פינוי בינוי – איך להימנע מסרבנות בעת החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי?

מקובל לחשוב כי המשוכה המשמעותית ביותר בחיי פרויקט פינו בינוי, הינה שלב חתימת בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות עם היזם. אכן זהו שלב  שאין בילתו, אולם בחלוף השנים ובשלבים המתקדמים ביותר של הפרויקט, פוגש ההליך אתגר משמעותי לא פחות ומסובך עוד יותר. עניין לנו בשלב שבו כל בעלי הדירות ובני זוגם שאינם רשומים בנסח הרישום, נדרשים לחתום על מסמכי השעבוד והליווי הבנקאי לטובת הגורם המממן של הפרויקט ובהשלמת שלב זה הם נדרשים לפנות כאחד, את דירותיהם הישנות ואת המתחם לצורך התחלת עבודות הבניה.

הגם שבעבר חתמו בעלי הדירות על ההסכם ונספחיו, הם מתבקשים לחזור ולהתייצב ולחתום על כל מסמכי השעבוד .

הוראות הסכם הפינוי בינוי צופות בדר"כ את השלב הזה ומתייחסות אליו בצורה מפורטת, תוך חיוב של בעלי הדירות לחתום על המסמכים. יחד עם זאת, בחלוף השנים ולאור העובדה, כי בהתאם לדרישות המוסדות המממנים והוראות קשוחות של בנק ישראל, שאינן מאפשרות לחתום על חלק מן המסמכים לצורך השעבוד מכח ייפוי כח, נוצר מתח מחודש ומוגבר בתוך הפרויקט ולעתים אנו נתקלים בבעלי דירות, אשר מערימים קשיים בחתימה על המסמכים עד כדי סירוב לחתימה. סירוב  הגורם לעיכוב ממשי במימוש הפרויקט בשלב מאד מתקדם שבו הושלמו כבר הליכי התכנון .

בית המשפט המחוזי מרכז לוד , נדרש לאחרונה לנושא זה והוציא תחת ידיו החלטה מעניינת ומשמעותית בת"א 24789-12-24 אזורים נ' נחאיסי והר ציון.
במקרה זה סרבו הנתבעים (אשר בעבר היו "דיירים סרבנים" שנוהלה כנגדם תביעה משפטית בהליך מוקדם יותר) לחתום על מסמכי השעבוד ואף הגדילו וטענו ,כי הם מסרבים לפנות את דירתם.
הגם שהסכם הפינוי בינוי עליו חתמו, קבע התחייבויות מפורשת שלהם לחתום על המסמכים ולפנות את הדירה, התנו הנתבעים את הסכמתם לחתימה ולפינוי בדרישות שונות ומאוחרות שאינן בהתאם להוראות הסכם הפינוי בינוי, ואשר לטענת היזם הן אף עולות בגדר "סחטנות" תוך פגיעה ב"עקרון השוויון".

להשלמת התמונה יצוין, כי הפרויקט הגיע לשלב מתקדם ביותר. מחד גיסא, נחתם הסכם ליווי עם בנק מלווה, מרבית בעלי הדירות חתמו על מסמכי השעבוד, שולמו תשלומים בהיקף של כ 30 מיליון ₪ בגין אגרות והיטלים לצורך קבלת היתר הבניה, נחתם הסכם עם קבלן ביצוע ומאידך גיסא לא ניתן היה לשגר את הודעת הפינוי ולהתחיל עם פינוי המתחם והשלמת רישום השעבודים, בעבודות ההריסה והבניה, והכל בשל סירוב הנתבעים לחתום על מסמכים עליהם התייבו לחתום במועד חתימת ההסכם.

ההחלטה נפסקה במסגרת הליך של בקשה לסעד זמני מסוג "צו עשה". בין הצדדים ממשיך להתנהל הליך נפרד בתיק העיקרי. יש להתעכב גם על עובדה זו, שכן בדרך כלל לא בוחרים בתי המשפט להורות על צווים בהליכים זמניים שיש בהם כדי לשנות את המצב הקיים ( תכלית הסעד הזמני היא לשמר את המצב הקיים). במקרה שלפיננו קבע בית המשפט כי דווקא הסירוב והיעדר החתימה הוא "שינוי המצב הקיים עליו הוסכם בין הצדדים" ולכן דווקא ההוראה המחייבת את הנתבעים לחתום על מסמכי השעבוד , היא זו שמשמרת את המצב הקיים לו התחייבו הצדדים בהסכם והכל  תוך שמירה על תקינות ההליך, מאזן הנוחות, תום הלב וכמובן זכויות הצדדים.

בית המשפט בחן במקרה זה את מאזן הנוחות ונתן עדיפות  לזכויות יתר בעלי הדירות במתחם, זכויות רוכשי הדירות מהיזם וזכויות היזם עצמו אשר לכל אלה "עלול להגרם נזק כבד ולא מידתי", כלשונו של בית המשפט היה ולא ימומש הפרויקט ו/או יעוכב בשל סירוב הנתבעים לחתום על המסמכים, בעוד שהנזק לו טוענים הסרבנים היה נזק כספי בלבד. נזק שאותו ניתן לגדר ולהגן על תיקונו אף אם הפרויקט יצא לדרכו. בנסיבות המקרה שם  הורה בית המשפט על מתן צו  שמשמעו היה חיוב הסרבנים לחתימה  על המסמכים ופינוי דירתם.

באותה החלטה מאזן בית המשפט וקובע מנגנונים טכניים וכספיים ,אשר יש בהם כדי לשמור על זכויות הנתבעים מבחינה כספית היה ובעתיד הם יזכו בהליך העיקרי שממשיך ומתנהל.
בכל הכבוד, החלטת בית המשפט הינה נכונה, מעשית ויש בה כדי להמשיך את הקו שבו נוקטים בתי המשפט בשנים האחרונות ליצירת מנגנונים מאוזנים שמאפשרים מימוש פרויקטים של פינוי בינוי, תוך שמירה על זכויות של בודדים במארג האנושי המסובך של הפרויקט.

הפתרון: חתימה מראש על יפוי כח מתאים לשלב הליווי הבנקאי
המנגנון שבו נדרשים שוב כל בעלי הדירות ובני זוגם לחתום על מסמכים שמבוססים על התחייבויות להן התחייבו כבר לפני שנים ארוכות, הוא מנגנון מיושן , מסורבל ולא נכון שמהווה חסם ממשי במימוש פרויקטים של פינוי בינוי. טוב יעשו הגופים המממנים ובנק ישראל אם יקבלו את דרישות השוק והעוסקים בתחום, כי חתימה על מסמכי השעבוד תהא בהתאם לייפוי כח גנרי שנוסחו יהיה אחיד לכל פרויקט ולכל גורם מממן ואשר יחתם במועד החתימה על הסכם הפינוי בינוי. האחריות המקצועית של עורכי הדין אשר יחתמו מכח ייפוי כח זה על מסמכי השעבוד לאחר יידוע של בעלי הדירות על דבר החתימה, די בה ויש בה כדי לקדם ולהסיר חסם משמעותי בפרויקטים אלו.

לנושא הזה נדרשה השבוע גם ועדת ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין ואשר פנתה במכתב מנומק ומפורט למשרד המשפטים בהצעה דומה לפיה החתימה על מסמכי הליווי תעשה באמצעות השימוש בייפוי כוח על ידי ב"כ הצדדים, "כל עוד לא חלה פגיעה בדירת התמורה של בעלי הדירות".  

מאת : עו״ד יריב בר דיין בעלים של יריב בר דיין – משרד עורכי דין מומחה בייצוג בעלי דירות בפרוייקטי פינוי בינוי 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן