banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

"המדד חייב לעבור רביזיה": גורמים בענף הנדל"ן מתייחסים למדד תשומות הבנייה

זאת על רקע הדיווח כי שר הבינוי והשיכון בוחן לנתק את רכיב עלות הקרקע מהמדד ולא להכליל אותו בחישובי ההצדמה למחיר הדירה

כרמלה קופר 23.12.2021

בעקבות הדיווח כי שר הבינוי והשיכון זאב אלקין בוחן שינוי במדד תשומות הבנייה: על פי השינוי המוצע רכיב עלות הקרקע ינותק מהמדד ולא יילקח בחשבון בהצמדה למחיר הדירה. יש לציין כי עד כה המדד הכיל גם את עלות חומרי הגלם ועלות העבודה וכן את מחיר הקרקע שהיווה כמעט מחצית מהמדד. בענף מסבירים: "המהלך מבקש לנטרל את עלות הקרקע מההצמדה כך שהמדד ישקף בצורה מדויקת יותר על עלות הבנייה בפועל", ומתייחסים להצעה. 

חיים מסילתי // דנה קופל
חיים מסילתי // דנה קופל

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי: "מדובר במהלך מבורך שישקף ביתר דיוק את העלות שצריך לספוג הצרכן הסופי בעקבות עליית תשומות הבנייה. זו שיטה חדשה שתביא למצב שהעלייה האמיתית בעליות הבנייה שחלה על הקבלן, תגולגל לרוכשי הדירות, ושעליית מחיר הקרקע שאינה רלוונטית לעליות הבנייה תצא מהמשוואה. זה יביא להצמדת אמת, ראויה ונכונה לרוכשים".

יהודה כתב // יח"צ
יהודה כתב // יח"צ

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, יו"ר אגף כ"א כלכלה ומיסוי בהתאחדות הקבלנים  מציין כי:  "מדד תשומות הבנייה מחושב באופן שיוצר עיוות לרעתנו הקבלנים, המדד חייב לעבור רביזיה כוללת. טוב עשה שר הבינוי והשיכון שהחליט לבחון את הנושא מחדש. יחד עם זאת, צריך להבין שאי אפשר לפצל את רכיב הקרקע מהמדד שיש לגביו עלויות נוספות מבלי לקחת בחשבון פרמטרים נוספים שלא נכנסים לחישובי המדד, כדוגמת שינויים רגולטורים שמתרחשים, שינויי תקנים, עלויות תכנון נוספות והוצאות שהקבלנים סופגים ולוקחים על עצמם במהלך הבנייה. אם באמת רוצים לעשות שינוי ולקדם מדד עדכני ונכון, יש צורך בהידברות מקיפה עם גורמי המקצוע הרלוונטיים שמכירים את השטח וחיים אותו ביום יום, התאחדות הקבלנים ולא על סמך שורות באקסלים שלא פוגשים את המציאות".

עו״ד דורון אריאל // צביקה גולדשטין
עו״ד דורון אריאל // צביקה גולדשטין

עו"ד דורון אריאל: "זה מהלך דרמטי, חשוב ונכון כלכלית לכל הצדדים. כשיזמים קונים את הקרקע ההצמדה נעצרת, הם כבר לא צמודים למחיר הקרקע בעליית תשומות הבנייה. הרוכשים נדרשים לשלם על תשלומים עתידיים תשומות בנייה שמשקף גם עליית מחירי קרקע בעתיד, למרות שהקרקע עליה נבנית השירה שלהם כבר נרכשה ונוצר לשלם בגינה רק על עלויות הבנייה. יוצא שכשמרכיב הקרקע היום הולך וגדל, היזמים מקבלים הצמדה בגין תשלומי דיירים גם על מרכיב קרקע שכבר לא רלבנטי כלל למידוד. אם רכיב הקרקע ינותק ממדד תשומות הבנייה, המדד ישקף יותר את עלויות הבנייה בפועל וזה למעשה מהלך מאוד הגיוני. אין שום סיבה בעולם שהמדד יכיל גם את מחיר הקרקע, למעשה זה הוגן גם עבור היזמים כי הם משלמים על תשומות בנייה לקבלנים שבונים עבורם ומשלמים גם הם מדד תשומות שמשקף גם עליית רכיב הקרקע שנכלל במדד. זה יכול להביא למצב שבו היזמים לא ירצו לאפשר תשלום גדול לקראת המסירה, והם ירצו לקבל יותר במעמד הרכישה. סביר להניח שהדבר בטווח הרחוק ירחיק משקיעים מתוחכמים שבד״כ אוהבים עסקאות 20/80!"

 

רוני כהן // אלדר שיווק
רוני כהן // אלדר שיווק

רוני כהן מנכל אלדר שיווק: "אם ההצעה תעבור, זה יכול להיות מצוין לרוכשים, כרגע זה רעיוני בלבד. אם תעבור, יצטרך להימצא פתרון מיוחד לפרויקטי פינוי בינוי, כי בפרויקטים כאלה לא ניתן לנתק את ההצמדה למדד תשומות הבנייה מכל מחיר הדירה מכיוון שהיזם צריך לבנות עבור בעלי הקרקע ולתת להם הכל על חשבונו. הוא בונה בלי לקבל תמורה כספית ובמקרה כזה כל מחיר הדירה צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה. יש כאן טיפול כירורגי שצריך לעשות. 

במקומות שבהם ערך הקרקע גבוה כמו במרכז הארץ, מחיר הדירה מהווה 50% מההצמדה ואפילו 55% במקומות יקרים מאוד – ואם רכיב הקרקע ינוטרל מההצמדה, ההוזלה לרוכשים תהיה בהתאם. בתקופות קיצון כמו בשנה האחרונה שבה מדד תשומות הבנייה עלה ב-5.8%, רוכשי הדירות יכלו לחסוך חצי מהשיעור הזה כאמור – בפרויקטים של יזמות רגילה כמובן שבהם היזם הוא בעל הקרקע. 

ניקח לדוגמה דירה בשווי 2 מיליון שקל במרכז הארץ. במעמד הרכישה הלקוח שילם 20% ונותרו לו לשלם עוד 1.6 מיליון שקל עד למסירה. אם ניקח מדד תשומות כמו של השנה האחרונה שעלה בכמעט 6%, אז חצי מזה זה 3% וזה מיתרגם לחיסכון של 48 אלף שקל בכל שנה לרוכשי הדירות עד למסירה. בפריפריה שבה מחיר הקרקע מהווה 30-35% משווי הדירה, החיסכון לרוכשים קטן יותר אם מחלצים את שווי הקרקע מההצמדה. 

יש רוכשים שאומרים שבגלל שמדד תשומות הבנייה משתולל עכשיו, אנחנו לא נקנה דירה, וזו טעות, כי מחירי הדירות עולים הרבה יותר בכל שנה ממדד תשומות הבנייה ולכן עדיף להם לרכוש ולקבע את המחיר שלה ולהיות חשוף רק למדד ורק על יתרת התשלום".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות