"יעברו עוד הרבה מים בנהר עד שנגיע לנוסחה מוסכמת של תחשיב השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית" – אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס, ומצביעה על הסתירה שנותרה ללא פתרון גם הפעם מול תקן 15
מועצת שמאי המקרקעין פרסמה להערות הציבור את הטיוטה המעודכנת של תקן שמאי 21, בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי-בינוי". התקן אושר בשנת 2012 אולם במשרד המשפטים מסבירים כי: "בחלוף השנים, עם הניסיון והשינויים שחלו בתחום, עלה צורך בעדכון התקן". כזכור, בשנת 2019 התפרסמה טיוטת תקן להערות הציבור וחלו שינויים בתקן וכעת טוענים במשרד כי עקב זאת "חלו שינויים מהותיים ביחס לטיוטה שפורסמה, על כן מפורסמת כעת טיוטה מעודכנת".
עיקרי השינויים בטיוטה עוסקים בשאלת הרווח היזמי ולתמורה לבעלי הדירות, שיהוו תמריץ ראוי למימוש תכנית. יש לציין כי התקן המוצע אינו קובע מספרים מוחלטים, אלא עקרונות לתחשיב השמאים. "חוות דעת שתיערך לפי התקן תציג באופן שקוף וברור את הרווח שאמור להתקבל מהתכנון המוצע, ואת אפשרויות חלוקת הרווח בין היזם לבין בעלי הדירות", נמסר ממשרד המשפטים.
לאחר אישור התקן ע"י מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים הוא ייכנס לתוקפו. עד כמה מחייב התקן? דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה בבר אילן, מסבירה כי עקרונית התקן לא מחייב ואפשר לסטות ממנו ובלבד שיש לכך הצדקה מנומקת. אולם לדבריה, "הניסיון מלמד אותנו שעולם השמאות כמו גם ועדות הערר ובתי המשפט מתיישרים לפי תקנים אלה ומאוד קשה לסטות מהם גם כאשר זה מתבקש כפי שקורה בתקן 15 למשל".
איפה תקן 21 מתנגש עם תקן 15 ומה האם הוא נותן מענה לקביעת התמורות?
"יש בתקן 21 המוצע סתירה מובנית כאשר מצד אחד התמורות צריכות להיקבע לפי שטח הדירות הקיימות ובתוספת הנגזרת מערכן של זכויות נוספות לא מנוצלות ומצד שני צריך לערוך טבלת הקצאה לפי תקן 15. תקן 15 במתכונתו הנוכחית שולל לחלוטין את הגישה של שיטת התמורות על פי תקן 21", אומרת עסיס, ומסבירה כי: "התקן המוצע לא נותן מענה לסוגיה מאוד משמעותית בפרויקטים של פינוי בינוי והיא הבעייתיות הקיימת היום בתקן 15. התקן שאושר בשנת 2008 מיושן ואינו מותאם לתוכניות פינוי בינוי. תקן 21 המוצע אף קובע שבכל הקשור לאיחוד וחלוקה הוראות תקן 15 יחולו. למעשה תקן 21 המוצע מקבע מצב בעייתי במקום למצוא לו פתרון. כל מי שמצוי בענף, ובפרט שמאי מקרקעין אשר נדרשים לערוך טבלת הקצאה בפינוי בינוי מכירים את הבעייתיות בעריכת טבלאות הקצאה על פי תקן 15 כאשר מדובר בפינוי בינוי. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בפרויקטים הכוללים הריסה של מגוון נכסים בנויים כגון דירות, צמודי קרקע, מסחר וחלקם כוללים זכויות נוספות ובנוסף גם קרקעות ריקות עם זכויות בנייה. ורוב הפרוייקטים הם כאלו".
האם תקן 15 משקף את ערך השוק?
"תקן 15 כפי שהוא היום מביא לכך שנכסים בנויים נכנסים לטבלאות ההקצאה בערך נמוך יותר מערכם האמיתי בשוק. ממש לאחרונה בית המשפט המחוזי פסל טבלת הקצאה בתוכנית גדולה של פינוי בינוי ברחובות מהסיבה הזו. התקן במתכונתו מעקר מהשורש את התכלית של פינוי בינוי שכל מטרתה הקמת דירות תמורה משופרות תחת אלו שנהרסו, כאשר כמות הדירות החדשות שיימכרו בפרויקט יממנו את דירות התמורה.
"דו"ח כלכלי לפי תקן 21 נעשה בשלבי ההכנה הראשוניים של התוכנית ועל פי דו"ח זה נקבעות הזכויות בתוכנית ו"המכפיל" כפי שאנחנו מכירים. טבלת ההקצאה נעשית בשלבים מאוחרים יותר ומאוד קשה עד בלתי ניתן לשנות את המכפיל בשלב הזה. אין טעם להכין תוכנית מבוססת על תקן 21 ואחר כך כשבאים להכין את טבלת ההקצאה מכפיפים אותה לתקן 15 ואז כל התוכנית קורסת. וכולנו יודעים כמה זמן לוקח להתחיל לשנות תוכנית. מדובר על שנים יקרות ומיותרות".
אז לדברייך יש צורך לשנות את תקן 15 בתור התחלה?
"כן, אני קוראת מכאן לשמאי הממשלתי להכין תקן 15 חדש ועכשווי אשר ייתן מענה לפרויקטים של פינוי בינוי כך שהתקן יהיה מסונכרן מלכתחילה עם תקן 21. יפה שעה אחת קודם אם אנחנו לא רוצים שתוכניות פינוי בינוי ייתקעו במסדרונות ועדות ערר ובתי המשפט".
במה כן מייעל התקן המעודכן את שיטת החישוב?
"צריך בכל זאת להגיד מילה על כך שהתקן לא קובע מהו הרווח היזמי הראוי. מדובר בשינוי ראוי ומבורך. הרווח היזמי בפרויקטים מהסוג הזה הוא רגיש לשינויים וצריך להיקבע בהתאם לגורמים שונים בשוק. קביעת סף של רווח יזמי פותחת פתח להתנגדויות, לעיכוב הליכים בוועדות התכנון, ולעידוד תביעות של דיירים. בעצם קביעה של סף פותחת פתח לצרות מיותרות. השמאיות והשמאים יודעים להעריך ולקבוע מהו רווח יזמי ראוי בכל שלב ושלב בפרויקט".
מה קורה עם תחשיב ההשבחה כיום בשטח?
"בעניין היטל השבחה, התקן המוצע אמנם מציע דרך לתחשיב ההשבחה אבל הפרקטיקה בשטח כיום מצביעה על בלבול וחוסר ודאות. ועדת הערר בעניין אשדר קבעה דרך מסוימת לתחשיב ההשבחה והמחוזי פסל את הגישה הזו. נראה שיעברו עוד הרבה מים בנהר עד שנגיע לנוסחה מוסכמת של תחשיב השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
