"ההחלטה הכי חשובה של בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי הינה עמידה על ניהול נכון של ההליך החל מיומו הראשון. הליך פינוי בינוי שנבנה על קרקע מוצקה יוביל בסיכויים גבוהים להצלחתו של הפרויקט, כשהמסר – בהתנהלות נכונה ובליווי אנשי מקצוע מנוסים, ניתן לקיים הליך מיטבי ובטוח, אשר יאפשר התרגשות מהדרך ושמחה מהתוצאה", אומר עו"ד יקותיאל בעל משרד בוטיק בתחום ההתחדשות העירונית.
אז איך מתחילים?
- התארגנות בעלי הדירות ומינוי נציגות – תחילה יש לבחור נציגים לבניין אשר יהוו את הנציגות שתייצג אתכם בפרויקט. בחירת הנציגים מהווה את הבסיס לקידום הפרויקט וככל שתהא נציגות חזקה, מגובשת ומעורבת יותר, כך גם הפרויקט יצא אל הפועל בצורה הטובה ביותר. חשוב לבחור את הנציגים המתאימים ביותר לקידום הפרויקט – בעלי דירות שיש להם רצון, מוטיבציה, פנאי, אנרגיה ויחסים טובים עם יתר בעלי הדירות – אלו הם כישורים רלוונטיים להובלת ההליך. חשוב שהפרוטוקול לבחירת הנציגות יקבע באופן ברור את סמכויות הנציגות, לצד הפעולות שאין בסמכות הנציגות לבצע, וכן את גבולות האחריות של הנציגות.
- מינוי עורך דין אשר ייצג את בעלי הזכויות וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. מאחר ומדובר בפרויקט שנמשך מספר שנים, חשוב לבחור עורך דין שבנוסף להיותו בעל ניסיון משמעותי בעסקאות התחדשות עירונית, ובדגש על עסקאות פינוי בינוי, לבעלי הדירות יש כימיה ותקשורת טובה איתו. תפקידיו של עוה"ד הם רבים וכוללים, בין היתר, סיוע לבעלי הדירות בבחירת יתר אנשי המקצוע שילוו אותם במהלך הפרויקט, ניהול מכרז יזמים ובחירת היזם, שמירה ועיגון זכויות בעלי הדירות בהסכם התקשרות משפטי מול היזם הנבחר, הבטחת הנפקת בטוחות מתאימות ומספקות, הנגשת התהליך ומתן הסברים שוטפים לבעלי הדירות וליווי בעלי הדירות עד לקבלת דירותיהם החדשות, ורישומן בלשכת רישום המקרקעין.
- בחירת יועצים ובעלי מקצוע אשר ילוו את הפרויקט כגון: שמאי ומפקח. חשוב מאוד לבחור את אנשי המקצוע יחד עם עורך הדין בטרם בחירת היזם, מאחר ואלו יספקו מידע מקדים חשוב ומהימן אשר יסייע לבעלי הדירות בהכנת מכרז היזמים, ובשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות.
- הכנת הסכם התקשרות מפורט – כאשר יוצאים למכרז יזמים, רצוי להכין מראש את ההסכם המשפטי ולצרפו למסמכי המכרז. את ההסכם מכין ב"כ (בא כוח) בעלי הדירות, בסיועו של המפקח בכל הנוגע למפרט הטכני, ובשלב ראשון מעבירו לאישור הנציגות על מנת להתאימו באופן המדויק ביותר לצורכי בעלי הדירות במתחם הספציפי. לאחר אישור הנציגות, הסכם ההתקשרות מוצג ומובא לאישור כלל בעלי הדירות במסגרת כנס ייעודי, שם ניתן הסבר ומענה מקיף לשאלות ע"י ב"כ הבעלים. חשוב לציין כי לכל מתחם פינוי בינוי הסכם ייחודי לו המותאם לתמהיל היחידות המפונות, לצרכי בעלי הדירות הספציפיים ולמתווה הרשויות המוסמכות.
- ניהול מכרז יזמים – מכרז יזמים הינו הליך שבמסגרתו מזמינים יזמים אשר עומדים בתנאי הסף שנקבעו מראש ע"י בעלי הדירות ובא כוחם במסגרת ההצעה להשתתף במכרז (כגון: ניסיון קודם, יכולת כלכלית וכד') ולהציע הצעות לביצוע הפרויקט. במסגרת המכרז מציעים היזמים את התמורות לבעלי הדירות להן הם מתחייבים, ככל ויבצעו את הפרויקט. במסגרת מסמכי המכרז, יצורפו הסכם ההתקשרות המשפטי והמפרט הטכני שהוכנו ואושרו מראש על ידי בעלי הדירות, ואישורם יהווה תנאי נוסף להשתתפות במכרז. לאחר קבלת ההצעות מאת היזמים, יערוך ב"כ בעלי הזכויות מו"מ עם המציעים על מנת להשיא את התמורות הטובות ביותר שניתן לבעלי הדירות.
- כנס בחירת יזם – לאחר קבלת כלל הצעות היזמים בהליך המכרז, תסנן הנציגות יחד עם עוה"ד את ההצעות, בהתייחס לפרמטרים השונים בהצעות, ותעמיד את ההצעות הטובות ביותר לבחירת בעלי הדירות. חשוב לציין, כי רק בעלי הדירות, ולא הנציגות, מוסמכים לבחור את היזם שיבצע את הפרויקט, וזאת בהליך בחירה דמוקרטי. בתהליך בחירת היזם חשוב לבחון לא רק את התמורות שמציע היזם אלא גם את ניסיונו (כמה פרויקטים סיים באכלוס בפועל, האם יש המלצות מדיירי פרויקטים קודמים) וחוסנו הכלכלי (הון עצמי, דו"חות כספיים).
- כנס חתימות – לאחר בחירת היזם על ידי רוב בעלי הדירות, ייערך כנס חתימות במסגרתו יחתמו כלל בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות המשפטי עם היזם. "הניסיון שלנו מוכיח כי ככל והתהליך המקדמי שבוצע עם בעלי הדירות הינו מקיף ועמוק יותר, כך ההיענות של בעלי הדירות לחתום על ההסכם הינה גבוהה יותר, והסיכוי להוצאתו אל הפועל של הפרויקט גדל".
האם יש דרכים נוספות לקיים הליך מוצלח של פינוי בינוי?
"כבעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ולאחר שהייתי נוכח ליעילות הרבה שבה התנהלו תהליכים מסוימים, גיבשנו תוכנית פעולה ובמקרים המתאימים במתחמים מאורגנים אנו יכולים להציע לבעלי דירות ליווי במסלול של אישור תב"ע מראש", אומר עו"ד יקותיאל, "באופן זה התב"ע תתאים לצרכי בעלי הדירות, והיזמים יוכלו להעניק תמורות גבוהות יותר משום שתהיה להם וודאות תכנונית, יהיה שיתוף פעולה מתקדם ורחב מצד בעלי הדירות (אשר יתבטא באחוז חתימות גבוה על הסכם ההתקשרות) בזמן קצר יחסית עד לתחילת הבנייה".
עוד הוא מציין כי, "תהליך זה אינו מתאים לכל מתחם. הוא מצריך בעלי דירות עם נציגות חזקה, מעורבות גבוהה, מוכנות ושיתוף פעולה אדוק. משרדנו מלווה את בעלי הדירות לאורך כל התהליך ומוודא שזכויותיהם נשמרות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
