חברה יזמית תשלם לבעלי דירה מתל אביב פיצוי של כ-600,000 שקל בשל עיכוב בביצוע פרויקט תמ"א 38, לאחר שהחברה חתמה על הסכם נוסף עם בעלי ארבע דירות עורפיות בבניין לתוספת ממ"דים, כאשר עורך הדין המלווה את הפרויקט התגורר באחת מהן, הנמצאת בבעלות אביו
הסיפור הלא שגרתי התרחש בבניין מגורים ישן בן שמונה דירות ברחוב נורדאו בתל אביב: במהלך שנת 2008 התקשרו בעלי הדירות בבניין עם החברה היזמית פז הנדסה ובנין (1999) בע"מ בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפיו על החברה לסיים את פרויקט הבניה תוך 19 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. השנים נקפו ובסופו של דבר ההיתר המיוחל התקבל רק בחודש ינואר 2014 אולם למרות שחלפו מספר שנים, החברה לא השלימה את הפרויקט.
לטענת בני הזוג התובעים, המתגוררים באחת הדירות בחזית הבניין, הם גילו בדיעבד כי בחודש יולי 2015 חתמו בעלי ארבע הדירות העורפיות בבניין על הסכם נוסף עם החברה, במסגרתו היא התחייבה לבנות בדירות העורפיות חדרי ממ"ד (מרחב מוגן דירתי). אלא שלשם הוצאתו מן הכוח אל הפועל של ההסכם הנוסף נדרש מתן היתר בניה חדש, והדבר גרם לעיכוב בהשלמת הפרויקט.
בעלי הדירות: ניגוד אינטרסים של עורך הדין המלווה
בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בתל אביב טענו בעלי הדירה כי החברה היזמית ובא כוחה לא עדכנו את בעלי הדירות החזיתיות בהסכם הנוסף ובעיכוב הפרויקט בגינו. הם טענו כי ייפוי הכוח שמסרו לעורך הדין נועד לקיים את הסכם התמ"א ולא על מנת לשנותו ללא הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות, וללא יידועם. זאת ביתר שאת מאחר שמדובר בבניין קטן, כאשר מנהל החברה היזמית הכיר את רוב בעלי הדירות בו, ומאחר והחברה ידעה על פוטנציאל של ניגוד אינטרסים אצל עורך הדין המלווה את הפרויקט מאחר שבבעלות אביו דירה עורפית בבניין, בה התגורר עורך הדין בעצמו, ובשל כך יש לו בעקיפין טובת הנאה מבניית הממ"ד עבור אביו.
הם הוסיפו כי החברה היזמית ועורך הדין המייצג אותה אף החתימו את בעלי הדירות בשלהי 2016 על מסמך בו התחייבו שלא לתבוע את החברה היזמית ואת עורך הדין. לשיטתם הדבר מלמד כי החברה ידעה כי פעלה בניגוד להסכם התמ"א ולדין. יצוין כי בעלי הדירות לא תבעו את עורך הדין אלא רק את החברה היזמית.
החברה היזמית: עורך הדין הוא זה שפנה אלינו
החברה היזמית טענה להגנתה כי עורך הדין מונה על ידי כלל בעלי הדירות בבניין וכי הוא היה זה שפנה אליה וביקש ממנה לבחון הוספת ממ"דים.
לטענת החברה, היא פעלה בתיאום עם עורך הדין שייצג את כל בעלי הדירות לאחר שקיבל מהם ייפוי כוח חתום ועל כן, כל בקשה מטעמו של עורך הדין כמוה כבקשה מטעם בעלי הדירות. היא הוסיפה כי פעלה בהתאם לחוק השליחות מתוך ידיעה שעורך הדין היה נציגם של התובעים ושלוחם.
באשר לממ"דים – נטען כי הם נבנו לבקשת עורך הדין ביוזמת בעלי הדירות וכי בהסכם הוכנסה סוגית היתר הבניה המשודרג וכן תשריט מעודכן הכולל את תוספת הממ"דים כאשר עורך הדין חתם על הסכם זה בשם שאר בעלי הדירות.
עוד נטען כי יתר בעלי הדירות חתמו על המסמכים, וכי התובעים הם היחידים שהגישו תביעה נגד החברה. כמו כן לאורך תקופת בניית הממ"דים אף אחד מבעלי הדירות לא קרא לעצירת הבניה.
הסוגייה התגלגלה לפתחה של השופטת פנינה נויבירט, שהחליטה לקבל את התביעה, לאחר ששמעה את טענות הצדדים. בפסק הדין נאמר בין היתר: "התובעים מתגוררים בחזית הבניין. בדירתם לא נוספה תוספת בניה מעבר למוסכם בהסכם התמ"א. התובעים לא הפיקו, אם כן, כל תועלת מבניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות, והדבר הסב להם נזק בשל האיחור בהשלמת הפרויקט. למען הסר ספק אבהיר, כי אין בעצם הנקיטה במונח "היתרי בניה" כדי לייתר הסכמה מפורשת של התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט בגינה.
"הסכם התמ"א נסוב על פעולות הבניה, כהגדרתן בהסכם התמ"א, שלא כללו את תוספת הבניה. אין בעצם הסמכת החברה לקבלת "היתרי בניה", כדי להסמיכה לפעול לקבלת היתר בניה לביצוע עבודות שאינן כלולות בהסכם התמ"א, תוך דחיית לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם התמ"א, ללא פיצוי התובעים בגין כך. ומכל מקום, הסכם התמ"א, בו נקבע מועד השלמת הפרויקט החוזי, אינה עוסקת ב"היתרי" בניה רבים, כי אם בהיתר הבניה הראשון, ובו בלבד".
עוד הוסיפה השופטת: "אף לא ניתנה הסכמה מאוחרת מצד התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט, ובכלל זה בהסכם הנוסף. התובעים לא היו צד להסכם הנוסף, ולא הסכימו לתוכנו. בהסכם הנוסף אף נכתב במפורש, כי זכויותיהם של יתר בעלי הדירות בבניין, שאינם צד להסכם הנוסף, לא תפגענה "בשום אופן" כך שבכל מקרה הוראות ההסכם הנוסף לא אמורות היו לגרוע מזכויותיהם החוזיות של התובעים לפיצוי בגין האיחור בהשלמת הפרויקט. מעבר לכך לא הוצגו ראיות אחרות להסכמת התובעים לתוספת הבניה ולאיחור בהשלמת הפרויקט".
באשר לטענת החברה כי יתר בעלי הדירות בבניין לא התנגדו לבניית הממ"דים לדירות העורפיות קבעה השופטת: "אין בהסכמת יתר בעלי הדירות בבניין כדי לפטור את החברה מקבלת הסכמתם של התובעים, בפרט נוכח הוראות הסכם התמ"א כי כל שינוי להסכם התמ"א ייעשה בכתב ובכפוף להסכמת בעלי הדירות. אף אין בהסכמתם של יתר בעלי הדירות כדי ללמד על הסכמת התובעים. לכל היותר, יש בהסכמת יתר בעלי הדירות ללמד על נחיצותה של הסכמת התובעים למהלך, וזו לא התקבלה כאמור. יצוין, כי אביו של עורך הדין היה אחד מבעלי הדירות העורפיות בהן נבנו חדרי הממ"ד, וכי עורך הדין התגורר בדירת אביו בעת ביצוע הפרויקט. משמע שעורך הדין לא פעל כמייצג בעלי הדירות בבניין גרידא, אלא מתוך אינטרס ברור בקידום בניית חדרי הממ"ד בדירות העורפיות. עורך הדין היה, אם כן "נוגע בדבר", ומניעיו אינם בהכרח מניעי התובעים, והדבר מעמיד אף הוא בספק את עדכון התובעים בידי עורך הדין".
השופטת פסקה כי לא ניתן להסתמך על ייפוי הכוח שמסרו בעלי הדירות לעורך הדין, שכן הוספת חדר הממ"ד בדירה בה הוא התגורר נעשתה תוך פגיעה בזכויותיהם של התובעים שכן היא גרמה לעיכוב בהשלמת הפרויקט, מבלי שצמחה לתובעים כל תועלת בשל כך.
באשר לסוגית הפיצוי – השופטת הסתמכה על האמור בהסכם לפיו החברה תשלם סכום של 150 דולר עבור כל יום איחור מעבר ל -19 החודשים ממועד קבלת ההיתר.
היתר הבניה הראשון התקבל ביום 13.1.14. על כן היה על החברה להשלים הפרויקט עד ליום 13.8.15. בפועל, החברה השלימה את הפרויקט באיחור של 1,054 ימים ועל פי החישוב שערכה השופטת בהתאם לשערי הדולר באותה התקופה היא קבעה כי על החברה לפצות את בני הזוג התובעים בסכום של 574,061 ₪.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
