פירוק שיתוף גם בעסקאות קומבינציה – הגיעה העת לשינוי חקיקה

בעולם המקרקעין הישראלי, זכות הקניין והאוטונומיה של בעלי זכויות במקרקעין נחשבות לזכויות יסוד. אחת מהזכויות המהותיות ביותר של שותף במקרקעין היא הזכות לדרוש פירוק שיתוף, המעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. חוק זה מדגיש כי "שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". זוהי זכות קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, והיא משקפת את רצון המחוקק למנוע כפייה על אדם להישאר בשיתוף שאינו חפץ בו.

אולם, החוק בנוסחו הנוכחי מגביל את האפשרויות לפירוק השיתוף לשלוש דרכים עיקריות: חלוקה פיזית בעין, מכירת הנכס וחלוקת התמורה, או רישום הנכס כבית משותף (במקרים המתאימים). באופן מסורתי, בתי המשפט פירשו זאת כמניעת אפשרות לפירוק שיתוף באמצעות עסקאות קומבינציה או עסקאות שירותי בנייה. ככלל, החוק אינו מכיר בפירוק שיתוף בדרך של עסקאות קומבינציה או עסקת שירותי בנייה, אלא רק בדרך של פירוק וחלוקה בעין , בפועל או בדרך דל עסקת מכר. 

הגישה המסורתית מעוררת קשיים מעשיים רבים. פירוק שיתוף באמצעות מכירה או חלוקה פיזית מוביל לעתים קרובות לירידת ערך משמעותית בהשוואה לעסקת קומבינציה, שבה הקרקע מנוצלת למיצוי פוטנציאל הבנייה. עסקאות קומבינציה מאפשרות ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, תוך יצירת ערך מוסף לכל הצדדים. בנוסף, פירוק שיתוף בדרך המסורתית מוביל פעמים רבות להליכים משפטיים ארוכים ומורכבים, המעמיסים על מערכת המשפט ומייצרים עלויות משפטיות ניכרות לצדדים.

בשנים האחרונות ניתן לזהות ניצנים של שינוי בגישת בתי המשפט. בפסק הדין בעניין בת"א, בורנשטיין נ'דורון ואח' 51798-12-15 התייחס בית המשפט לאפשרות לבצע פירוק שיתוף בדרך של עסקת קומבינציה ופסק כי בהעדר הסכמה כוללת של השותפים , עסקת קומבינציה אינה מוכרת  עדרך לגיטימית  לביצוע פירוק שיתוף.

פסיקה משמעותית נוספת היא מהעליון  ברע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן , שם קבע בית המשפט כילא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, , שהרי זה סעד הפוך צן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק שיתוף. 

גישות אלו פותחות פתח לחשיבה מחודשת על דרכי פירוק השיתוף המותרות בחוק, תוך הכרה בכך שהמציאות הכלכלית והעסקית של שוק הנדל"ן בישראל מחייבת התאמה של הדין למציאות המשתנה ולקדם גם תחת צו פירוק ובהסכמת הכונס את הצעד הבא לעסקת קומבינציה.

לאור האמור, הגיעה העת דווקא בתקופה מאתגרת בשוק הנדל"ן  לשקול רפורמה בחוק המקרקעין, שתכיר באופן מפורש בעסקאות קומבינציה כדרך לגיטימית לפירוק שיתוף, בהתקיים תנאים מסוימים. ניתן לדרוש הסכמת רוב משמעותי של לפחות 75% מבעלי הזכויות, וכן הוכחה כי עסקת הקומבינציה מיטיבה כלכלית עם כלל השותפים. חשוב לקבוע מנגנון פיקוח שיפוטי להבטחת הגינות העסקה, ומתן זכות סירוב לשותפים המתנגדים, לרכוש את חלקם של השותפים האחרים לפי שווי שיקבע שמאי מוסכם.

לסיכום:
פירוק שיתוף במקרקעין הוא נושא מורכב המחייב איזון בין זכות הקניין של הפרט לבין שיקולי יעילות כלכלית ותכנון. הגיעה העת לבחון מחדש את המגבלות הקיימות ולהתאים את החוק למציאות הכלכלית והנדל"נית העכשווית.
עסקאות קומבינציה, בהיותן כלי יעיל ליצירת ערך מוסף במקרקעין, ראויות להכרה כאפשרות לגיטימית לפירוק שיתוף, תוך קביעת מנגנוני הגנה מתאימים לשותפים המתנגדים. שינוי כזה יתרום לא רק לשותפים במקרקעין, אלא גם למשק ולחברה בכללותה, באמצעות ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע המוגבלים במדינת ישראל. 

*הכותב, עו"ד יוסי מילר, הינו שותף מייסד במשרד מילר ושות' עורכי דין, המתמחים בנדל"ן  ומרצה בסוגיות עומק במקרקעין בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת חיפה.

אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת מכל סוג שהוא.*

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן