מי ישלם את מחיר העיכוב במסירת הדירות?

מתקפת חמאס ב-7 באוקטובר, שהביאה לפריצת מלחמת "חרבות ברזל", יצרה מצוקת כוח אדם קשה בשוק הנדל"ן הישראלי. ביום בהיר אחד ירדו ממצבת הידיים העובדות בענף כ-100 אלף עובדים – פלסטינים מיהודה ושומרון, מעזה וגם שוהים בלתי חוקיים – שכיום לא מורשים לעבוד באתרים. אלה המספרים שדווח בנק ישראל כמה ימים אחרי תחילת המלחמה, בפועל לא מן הנמנע שהמספר גבוה יותר. 

לזאת יש להוסיף גם ישראלים רבים שנעדרים מאתרי הבנייה עקב גיוס למילואים ואף עובדים שמפונים מביתם בדרום ובצפון – ובינהם אנשי מקצוע, מהנדסים, קבלני משנה, מנהלי עבודה ועוד, והדבר הביא למחסור משמעותי בכוח אדם מקצועי וזמין באתרי הבנייה בישראל. 

המחסור בידיים עובדות מביא לירידה מהותית בקצב התקדמות העבודות באתרי הבנייה, שממילא לא עובדים בקצב מלא בגלל הגבלות רבות של רשויות מקומיות עקב המלחמה, הריבית הגבוהה שהביאה חלק מהיזמים להשהות פרויקטים עקב זינוק בעלויות המימון, ובשל ירידה שנתית במכירות שנובעת מהתייקרות המשכנתא לרוכשים ושגרמה ליזמים לכלכל את צעדיהם בזהירות. 

כל אלה מובילים לעיכובים ניכרים בהתקדמות פרויקטים בהקמה הנמצאים בביצוע בכל הארץ, עלול להוביל גם לאיחורים במסירת הדירות לרוכשים ובעלי דירות, והרגולטור צריך להתערב ולתת לכך מענה. אני סבור כי תקופת ה"גרייס" לקבלנים באיחור במסירה צריכה להתארך משמעותית, בוודאי כל עוד כוחותינו לוחמים בשטח. 

לאחרונה פורסם שמשרד השיכון מגבש מתווה, לפיו המדינה תשתתף בחלק מתשלום הפיצויים של קבלנים לרוכשים, לתקופה של כשלושה חודשים בלבד. המתווה עדיין לא אושר, לא ברור בכמה תשתתף המדינה, ולכמה זמן באמת. מעבר לתקופה זו ולשיעור ההשתתפות שייקבע, הקבלנים יצטרכו לשאת בעלויות ולפצות מכיסם. אני סבור כי זה מתווה חלקי בלבד, הוא לא נותן מענה מלא, ומשאיר את הקבלנים מול שוקת שבורה. 

ומעבר להשתתפות בפיצויים, יש עלויות אחרות שמסבות נזק אדיר לפרויקטים. תשלומי שכ"ד לבעלי דירות, עלויות מימון, כח אדם באתר, עמלות על ערבויות. מדובר במספרים גדולים מאוד, עיכוב במסירה של חצי שנה בפרויקט התחדשות עירונית של בניין בודד יכולה ליצור עלויות עודפות של למעלה מ-2 מיליון שקל ללא קשר לפיצויים לרוכשים. יש כאן אירוע טקטוני ואם הרגולטור ישב על הקווים ויצפה מהצד, יהיו הרבה מאוד חברות נדל"ן, קטנות כגדולות, שיכנסו לקשיים ויספגו הפסדים מהותיים.

כניסיון לתת מענה למצוקת העובדים, המדינה אישרה הגדלת מכסת העובדים הזרים לענף לכ-50 אלף עובדים, אבל בינתיים רק חלק קטן מהם הגיע ארצה. העובדים הזרים נדרשים כבר עכשיו באתרי הבנייה, וגם אחרי המלחמה יצטרכו פה הרבה יותר פועלים – הביקושים מצטברים וההיצע העתידי נדחה, ונדרש מענה מהממשלה.

עלות העובדים הזרים גבוהה פי 2-3 מעלות העובדים הפלסטינים, ואם מדובר בפרויקטים קטנים יחסית כמו שלנו, ניתן להתמודד איכשהו עם העלייה בהוצאות. אך בקרב חברות גדולות עם אלפי דירות בבנייה, הסיפור לגמרי אחרת, וקשה לראות איך הן יוכלו להתמודד עם המחסור בעובדים. אני מניח ש'ביום שאחרי', זה יתגלגל באיזשהו אופן לעלייה במחירי הדירות.

יש לציין עם זאת, כי לעובדים הזרים יש יתרון אחד מובהק – הם באופן כללי מקצועיים יותר, והם גם עובדים יותר שעות – שכן עובד פלסטיני מגיע לאתר הבנייה בסביבות השעה 7:00, מותש אחרי שעות של נסיעות ועמידה במחסומים, וצריך לחזור כבר בסביבות 15:00 בצהריים לכיוון מעבר הגבול. הפועל הזר גר ליד האתר, מגיע עם אור ראשון, רענן, ועובד עד חמש בערב. אין סגרים ואין הפתעות.

אותנו המלחמה תפסה עם שלושה פרויקטים בביצוע, ועוד שניים שנמצאים רגע לפני הריסה. פנינו לקבלן כוח אדם של עובדים זרים ולמזלנו התארגנו די מהר על צוותים של פועלים טורקים שכבר היו בארץ, והצלחנו להגיע לכ-80%-90% תפוקה. שני הפרויקטים כבר נהרסו והחלה הבנייה. עם זאת, אנחנו מתמודדים כל יום עם שוק לא משוכלל של עובדים שבו בבוקר מגיע פועל לעבוד באתר בנייה שלנו, בצהריים הוא עובר לאתר אחר כי הקבלן הציע לו יותר כסף, ומחר בבוקר הוא יעבוד אצל קבלן שלישי שיציע לו יותר, וכן הלאה וכן הלאה.

המדינה חייבת לספק פתרונות כאן ועכשיו למצוקת העובדים באתרי הבנייה. הרי מצוקת העובדים היא לא רק "הבעיה" של ענף הבנייה, יש לה השלכות על כל המשק והכלכלה הישראלית. האוצר עצמו אמר כי צפויה ירידה של 2.4 מיליארד שקל בחודש בתוצר בענף הבנייה, שעלולה להוביל לפגיעה של עד 3% בתוצר השנתי של המשק כולו.

בסופו של יום זה סיפור די עצוב. יצירת יח"ד דיור חדשות, סגירת הפער ההיסטורי בין הביקוש להיצע הדירות, חידוש הערים בישראל, מיגון המבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה – כולן משימות לאומיות ממעלה ראשונה, אבל בפועל, מוסדות המדינה מלמעלה ועד למטה יושבים על הגדר, מקשים על חיי היזמים והקבלנים, שנאלצים בסופו של יום להעלות מחירים או לא לבנות – כי קבלן לא יבנה אם הוא לא מרוויח. 

רוצים להוריד את מחירי הדירות? רוצים לייצר עוד יח"ד בשוק? תעשו פעולות כדי להקל על הקבלנים. תייצרו לנו פתרון מהיר, קל, נוח, פשוט, בלי בירוקרטיה אינסופית ובלי הסכמים כאלו ואחרים שיביאו לזה שיהיה ניתן להביא לפה עובדים מחו"ל אבל בעוד שנתיים מהיום. שוק הדיור הוא האונייה הכי גדולה באוקיינוס של המשק הישראלי, אבל בשעת סערה האונייה צריכה רב חובל שיוביל אותה אל מחוץ לסכנה, לא כזה שיושב וחושב מה לעשות בזמן שהאונייה טובעת.

*הכותב, יותם רבינוביץ', הינו סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: יותם רבינוביץ' קרן נדל"ן