עו"ד מרגלית גולדקלנג // צילום אייל פרידמן
עו"ד מרגלית גולדקלנג // צילום אייל פרידמן

עולים לישראל או חוזרים לארץ ורוצים לקנות דירה? כמה שיקולי מס שחייבים לקחת בחשבון

שיעור המחוסנים הגבוה בישראל גורם ללא מעט יהודים מהגולה וגם ישראלים שירדו לפני שנים ארוכות מהארץ לחשוב על עלייה או חזרה לארץ, או לרכוש דירה בארץ לכל צרה שלא תבוא. לאוכלוסיות אלו שיקולי מס ייחודיים שכדאי וידעו עוד לפני ביצוע העסקה. מדריך

מגדילים 24.02.2021

מאת: עו"ד (רו"ח) מרגלית גולדקלנג*

נגיף הקורונה הביא עימו השלכות רבות בתחומים שונים. אולם, הגעת החיסון לישראל ושיעור מתחסנים גבוה, מעודד זרים רבים וישראלים שירדו מהארץ, לחשוב על ישראל כמקום מפלט שכדאי לקנות בו אחיזה, בדמות דירת מגורים. רכישת דירת מגורים היא לרוב עסקה משמעותית בחייו של אדם בפרט לאור הסכום הגבוה בו מתבצעת עסקה מסוג זה. משכך, יש לתת את הדעת על היקף המס המוטל על עסקאות מעין אלו בישראל, מאחר ומדובר, בדרך כלל, בעלות גבוהה שיש בה כדי להשפיע על כדאיות העסקה בכללותה. מדריך זה סוקר בקצרה את שיקולי המס שעל עולים חדשים ותושבים חוזרים להביא בחשבון בעת עריכת עסקאות בדירות מגורים בישראל.

מס רכישה
בימים אלו, עולים רבים וכן תושבים חוזרים מבקשים לרכוש דירות בישראל כהכנה לעלייתם או לשיבתם לישראל. לעיתים הם עושים זאת עוד בהיותם תושבי חוץ ולעיתים רק לאחר הגעתם לישראל. רכישת דירת מגורים בישראל, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בין אם על ידי תושב ישראל ובין אם על ידי תושב חוץ, מתחייבת במס רכישה בהתאם למדרגות הקבועות בחוק (5%, 6% ,7%, 8%).

ואולם, החוק קובע מדרגות מוטבות של מס רכישה (0%, 3.5%, 5%, 8%) לתושב ישראל שזו דירתו היחידה. ויודגש, הטבה זו, אינה מוקנית לתושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל.

יחד עם זאת, אם בתוך שנתיים מיום רכישת דירת המגורים הפך הרוכש לתושב ישראל לראשונה (עולה חדש) או לתושב חוזר ותיק (יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות), אזי הוא ייחשב כ"תושב ישראל" בהתאם להגדרות החוק ויהיה זכאי למדרגות המס המוטבות הניתנות בעת רכישת דירה יחידה לתושב ישראל. יצוין, כי דירה יחידה בישראל תחשב ככזו, לצורכי מס רכישה, אף אם יש לו דירות נוספות מחוץ לישראל.

עוד יש לציין, כי התקנות לחוק מאפשרות מס רכישה מופחת (0.5%, 5%) לעולה חדש בלבד (ורק במקרים מיוחדים מאוד גם למי שנכנס בשנית לישראל) בעת רכישת דירת מגורים רק אם היא תשמש למגוריו של העולה, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל לראשונה, ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו, כאמור. 

יודגש, כי יש לנקוט בתקנה זו מתוך שיקול דעת זהיר שכן, הטבה זו ניתנת פעם אחת בלבד וכן כאשר מדובר בדירות זולות, הרי שמדרגות המס המוטבות של דירה יחידה, מעניקות הטבה גדולה יותר מזו הניתנת בתקנות ואינן מחייבות את מגוריו של העולה בה.

מס שבח
תושבי חוץ רבים מחזיקים זה מכבר דירת מגורים בישראל ולפני שובם לישראל הם מבקשים למכור את דירתם ולרכוש תחתה דירה גדולה יותר או במיקום נוח יותר. מכירת דירה כאמור, תתחייב בישראל במס שבח על הרווח שנוצר בעת המכירה.  

בהתאם לחוק, מכירת דירת מגורים יחידה, במקרים מסוימים, תהא פטורה ממס שבח לחלוטין. כתנאי לקבלת הפטור האמור, נדרש כי המוכר יהיה תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במקום מושבו. לצורך כך, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

זאת ועוד, מוכר, שהוא תושב ישראל, רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח. אפשרות זו, כאמור, ניתנת לתושב ישראל בלבד.

לאור האמור, אם תושב חוץ מתעתד לשוב לישראל וברצונו למכור דירה בבעלותו הנמצאת בישראל, הרי שעל פניו, נראה כי טוב יעשה אם ימתין עד שובו לישראל וימכור את הדירה שבבעלותו רק לאחר ביסוס תושבותו בישראל.

עוד יש לציין, כי בעת חישוב הרווח הנתון למס שבח במכירת דירה, מופחתת משווי המכירה עלות רכישת הדירה כשהיא מתואמת למדד (דהיינו, ככל שעלות הרכישה המתואמת גדולה יותר, הרווח הנתון למס קטן יותר). לעניין חישוב זה, מי שבהיותו תושב חוץ רכש את דירת המגורים במטבע חוץ כדין, רשאי לבקש שיראו את שער המטבע שבו נרכשה כמדד ובכך להקטין את הרווח הנתון למס שבח במכירה. 

השכרת דירה והכנסה משכירות
לעיתים, העולים או התושבים החוזרים רכשו דירה בישראל אך טרם שבו לישראל לאור נגיף הקורונה המשתולל ברחבי העולם והגורם לסגירת האפשרויות לעבור בין המדינות השונות. במצב כאמור, פעמים רבות, הם בוחרים להשכיר את הדירה שרכשו עד להגעתם לישראל.

יחיד, בין אם תושב ישראל ובן אם תושב חוץ, שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל (ושאינה עולה כדי עסק), יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממנה במקום המס שהוא חייב עליה לפי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה. 

בדומה, אם העולה או התושב החוזר יבקשו, לאחר שובם לישראל, להשכיר את דירת מגוריהם במדינה הזרה, דהיינו, מחוץ לישראל, הם יהיו רשאים לשלם על הכנסות השכירות ממנה (אם אינן עולות כדי עסק), מס בשיעור של 15% מהן, במקום המס שהם חייבים בו לפי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה.

בשני המקרים, יחיד שבחר בשיעור המס המיוחד חלף מדרגות המס הרגילות הקבועות בפקודת מס הכנסה, לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות וכן לא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

יש לבחון את מדיניות המיסוי גם בארצות המוצא
נציין, כי במאמר זה לא הבאנו כלל את שיקולי המס שיש להתחשב בהן בארצות הזרות בהן התגוררו העולים והתושבים החוזרים טרם הגעתם לישראל ואשר יש בהם כדי להוות גורם משמעותי בבחינת העסקה. בנוסף, אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי וכל שימוש הנעשה במידע שהובא כאן, הינו על אחריותו הבלעדית של הקורא.

*עו"ד (רו"ח) מרגלית גולדקלנג, מומחית לענייני מס במשרד ש. פרידמן ושות'.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות