עסקאות פינוי בינוי מועדות לפורענות

בשיתוף משרד עורכות דין בנון, אביטן ושות'

אחד האתגרים הבולטים בקידום פרויקטים של פינוי בינוי הוא החשש של הדיירים מכך שהתנהלות היזם תהיה נגועה בשחיתות בשל הענקת טובות הנאה שלא כדין במסגרת העסקה, בין אם לחלק מהדיירים במקרקעין, ובין אם לגורמים אחרים הפועלים מטעמו של היזם אשר האינטרס שלהם מנוגד לאינטרס של הדיירים במקרקעין. 

מנגד, היזם עצמו חשוף להכפשות ועלילות שווא מצד הדיירים במקרקעין אשר מעוניינים לסכל את ביצוע העסקה מטעמו וכן מצד יזמים אחרים המתחרים עמו בקשר לעסקה. גורמים אלה עלולים להכפיש את שמו של היזם אשר פעילותו מהווה מפעל חיים ולייצר מצג שווא לפיו התנהלותו של היזם מושחתת והוא מעניק תמורות "מתחת לשולחן" לצורך התקיימות העסקה. 

הפוטנציאל של כשלים אלו היה ידוע למחוקק ולכן במסגרת הדיונים שהתקיימו כבר לפני למעלה מעשור בכנסת, הועלתה חשיבות השקיפות והגילוי הנאות בעסקאות נדל"ן בכלל ובעסקאות פינוי ובינוי בפרט, וביום 1.1.2011, תוקן חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 והתווסף אליו סעיף 6 לחוק הקובע הוראות מפורשות לחובת שקיפות וגילוי נאות וסנקציה משמעותית בגין הפרתן.

"שקיפות היא התרופה הטובה ביותר למניעת שחיתות, ככל שהשקיפות גדולה יותר, התוצאה נקייה יותר", אומרת עו"ד סופי תהל אביטן, מנהלת מחלקת נדל"ן במשרד עורכות דין בנון, אביטן ושות', ומוסיפה כי "על אף שהתיקון לחוק נערך בחוק פינוי ובינוי בלבד, בשנים האחרונות, חלה מגמה בפסיקה להקיש מהתיקון לחוק פינוי ובינוי ולהחיל (בהתאמה) חלקים מהוראות השקיפות והגילוי הנאות גם בהסכמים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בשל מאפייניהם הדומים של הסכמים מסוג זה". 

במסגרת התיקון לחוק, מצא לנכון המחוקק להוסיף הוראות אשר נועדו להדגיש את חובת השקיפות המלאה וליצור אמון ושקיפות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבין כלל בעלי התפקידים המעורבים השונים הפועלים במסגרת עסקת פינוי ובינוי ואשר עתידים ליהנות ממימוש העסקה.   

הוראה ראשונה הקבועה בסעיף 6 (א) לחוק, מחייבת כל אחד הפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי ו/או כל אחד המקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה ו/או כל אחד ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי לציין זאת באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות לפני חתימה על הסכם ההתקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות. הוראה שנייה הקבועה בסעיף 6 (ב) לחוק, מחייבת כל אחד מהמנויים בסעיף (א) לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.

לצורך הבטחת מילוי ההוראות, קבע המחוקק סנקציה לפיה, הפרה של אחד מהוראות סעיף 6 (א) ו-(ב), תאפשר לדייר במקרקעין לחזור מהסכמתו לעסקה בכל עילה בה ירצה, ולא יראו בכך כהפרה של הסכם ההתקשרות אף אם חתם הדייר במקרקעין על הסכם התקשרות מחייב עם היזם.

הוראות אלו נחקקו בחקיקה ראשית במטרה אחת – לחזק את האמינות המתחייבת בסוג זה של עסקאות הן מצד הדיירים והן מצד היזמים. האינטרס ברור – מחד הוראות אלה שומרות על שקיפות וגילוי נאות כלפיי הדיירים במקרקעין, ומאידך יש בהן בכדי לשמור על היזמים מאיומים ואמירות חסרות תוכן אם מטעמם של בעלי דירות במקרקעין ואם מטעמם של יזמים אחרים. 

בשנים 2021-2013 ניתנו על ידי ביהמ"ש חמישה פסקי דין בלבד אשר במסגרתם אוזכר סעיף 6 לחוק, הגם שבאף אחד מהמקרים לא דן ביהמ"ש בפרשנות מפורשת של סעיף זה, נעשה שימוש בסעיף זה בכדי להבהיר (בצורה מפורשת) את חשיבות השקיפות והגילוי הנאות ואת מגמת הפסיקה לחובת שקיפות ביחסי היזם או מי מטעמו כלפי בעלי הדירות במקרקעין וההפך. 

לנוכח הפרשנות המרחיבה שמעניקים בתי המשפט לחובת השקיפות והגילוי, קיים סיכון לא מבוטל לאפשרות ביטול חתימתם של דיירים במקרקעין על הסכמים לפינוי ובינוי ו/או הסכמים לתמ"א 38. 

דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור העובדה שיזמים רבים שוכרים שירותים של גורמים הפועלים מטעמם במתחמים רבים המיועדים לפינוי ובינוי אשר נועדו לסייע ליזם בהחתמת הרוב הנדרש, אך ברוב המקרים אינם מודעים להוראות החוק ולכן אינם חותמים על הסכם התקשרות בו מובהר לדיירים, כי הם פועלים מטעמו של היזם. 

עו"ד תהל אביטן מדגישה כי התנהלות זו מסכנת את היזם, "משום שללא הסכם התקשרות מפורש, בו מובהר לדיירים, כי הם פועלים מטעמו של היזם, כנדרש בהוראות החוק, קיימת סכנה ממשית שדייר במקרקעין יחזור מהסכמתו לעסקה בכל עילה בה ירצה, ולא יראו בכך כהפרה של הסכם ההתקשרות עם היזם. דבר שעלול להוביל להפסד כפול, הן של היזמים אשר השקיעו במתחם והן של הדיירים המעוניינים בביצוע הפרויקט". 

"אני ממליצה ליזמים לדאוג כבר מתחילת הדרך להבהיר לכלל הגורמים הפועלים מטעמם במתחמים השונים את הוראות חוק הפינוי ובינוי ואת חשיבות השקיפות והגילוי הנאות ולהבטיח שהפועלים מטעמם עושים זאת תוך עדכון הדיירים כבר בפנייה הראשונה אליהם כמו גם בנוסח הסכם ההתקשרות", אומרת עו"ד תהל אביטן, ומוסיפה כי: "באמצעות התנהלות זו, יחסי האמון שהינם כל כך חשובים בעסקאות מסוג זה יתחזקו בין היזם לבין בעלי הדירות במקרקעין ויבטיחו את התקיימות הפרויקט". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן