בנייני המשרדים הישנים לא זכו לתמריץ משמעותי במסגרת תמ"א 38. כעת, הקורונה רק האיצה תהליך של עזיבת בנייני משרדים ישנים וייתכן וזו הזדמנות שיש לנצל. מדובר על חיזוק הבניינים הישנים ואף הסבה שלהם למגורים. דעה
מאת: עמית זילברשטיין
רעידות האדמה הקלות ששוב פקדו את האזור לאחרונה ואירועים דומים שהתרחשו בעבר הלא רחוק בעוצמה גדולה אף יותר, צריכים היו להטריד מאוד את מקבלי ההחלטות בישראל, שכן אירוע שכזה עשוי להתרחש בכל רגע נתון גם כאן ואז לסכן את דיירי ועובדי הבניינים הוותיקים, ולא רק אלו המיועדים למגורים. אם תוכניות ההתחדשות העירונית מציעות פתרונות לחיזוק, עיבוי, בניה מחדש של בנייני מגורים ישנים, הרי שבנייני המשרדים הישנים כלל לא זוכים לטיפול או לפתרון.
אבל ראשית, צריך להבין את שורש הבעיה: בעוד חיזוק מבני מגורים מעניק ליזמים תוספת זכויות בניה ומאפשר למכור דירות במנגנון כלכלי שנתמך בעובדה שמחירי הדירות באזורי הביקוש נמצאים כבר שנים בעליה, בכל הנוגע למבני ציבור ומשרדים אין שום פריבילגיה אמיתית או הטבות משמעותיות ליזם שיחליט לחדש, לחזק ולעבות את מבנה המשרדים הישן. יתרה מכך, כאשר כוחות השוק, וכעת גם מגפת הקורונה, מביאות חברות וארגונים הרוכשים ושוכרים שטחים להעדיף חדש על פני ישן, אין באמת מוטיבציה להשקיע בבנייני משרדים ישנים. נזכיר שבנייני המשרדים הישנים איבדו במרוצת השנים את האטרקטיביות שלהם, נראים פחות טוב ומציעים פחות ללקוח. אין פלא שחברות רבות יבחרו לנטוש מאות ואלפי מ"ר וותיקים, לטובת מבנים חדישים וחדשים, כחלק מתהליך ארגוני המחזק גאוות יחידה ומשדר הצלחה ויוקרה.
משבר הקורונה, למעשה רק הדגיש והקצין את מצבם העגום של המבנים הישנים. בנייני משרדים חדשים ומודרניים יודעים להיות מותאמים לוורסטיליות בתכנון המרחב הפנימי והתאמתו לצורך בריחוק חברתי, וניתן ליישם בהם טכנולוגיות ושימוש בחומרים סטריליים וחדשניים שהם צו השעה. כשמוסיפים לכך את העובדה שארגונים רבים מתכוונים לאמץ , גם אם באופן חלקי, את שילוב העבודה מהבית בחלק מימי השבוע גם לאחר שהימצא חיסון לקורונה, גובר ומתאמת החשש כי מבנים ישנים יהפכו לפילים לבנים דה פקטו.
במצב זה, מצופה מוועדות התכנון וממקבלי ההחלטות ברמה הארצית והמקומית להניע תהליכים ולהציע פתרונות מעשיים והיתכנות כלכלית שימנעו מצב בו מבנים וותיקים עומדים נטושים ומכתימים את הנוף האורבאני. הרשות להתחדשות עירונית בראשותו של חיים אביטן עומלת כעת על תכנית "התחדשות בניינית" שתחליף את תמ"א 38 וכולם מצפים לשמוע את הבשורה. בבסיס התכנית נמצא עקרון הודאות ליזמים ולדיירים וכן התאמה פרטנית וקביעת זכויות לכל רשות. זו הזדמנות גדולה להכניס גם את בנייני המשרדים הוותיקים תחת אותה מעטפת ויפה שעה אחת קודם. הזמן אינו פועל לטובתנו, לכן, יש להקים באופן מידי ועדה ארצית שתפעל מול הרשויות המקומיות, תבחן ותמפה בנייני משרדים ותעסוקה ישנים, ולמעשה תחייב יזמים ובעלי נכסים לחזק, לעבות ולחדש אותם לפי תקנים מחמירים תוך מתן הטבות בדמות הגדלת זכויות ושינוי ייעוד חלקי, למשל למגורים. מפתח כלכלי המציע הגדלת זכויות בניה והסבה חלקית למגורים, עם מינימום השבחה כספית יהווה תמריץ ראוי. על הדרך נקבל גם הגדלת היצע המגורים באזורים בעלי שימושים מעורבים בערים בישראל, דבר נדרש שניתן ליישם בדרך זו וכך לתרום גם להתמתנות העליות במחירי הדיור ולאיזון בין היצע לביקוש.
עמית זילברשטיין הוא מנכ"ל ובעלים בחברת טופ הנדסה.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
