אחד השלבים המורכבים והרגישים ביותר בפרויקט התחדשות עירונית הוא שלב פינוי הדיירים, והיזם צריך להגיע לשלב זה מוכן. עו"ד יוסי חזן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברת קרדן נדל"ן, במדריך ליזם ולבעלי המקצוע בהתחדשות עירונית עם הדגשים החשובים לשלב הפינוי
מאת: עו"ד יוסי חזן*
כל פרויקט התחדשות עירונית מכיל בתוכו אלמנט אנושי ואינטראקציה בין אישית רבה. אחד השלבים המורכבים והרגישים ביותר בפרויקט התחדשות עירונית הוא שלב פינוי הדיירים, שרובם ניהלו את כל חייהם בדירה הישנה וכעת נמצאים לפני תקופה מורכבת, הן לוגיסטית והן רגשית. הליך הפינוי הוא השלב המרגש והמשמעותי ביותר בפרויקט התחדשות עירונית, למעט הליך קבלת הדירות החדשות. בשלב זה יש לנהוג ברגישות, מקצועיות ונגישות מול הדיירים ולהמשיך את השותפות שנרקמה עמם לאורך חיי הפרויקט.
בתחום ההתחדשות העירונית אחד הדברים החשובים ביותר הוא הקשר האישי והישיר עם הדיירים. שמירה על קשר רציף במהלך כל שלבי הפרויקט, מייצרת שיח פתוח ושקיפות באמצעותה כל הצדדים מגיעים מוכנים לשלב הפינוי ועד מסירת המפתחות לדירה החדשה.
במדריך זה נעמוד על מספר נקודות חשובות בתהליך פינוי דיירים בפרויקט התחדשות עירונית:
בעלי משכנתאות קיימות במקרקעין – נושא שיש לטפל בו טרם הפינוי ורישום המשכנתא לבנק המלווה, הוא בעלי המשכנתאות הקיימות במקרקעין. יש להנחות את הבעלים הרלוונטיים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש כתב כוונות לסילוק המשכנתא הקיימת. על היזם להעמיד ערבות אוטונומית בגובה יתרת המשכנתא. נושא זה לוקח זמן ולכן חשוב לטפל בו בהקדם לקראת חתימת הסכם הליווי.
בדיקת בעלות בנכס לקראת הפינוי – חשוב להבין שעברו מספר שנים מאז שחתמו הדיירים על הסכם הפינוי-בינוי ולכן עלולים להשתנות המחזיקים בנכס. אנו בחברה עורכים בדיקה מדוקדקת מי המתגורר בנכס: האם הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין או שוכר מטעמו. ככל ששוכר מחזיק בנכס, אנו מבקשים לוודא שהסכם השכירות שלו מכיל סעיף פינוי בהתאם להוראות הסכם הפינוי בינוי. כמו כן, אנו מקיימים שיחה קצרה עם השוכר ומסבירים לו שבקרוב יתפרסמו הודעות פינוי לפרויקט. זו נקודה חשובה שיכולה לחסוך חילוקי דעות ואי נעימויות בעתיד, לקראת שלב הפינוי הפיזי.
בדיקת חובות לרשויות – לקראת הפינוי אנו עורכים בדיקה רוחבית ברשות המקומית, האם מי מהדיירים מחזיק בחוב גדול כלפי הרשות. כך ניתן להיערך גם לקיזוז דמי השכירות בגובה החובות הקיימים, כדי לקבל אישורי עירייה לצורך רישום משכנתא לבנק המלווה.
אירוע חתימת מסמכי הליווי – רצוי לחלק את האירוע בצורה מרווחת ולזמן כל משפחה לזמן אחר, כיוון שלאירוע זה מוזמנים כלל בעלי הזכויות הרשומים ולעיתים מדובר בעשרות אנשים. במקביל לחתימה על מסמכי הליווי, אנו בחברה מחתימים את הבעלים גם על "תיק דייר" ובו המפרט הטכני ותשריט המכר של דירת התמורה. כמו כן, אנו מחתימים את הדיירים על טפסי בקשה לניתוק מרשויות המים, החשמל וכיוצ"ב, על מנת שעותק מהם יהיה ברשות החברה.
היערכות להובלות – יש להתקשר עם חברת הובלות עם ותק וניסיון באירוע מורכב כמו פינוי מספר דיירים בזמן קצר, ובהתאם לבקש מזו לערוך בדיקה מקדימה בכל הדירות, למפות את צרכי הדיירים במעבר ולבדוק מי מהם זקוק לעזרה באריזה וכדומה. מומלץ, וכך אנו עושים בחברה, לסייע לבעלי זכויות קשישים ולבעלי מוגבלויות באריזה ופירוק של החפצים וללוות אותם באופן אישי בימי המעבר.
הוצאת הודעת פינוי – על הודעת הפינוי להיות נהירה, ממוקדת ומוסברת. הודעת הפינוי צריכה להבהיר לדיירים מהי תקופת הפינוי, ממתי הם זכאים לדמי שכירות ומול מי הם אמורים לבצע את הליך מסירת החזקה בדירה המתפנה. ניתן לצרף להודעות הפינוי נספחים ברורים עבור ניתוק התשתיות מהדירה ומלווה את הדיירים בבירוקרטיה הנדרשת עבור כך. עוד משהו שאנו בקרדן נדל"ן מבצעים הוא הליך וידוא קבלת הודעות הפינוי באמצעות מיילים וטלפונים וכן מול שוכרים המתגוררים בחלק מהדירות, וכן מתן מענה לשאלות והבהרות שיתכן ויעלו.
קבלת חזקה בדירה המתפנה – יש לערוך פרוטוקול מסודר בין נציג החברה לדייר בדירה המתפנה. על הפרוטוקול להכיל את תיאור המחוברים שנותרו בדירה, את אסמכתאות הניתוק מהתשתיות בהן טיפל הדייר וכן הוראות נוספות. לאחר קבלת הדירה על ידי החברה עוברת האחריות בה לידיה.
הכנה לאירוע ההריסה – הגעתם לשלב המיוחל, אבל, על מנת לבצע את ההריסה, עליכם להיערך בהתאם עם קבלת אישור הריסה מהרשות המקומית. אישור זה מותנה בתיאום מול מחלקות שונות ברשות, ביניהן מחלקת תנועה, הנדסה וכיוצ"ב. על כן, חשוב להחל בהכנות לקבלת אישור זה מבעוד מועד.
הכנה מוקדמת תמנע הפתעות – חשוב לזכור, שברגע שמתחילים לפנות באופן פיזי דיירים ממתחם פינוי בינוי, משולמים דמי שכירות ועומדות בתוקפן ערבויות כספיות, לכן, יזם אחראי צריך להיערך בצורה יסודית כך שהדיירים יפנו את הדירות בצורה הנוחה להם ובזמנים שהוסכמו ולהימנע מ"הפתעות" בדרך.
*הכותב, עו"ד יוסי חזן, הוא מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברת קרדן נדל"ן.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
