדת ערר

החברה היזמית "יסודות פיתוח ותכנון עירוני" הגישה עתירה בגין החלטת ועדת ערר להפחית את מספר הדירות בתמ"א 38, הוועדה המקומית תמכה ביזם אולם בית המשפט קבע: "בהחלטת הוועדה המקומית נפל פגם"

רונן דמארי 26.03.2019

בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים) דחה לאחרונה עתירה שהגישה החברה היזמיתיסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ, על החלטתה של ועדת הערר המחוזית להפחית את כמות הדירות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן. בית המשפט אימץ את עמדתה של ועדת הערר ומתח ביקורת על החלטת הועדה המקומית.

ראשית המעשה בבקשה (מתוקנת) שהגישה החברה היזמית לפי תמ"א 38 להריסה של מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים (סה"כ 3 קומות), הכולל 13 דירות, ברחוב נחלת יוסף 6 ברמת גן ולהקמה של מבנה חדש, בן 8 קומות מעל קומת קרקע עם 3 דירות גן וקומת גג חלקית עם 2 דירות, מעל 2 קומות מרתפי חניה ובסך הכל, 37 יחידות דיור.

הבקשה פורסמה כדין והוגשו לוועדה המקומית התנגדויות מצד בעלי הזכויות בבניינים סמוכים. בסופו של דבר, הוועדה המקומית אישרה מבנה בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית (סה"כ 9 קומות ברוטו או 8.5 קומות) מעל 2 קומות מרתפי חניה, הכולל 34 יחידות דיור ו-37 חניות. אישור הוועדה המקומית כלל גם הקלה לתוספת קומה לפי תקנות סטייה ניכרת וכן, אישור הקלות בקווי בניין ביחס לתכנית החלה במקום (אך פחות מהחריגה המקסימלית המתאפשרת לפי תמ"א 38).

המתנגדים: מצוקת תנועה וחנייה
המתנגדים לפרויקט הגישו את התנגדותם לועדת הערר כשטענו להכבדה בתנועה ולסיכון תעבורתי, כמו גם להגברת מצוקת החניה עקב האישור להקמת 34 יחידות דיור. הם ציינו כי מדובר ברחוב צר, ללא מוצא, עם סימון חניה כחול-לבן בשני צדיו ובעל נתיב תנועה אחד. הכניסה והיציאה לרחוב הם מרחוב קריניצי שנחשב לאחד הסואנים בעיר. הם הוסיפו כי בסוף הרחוב קיים בית ספר תיכון שמעמיס אף הוא על התנועה והחניה ברחוב כך שלא ניתן לנסוע ברחוב באופן דו סטרי וכאשר שני רכבים נוסעים בכיוונים מנוגדים, על האחד להמתין תוך תנועה לאחור, עד שהרכב השני יצא מהרחוב. מצב זה קורה לעיתים קרובות ועלול להחמיר עוד יותר עם הבניה המבוקשת וגם בשים לב לבניה נוספת שעתידה להסתיים בקרבת מקום. כמו כן, כבר כיום קיימת ברחוב מצוקת חנייה, שעשויה אף היא להחמיר, לאחר בניית 34 יחידות הדיור כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית.

היזם: הבעיות התנועתיות לא קשורות אלינו
החברה היזמית טענה בתגובה לערר, כי טענות המתנגדים מופנות בעיקרן כלפי הסדרי התנועה שאינם קשורים לפרויקט וכי הבעיות התנועתיות קיימות ותימצאנה בלי קשר אליו. המענה הוא באמצעות פתרון תחבורתי כולל. מתן ההיתר לפי החלטת הוועדה המקומית לא יחמיר את מצוקת החניה, שכן במצב הקיים ל- 13 הדירות שבבניין אין כלל חניה פרטית אלא ברחוב. לטענת העותרת, בהגדלת הצפיפות התחבורתית ברחוב אין כדי להוות מחסום מפני מימוש היתרים מכוח תמ"א 38 והצורך ביישום פרויקט מכוח תמ"א 38 גובר על כך.

ועדת הערר החליטה להפחית את מספר הדירות ב-6 דירות
הוועדה המקומית טענה לפני ועדת הערר, כי אישרה תוספת יחידות דיור לפי יחס המרה של 1:2.6 שהוא לדעתה, יחס "צנוע יחסית" וכי היקף הזכויות שהוקנו לעותרת נועד לאפשר מימון של פרויקט הריסה ובניה מחדש, שכרוך מטבע הדברים, בעלויות לא פעוטות. אשר לטענות העוררים בעניין התנועה ברחוב, ביקשה הוועדה המקומית להחזיר את הבקשה להיתר לדיון לפניה, לצורך הכנת חוות דעת תחבורתית כוללת.

בהתאם להחלטה הוגשה חוות דעת תנועתית בה צוין: "נראה כי כבר כיום קיימות בעיות תנועתיות (ואולי אף בטיחותיות ביציאה/כניסה אל הרחוב…".

עוד נאמר כי במימוש הבנייה על פי החלטת הועדה המקומית (34 יח"ד ו- 37 חניות) יעלה נפח התנועה של הנכנסים והיוצאים לרחוב בשעות השיא ויורע המצב התנועתי ברחוב, בכלל ובצומת קריניצי, בפרט, כך שיידרשו פתרונות תנועתיים שהוצעו בחוות הדעת.

לאחר חוות הדעת החליטה ועדת הערר להפחית את מספר הדירות ב- 6 דירות כך שיותרו 28 יחידות דיור בבניין וכי מספר הקומות יעמוד על שבע בלבד.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי: "בתיקונים אלו, יש כדי לייצר איזון ראוי בין הרצון של בעלי הזכויות לחזק את הבניין, תוך קבלת תמריץ כלכלי מסוים, אל מול הצורך שלא לפגוע יתר על המידה בדיירים הנוספים ברחוב, נוכח מצוקת התנועה ברחוב נחלת יוסף, ואל מול הרצון לאפשר לכמה שיותר מבנים באותו הרחוב לפעול גם הם לחיזוקם בדרך של תוספת יחידות דיור ברחוב".

החברה היזמית החליטה לפנות לערכאות משפטיות והגישה עתירה בה טענה בין היתר כי ועדת הערר התעלמה מההיבט הכלכלי בעת בחינת הבקשה להיתר ולא נתנה משקל ראוי ליחס ההמרה: "ועדת הערר קבעה יחס המרה של 1:2.15 בלבד בין יחידות הדיור הקיימות לבין יחידות הדיור העתידיות לאחר מימוש ההיתר, שהוא יחס בלתי סביר בעיר רמת גן ובכך הביאה למצב שבו מטרת תמ"א 38 תסוכל ולא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט עקב חוסר כדאיות כלכלית. החלטת ועדת הערר הפכה את הפרויקט ללא כדאי כלכלית (בשל יחס המרה של 1:2.15). בכך גזרה עליו גזר דין מוות וחרצה את גורל הדיירים להישאר בדירות ללא מיגון כנגד רעידות אדמה בבניין ישן. זאת, תוך התעלמות מהמדיניות המוצהרת של ממשלת ישראל להתחדשות עירונית ותוך התעלמות ממדיניות הוועדה המקומית, שנקבעה בהסתמך על דוחות חוקרים ועל בדיקות של צרכי העיר, תוך קביעת צפיפות ונפחי בנייה. גם קביעות הוועדה בעניין מספר הקומות מתעלמת ממדיניות הוועדה המקומית".

עוד טענה העותרת, כי בעניין התחבורתי הוצגה חוות דעת תנועתית של הוועדה המקומית. החלטת הוועדה המקומית נתנה דעתה לכך וניתן פתרון סביר, כך שאין בעניין זה למנוע מתן היתר כמבוקש. היא הוסיפה כי החלטת ועדת הערר אינה סבירה ומצדיקה את התערבות בית המשפט  שכל יש לבטלה ולהשיב את החלטת הועדה המקומית על כנה.

הועדה המקומית תמכה בבקשת היזם
הועדה המקומית צידדה בטענות החברה היזמית וציינה כי ניתן היה להשאיר את מספר הדירות שאושר על  ידה, זאת, בשים לב לכך שמדובר בהריסת 13 דירות, כמות דירות גדול יחסית לפרויקטים של תמ"א 38, ועל מנת לעודד פרויקטים לחיזוק מבנים שבהם קיימות דירות ישנות בהיקף כזה.

היא הוסיפה כי היא מעדיפה שתתבצע הריסה ובניה ולא חיזוק לאור גילו של המבנה והאפשרות לבנות חניה תת קרקעית וכן, בהיבט האדריכלי. מסיבות אלו סבורה הוועדה המקומית כי ראוי להחזיר על כנה את החלטתה מבחינת מספר יחידות הדיור ומספר הקומות.

ועדת הערר לעומת זאת, ציינה בפני בית המשפט כי החלטתה ראויה ומנומקת ומדברת בעד עצמה: "ההחלטה התקבלה בהליך תקין והעותרת לא הצביעה על פגם מנהלי כלשהו שנפל בהחלטה. ועדת הערר ביצעה בחינה תכנונית מלאה, נכנסה בנעלי הוועדה המקומית וקיבלה את החלטתה מחדש, תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים הרלבנטיים ויצירת איזון ראוי בין כלל השיקולים".  לטענת ועדת הערר, יש לדחות את העתירה על הסף בהיותה עתירה תכנונית שמבקשת לתקוף את שיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה השופטת בלכר לדחות את העתירה. בפסק הדין היא נימקה כך את החלטתה: "אין חולק, כי אכן קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם כעולה מן האמור, אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38 ואין בכך כדי להביא לאישור סל הזכויות המרבי האפשרי באופן אוטומטי. ההפך הוא הנכון. על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון ולשקול את כל השיקולים הרלבנטיים טרם מתן ההיתר וככל שיינתן, בקביעת היקף הזכויות שיאושרו.

"כפי שקבעה ועדת הערר, ובצדק, ההיתכנות הכלכלית היא שיקול אחד שיש לשקול ביחד עם כלל השיקולים הרלוונטיים ואין הוא עומד לבדו. היקף הזכויות שראוי לאפשר אינו יכול להתבסס רק על שיקולים כלכליים ושיקולי מימוש, אלא גם על שיקולים נוספים ובהם, יכולת הסביבה והתשתיות באזור לקלוט ולשרת את תוספת הבניה. יש לשקול גם את האינטרסים של דיירי הסביבה. בכלל זה, יש לתת את הדעת גם לזכותם של כלל בעלי הדירות בבניינים נוספים ברחוב להגיש בקשות לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38, על האינטרס הציבורי שגלום בחיזוק דירותיהם (כמו גם בחיזוק הדירות בפרויקט נושא העתירה). ועדת הערר עמדה גם על הצורך להביא בחשבון צפי לבקשות נוספות לקידום פרויקטים לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 באזור, באופן המחייב ניהול זהיר של היקף התוספת של יחידות הדיור בכל פרויקט ופרויקט. במקרה דנן, ועדת הערר בחנה את הנסיבות הקונקרטיות של המגרש ספציפי והרחוב שבו הוא מצוי, את פרטי הבקשה להיתר והתכנון המבוקש בדרך של הריסה ובניה מחדש, לרבות מספר הדירות הקיים כיום בבניין אשר דורשים חיזוק והעובדה שיוקם גם חניון תת קרקעי, תוך התייחסות למסקנות חוות הדעת התנועתית שהתבקשה ונערכה לצורך העניין, לאופי הרחוב שהינו רחוב צר ללא מוצא, ולפוטנציאל מימוש תמ"א 38 בפרויקטים נוספים באזור – והורתה על קבלת הבקשה להיתר בתנאים שנקבעו בהחלטתה".

עוד הוסיפה השופטת: "ועדת הערר קיבלה החלטה מנומקת, סבירה ומידתית, תוך שקילת מכלול העובדות והנתונים שהוצגו בפניה ותוך שקילת השיקולים התכנוניים הרלבנטיים. זאת, לאחר דיון מעמיק. בהחלטתה, ניתן משקל ראוי לכל השיקולים הרלבנטיים, לרבות נושא ההיתכנות הכלכלית, והיא איננה חורגת ממתחם הסבירות. לא עלה בידי העותרת להצביע על פגם כלשהו שנפל בהחלטת ועדת הערר; ובוודאי שלא עלה בידה להצביע על פגם מהותי שיש בו כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטה. יתר על כן, סבורני כי דווקא בהחלטת הוועדה המקומית נפל פגם, שכן הוועדה המקומית לא נתנה משקל מספיק, אם בכלל, למימוש זכותם של כלל בעלי הדירות בבניינים נוספים ברחוב להגיש בקשות לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38".

השופטת פסקה כי החברה היזמית תישא בהוצאת המשפט של ועדת הערר בסכום של 30,000 שקלים. היא הוסיפה כי היא אינה פוסקת הוצאות לטובת הועדה המקומית שכן עמדתה הייתה שיש לקבל את העתירה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות