מדוע הגבלת מבצעי המימון לרכישת דירה תעלה לנו ביוקר?

במבט ראשון, המהלך של בנק ישראל להגביל את מבצעי המימון היצירתיים של הקבלנים – מודל 20/80 והלוואות בלון – נראה כמו צעד אחראי, כזה שמטרתו למנוע סיכונים מיותרים. אך מאחורי המילים המרגיעות של הפיקוח מסתתרת אמת פשוטה ומטרידה-  אין ואקום בשוק. כאשר המדינה לא מספקת פתרון מימוני זול לבנייה, היזמים ימציאו פתרונות משלהם. וכאשר המדינה מונעת גם את הפתרונות האלו – המחיר נופל, כמו תמיד, על כתפיו של הצרכן.

הבעיה איננה מודל 20/80. הבעיה היא שהבנייה בישראל, בעיקר בתקופה של ריבית גבוהה, הפכה לבלתי אפשרית ללא הנדסה פיננסית מתוחכמת. מאז עליית הריבית, הקבלנים נאלצים לממן את הפרויקטים שלהם בעלויות מימון שהולכות ומתייקרות’ ולעיתים קרובות הם גם לא מקבלים את שיעור המימון הדרוש מהבנק (לעיתים פחות מ-70%). כדי לבנות, עליהם להביא הון עצמי בהיקפים הולכים וגדלים. אבל בישראל, מדינה שבה עלות הקרקע גבוהה, עלות התשומות עולה, והרווח היזמי נשחק, לא נותר הרבה מרחב תמרון. הפתרונות הפיננסיים שנוצרו, ובהם מודל 20/80, הם לא פטנטים שיווקיים בלבד. הם כלי הישרדות.

כאשר בנק ישראל חוסם את האפשרות הזו, מבלי להציע פתרון מימוני מקביל, הוא לא פותר בעיה אלא רק מעביר אותה הלאה. מישהו הרי צריך לממן את עלות הבנייה בזמן שהדירה עדיין לא נמכרה. אם זה לא הקבלן, ולא הבנק – אז זה הרוכש. ובסביבת ריבית גבוהה, הרוכש לא רק מממן – הוא משלם מחיר כפול: גם על עלות המימון המגולגלת עליו בעקיפין, וגם על ירידה בהיצע שגורמת למחירים להמשיך לעלות.

באופן פרדוקסלי, דווקא במטרה להגן על יציבות המערכת הבנקאית, עלול הפיקוח לדחוף את השוק לשימוש במקורות מימון חוץ-בנקאיים יקרים יותר, פחות מפוקחים ולעיתים גם פחות אמינים. במקום אשראי מפוקח דרך הבנקים, ייכנסו לתמונה גופי מימון פרטיים, קרנות גידור, משקיעים אגרסיביים, ודווקא שם עלול להיווצר סיכון מערכת חדש. הפיקוח יטען שהוא פעל לפי הספר. אך השוק, כהרגלו, ימצא את דרכו לכתיבה של ספר חדש.

כדי להבין עד כמה מודל 20/80 הפך ל"חוליה קריטית" במערכת, מספיק לבחון את גובה המקדמות. דירה ממוצעת חדשה בישראל עולה כ-2.33 מיליון ש"ח. במודל 20/80, נדרש הרוכש להביא מהבית פחות מ-500 אלף ש"ח. זהו נתון קריטי למשק בית ממוצע, במיוחד בתקופה שבה עלות מחיה גבוהה, הריבית שוחקת את יכולת ההחזר, והביטחון התעסוקתי נשחק. 

ללא מודל זה, עשרות אלפי משפחות לא היו נכנסות לעסקאות רכישה כלל. האם הן צריכות להיכנס? זו כבר שאלה פילוסופית. אבל אם השוק בחר להנגיש דירות בדרך זו, על המדינה לספק חלופה ולא רק בלימת הזרם.

משק חכם איננו משק שמונע סיכונים. משק חכם הוא משק שמנהל אותם. במקום לחסום את האפשרות של רוכשים לדחות תשלום, יש מקום לשקול הקמת קרן ערבויות ממלכתית שתסייע לממן את עלות הבנייה בטווח קצר. או לחילופין – לאפשר לבנקים מימון גמיש לפרויקטים שעומדים בסטנדרט של ודאות תכנונית גבוהה. הקשחת התנאים ללא שחרור היצע – משמעה פשוטה: האטה חדה. וזו כבר איננה שאלה של סיכון פיננסי. זו שאלה של עתיד שוק הדיור.

במובן זה, בנק ישראל פעל בחתירה ליציבות, אך יצר אי-יציבות מסוג אחר. בלי כסף זול, אין בנייה. בלי בנייה, אין היצע. ובלי היצע, המחירים לא ירדו. המשוואה פשוטה. רגולציה טובה אינה זו שסוגרת את הברז, אלא זו שיודעת לאזן בין זהירות לבין מנועי צמיחה. האתגר של השנים הקרובות הוא לא להוכיח שהבנקים שלנו יציבים, אלא להוכיח שהשוק הישראלי יכול להמשיך לבנות גם כשהעולם מפסיק לחלק הלוואות בחינם.

בהיעדר אסטרטגיה מימונית לאומית לזמני ריבית גבוהה, נמשיך לראות פתרונות חלקיים, על חשבון רוכשי הדירות. 

כל עוד הממשלה לא מתגייסת להחליף את מקומו של הכסף הזול, הציבור ימשיך לממן את הוואקום שנוצר, דרך מחירי הדיור. 

*הכותבת, ד"ר בלה ברדה ברקת, היא מומחית להשקעות נדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן