התקווה והאכזבה של ההתחדשות העירונית

דומה שאיש לא הופתע מהנתון של כ-20 אחוזים ירידה בהתחלות בנייה של התחדשות עירונית במהלך של 2022. במערכת הבחירות החמישית בשלוש השנים האחרונות, לא הוזכרה ההתחדשות העירונית כהוא זה, על ידי אף אחת מהמפלגות ונקווה מאוד שכעת, לאחר הקמת ממשלה חדשה, יעלה שוב הנושא על הפרק כיעד לאומי אסטרטגי ראשון במעלה.

מה שהחל ב-2005 עם ההחלטה על תמ"א 38 לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ובהמשך גם תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש ובד בבד הניסיון לקדם יותר פרויקטים של פינוי בינוי, הפך להיות מהתקווה הגדולה להגדלת היצע בשוק הדיור לחרב פיפיות שמאיימת להחזיר אותו שני עשורים אחורנית.

העובדה שדווקא לפני שלוש-ארבע שנים, בדיוק לפני שהחל מחול השדים של הבחירות החוזרות ונשנות,  נכנסה תמ"א 38 למומנטום, הגיעה לכ-16 אחוזים מהיצע התחלות הבנייה, והייתה אמורה להגיע בנקל ל-30 אחוזים, יכלה בהחלט להיות נקודת מפנה שהייתה גורמת לעצירת תדלוק מחירי הדיור. דא עקא, דווקא בעיתוי הכי גרוע שאפשר, בעיצומו של המשבר הפוליטי המתגלגל, החליטה ראשת מנהל התכנון דאז, דלית זילבר, לעצור את התמ"א.

העובדה שבסופו של דבר הוחלט כפשרה להחליט את ימי התמ"א בעוד שנה, הייתה הפשרה הגרועה מכל העולמות. התמ"א הפכה, שלא בטובתה, לפגר מת שמנסים בכוח להנשים אותו, אולם ללא הועיל. קבלנים ויזמים שהבינו שממילא לא יצליחו לקבל היתר וגם אם יצליחו, הפרויקט לא ייצא לפועל, נטשו בזה אחר זה עשרות רבות של פרויקטים בכל רחבי הארץ.

גם העובדה שמקבלי ההחלטות הוחלפו בזעה אחר זה, בין אם מדובר בשרי הפנים, השיכון, ראשי מנהל התכנון, ראשי מטה הדיור וראשי עיריות רשויות מקומיות ששינו את החלטותיהם בקצב מסחרר, כשכל רשות הופכת בפועל ל"מדינה בתוך מדינה" עם ביורוקרטיה של מתן רישוי והיתרים שהפכה לארוכה יותר ויותר משנה לשנה, "סייעה" רבות לתקיעת גלגלים בכל מה שקשור להתחדשות עירונית.

ואם בפינוי בינוי עסקינן, מדובר בהחמצה לא פחות גדולה. בכל רחבי הפריפריה, לדוגמא, קיימות מאות אלפי יחידות דיור שאפשר וניתן היה להרוס ובמקומן לקדם מספר בלתי נדלה, אולי אף מיליון ויותר, של דירות חדשות. העובדה שאיש ממקבלי ההחלטות לא הרים את הכפפה ולא החליט, למשל, להעניק לקבלנים מוטיבציה בדמות תמורות הרבה יותר גבוהות, קרקע משלימה או ניוד זכויות, מלמדת עד כמה ההחמצה הייתה גדולה, דווקא כשהיעד היה בהישג יד.

ומעבר להחמצה של הגדלה משמעותית של היצע הדיור, יש כאן מחדל כפול ומכופל בכך שמדינת ישראל ממשיכה להיות זרועה מכל ערב בשיכונים מתפוררים ומטים לנפול, שהפכו זה מכבר לאיים של מצוקה. התושבים, מעבר לדלות הסביבתית שבה הם חיים, חשופים לטילים ולרעידות אדמה, זאת בהעדר ממ"דים, שלא לדבר גם על מקלטים נגישים.

כך, לצערי, לא ניתן יהיה לעולם להבריא את שוק הדיור. כך, לצערי, לא ניתן יהיה להיות למחוק את הפערים ההולכים וגדלים בין "ישראל הראשונה" לבין "ישראל השנייה", לא ניתן יהיה למחוק את הפערים בין המרכז העשיר לבין הפריפריה הענייה, לא ניתן יהיה לעצור את תיבת הפנדורה לפיה מידי שנה מתמעט והולך אחוז הישראלים שבבעלותם דירה.

כאמור, נקווה שממשלת ישראל החדשה אכן "תתחיל מסלול מחדש", זאת משום שכאן טמון המפתח המרכזי הן להגדלת ההיצע והן להבראת שוק הדיור. שיהיה בהצלחה!

כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: התחדשות עירונית תמ"א ממשלה חדשה